Miles de propietarios desconocen que fumar en su propia terraza puede estar prohibido si así lo determina su comunidad de vecinos. Esta medida, respaldada por la legislación actual, está ganando fuerza en edificios residenciales de todo el país durante 2025, generando debate entre quienes defienden el derecho individual y quienes priorizan la salud colectiva.
La situación afecta especialmente a aquellos compradores que adquirieron viviendas con terraza como requisito indispensable, pensando que dispondrían de libertad total en ese espacio. Sin embargo, la realidad legal es diferente y cada vez más comunidades están ejerciendo su derecho a limitar el consumo de tabaco en estas áreas. El marco normativo que regula esta cuestión establece restricciones claras sobre actividades consideradas molestas o nocivas, y el humo del tabaco puede incluirse perfectamente en esta categoría cuando afecta a otros residentes del inmueble.
Marco legal aplicable
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal constituye el pilar fundamental que permite estas prohibiciones. Este texto legal especifica que tanto propietarios como ocupantes no pueden desarrollar en su vivienda ni en el resto del inmueble actividades que resulten dañosas para la finca o que contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La clave reside en la interpretación de qué se considera una actividad molesta, insalubre o nociva para la comunidad. El humo del tabaco, por sus características y su capacidad de propagación entre viviendas colindantes, puede encuadrar perfectamente en esta categoría, especialmente cuando los vecinos manifiestan molestias por la exposición al humo.
Esta interpretación jurídica permite que las comunidades declaren las terrazas como espacios libres de humo, estableciendo zonas sin tabaco en áreas que tradicionalmente se consideraban de uso completamente privado. La medida representa un cambio significativo en la concepción tradicional de los derechos asociados a la propiedad horizontal.
Procedimiento de actuación ante infracciones
Cuando una comunidad decide implementar esta prohibición, el presidente juega un papel fundamental en su aplicación. Según establece la normativa, este puede actuar por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante del edificio que se vea afectado por el humo. El primer paso consiste en que el presidente requiera la cesación inmediata de la actividad, advirtiendo al infractor sobre las posibles acciones judiciales. Este requerimiento debe ser formal y documentado, estableciendo un plazo razonable para que el fumador deje de realizar esta actividad en su terraza.
Si el propietario o inquilino persistiera en su conducta tras el requerimiento inicial, la comunidad puede escalar el conflicto. En este caso, el presidente necesita autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada para este asunto específico, antes de emprender acciones legales más contundentes. La legislación contempla que se puede entablar una acción de cesación que se tramita mediante juicio ordinario. Este procedimiento judicial permite que el juez adopte medidas cautelares inmediatas, incluyendo la orden de cesación de la actividad bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.
Consecuencias judiciales y sanciones
Las medidas cautelares que puede adoptar un juez incluyen cuantas acciones sean precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda debe dirigirse tanto contra el propietario como contra el ocupante de la vivienda o local en cuestión. Si finalmente la sentencia resulta estimatoria, las consecuencias pueden ser severas. El tribunal puede disponer la cesación definitiva de la actividad prohibida, acompañada de una indemnización por daños y perjuicios a favor de los vecinos afectados. Pero la sanción más grave contemplada por la ley es la privación del derecho al uso de la vivienda o local por un período de hasta tres años. Esta medida excepcional demuestra la seriedad con que el ordenamiento jurídico español trata las infracciones graves en materia de propiedad horizontal.