Miles de comunidades de vecinos mantienen cerradas con llave las puertas de sus portales, especialmente durante las horas nocturnas. Esta práctica, extendida por razones de seguridad frente a robos o intrusos, podría estar vulnerando la normativa vigente en materia de evacuación y prevención de riesgos. Según la legislación actual, las salidas de emergencia de edificios residenciales no pueden bloquearse de forma que impidan una evacuación rápida.
La controversia surge cuando estas medidas de protección colisionan con las obligaciones legales que toda comunidad debe cumplir. En caso de incendio u otra emergencia, una puerta cerrada con llave puede convertirse en una trampa mortal para los residentes. La normativa europea, adoptada en España, establece criterios muy claros al respecto que muchas comunidades desconocen o ignoran.
El debate no es nuevo, pero cobra especial relevancia en 2025 ante el incremento de siniestros en edificios residenciales y la mayor concienciación sobre seguridad. Las comunidades de propietarios deben encontrar el equilibrio entre proteger sus inmuebles y cumplir con las exigencias legales que garantizan la vida de los vecinos.
Marco normativo aplicable en edificios residenciales
La norma UNE-EN 179:2003 del Código Técnico de Edificación (CTE) regula específicamente los herrajes de emergencia para salidas de evacuación en edificios donde no se concentran grandes multitudes. Esta normativa europea, plenamente vigente en España, establece que las puertas situadas en recorridos de evacuación deben poder abrirse desde el interior mediante dispositivos simples como manillas o barras antipánico, sin necesidad de utilizar llaves.
El objetivo principal de esta regulación es garantizar que, en situaciones de emergencia como incendios, explosiones o derrumbamientos, cualquier persona pueda abandonar el edificio de forma inmediata. El tiempo de respuesta en una evacuación puede marcar la diferencia entre la vida y la muerte, especialmente cuando hay humo, oscuridad y pánico generalizado.
Además del CTE, la Ley de Propiedad Horizontal regula las decisiones que las comunidades pueden tomar sobre elementos comunes. Su artículo 17 establece que los acuerdos sobre zonas compartidas requieren el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen también la mayoría de cuotas de participación. Sin embargo, estos acuerdos nunca pueden contradecir normativas superiores, especialmente aquellas relacionadas con la seguridad de las personas.
Riesgos reales de bloquear las salidas de evacuación
Durante un incendio nocturno, la combinación de factores adversos se multiplica exponencialmente. El humo denso reduce la visibilidad a pocos centímetros, las alarmas crean confusión sonora, y los vecinos intentan escapar en pijama o en ropa interior, sin tiempo para buscar llaves. En estas circunstancias, una puerta del portal cerrada con llave se convierte en un obstáculo insuperable.
La normativa también contempla dispositivos alternativos que permiten mantener la seguridad sin comprometer la evacuación. Los sistemas de apertura con barra antipánico, los videoporteros inteligentes o las cerraduras electromagnéticas con apertura de emergencia son soluciones técnicas que cumplen ambos objetivos: impedir el acceso no autorizado desde el exterior mientras permiten la salida libre desde el interior.
Responsabilidades legales de las comunidades de propietarios
Cuando una comunidad de vecinos decide mediante votación cerrar con llave la puerta del portal, todos los propietarios que votaron a favor del acuerdo asumen responsabilidad subsidiaria en caso de accidente. El artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece un mecanismo de impugnación para aquellos propietarios que no estén de acuerdo con decisiones que consideren ilegales.
Si ocurre un incendio y la evacuación se ve obstaculizada por una puerta cerrada con llave, las consecuencias legales pueden ser graves. Además de las posibles responsabilidades civiles por daños y perjuicios, podrían derivarse responsabilidades penales por imprudencia grave. Las sanciones administrativas por incumplimiento del CTE pueden alcanzar los 3.000 euros, según la gravedad de la infracción.
Los administradores de fincas tienen la obligación de informar a las comunidades sobre estas cuestiones legales. En caso de que una comunidad insista en mantener cerrada con llave una salida de evacuación, el administrador debería hacer constar en acta su advertencia sobre la ilegalidad de la medida, protegiéndose así de posibles responsabilidades futuras.