La normativa española en materia de arrendamientos urbanos establece de forma clara que los gastos de formalización del contrato de alquiler deben correr a cargo del arrendador, es decir, del propietario de la vivienda. Cuando un casero repercute estos costes sobre el inquilino, no solo incumple la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino que además puede incurrir en infracciones sancionables conforme a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, con multas que alcanzan los 100.000 euros en casos graves.
En el momento de alquilar una vivienda, muchos inquilinos se encuentran con exigencias económicas que van más allá de la renta mensual: meses de fianza, garantías adicionales, honorarios de agencias inmobiliarias o pagos anticipados cuya legalidad genera dudas. Sin embargo, la legislación vigente delimita con precisión qué gastos pueden exigirse al arrendatario y cuáles corresponden obligatoriamente al propietario, especialmente tras las modificaciones introducidas por la Ley de Vivienda de 2023. El desconocimiento de estas normas por parte de los inquilinos facilita prácticas irregulares que vulneran sus derechos como consumidores.
Según el artículo 20.1 de la LAU, las partes pueden pactar que los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades «que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario». En edificios regidos por la propiedad horizontal, estos gastos se atribuyen conforme a la cuota de participación de la finca arrendada. En inmuebles que no están bajo este régimen, se calculan en función de la superficie de la vivienda. No obstante, esta disposición no incluye los costes de gestión ni de formalización contractual, que quedan expresamente a cargo del arrendador.
Qué establece la Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley de Arrendamientos Urbanos es el marco normativo que regula los contratos de alquiler de viviendas en España. Esta ley establece los derechos y obligaciones tanto de arrendadores como de arrendatarios, con especial énfasis en la protección del inquilino como parte más vulnerable de la relación contractual. Su artículo 20 detalla específicamente el reparto de gastos relacionados con el inmueble arrendado. El texto legal determina que los gastos de formalización del contrato, incluidos los honorarios de agencias inmobiliarias, corresponden al propietario.
Esta norma resulta especialmente relevante cuando el arrendador es una empresa, sociedad mercantil, fondo de inversión o gran tenedor profesional, categorías definidas por la normativa como aquellos que poseen más de diez inmuebles urbanos o una superficie superior a 1.500 metros cuadrados. En estos casos, la prohibición de trasladar gastos al inquilino es absoluta y forma parte de las medidas de protección reforzada introducidas por la Ley de Vivienda.
Cuando el propietario es un particular, la normativa permite cierta flexibilidad contractual, aunque siempre dentro de los límites establecidos por la legislación de consumo y vivienda. A pesar de que algunas agencias inmobiliarias intentan cobrar al inquilino por servicios de intermediación o asesoramiento, esta práctica está restringida y en muchos casos se considera contraria a la normativa vigente. La jurisprudencia reciente ha reforzado esta interpretación, considerando abusivas aquellas cláusulas que trasladan indebidamente costes al arrendatario.
Diferencias según el tipo de propietario
La condición jurídica del arrendador resulta determinante para establecer qué gastos pueden repercutirse al inquilino. Desde la reforma de la Ley de Vivienda de 2023, se ha producido una distinción clara entre propietarios profesionales y particulares, estableciendo obligaciones más estrictas para los primeros. Esta diferenciación responde a la voluntad del legislador de profesionalizar el sector y garantizar una mayor protección a los consumidores. Cuando el propietario es una inmobiliaria, empresa, sociedad mercantil o gran tenedor, todos los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben ser asumidos por el arrendador.
Esta obligación abarca los honorarios de las agencias, la redacción del contrato, los costes notariales si los hubiera, y cualquier otro gasto relacionado con la instrumentalización del arrendamiento. La normativa no admite pactos en contrario, y cualquier cláusula que pretenda trasladar estos costes al inquilino será considerada nula de pleno derecho. En el caso de propietarios particulares, la situación presenta ciertos matices. Aunque existe mayor libertad contractual, la tendencia normativa y jurisprudencial es limitar significativamente la posibilidad de cobrar honorarios inmobiliarios al inquilino en viviendas destinadas a residencia habitual.
Distribución habitual de gastos
Más allá de los gastos de formalización, existen otros costes asociados a la vivienda arrendada cuya distribución está regulada por la LAU y por los usos del sector. El propietario debe asumir los gastos estructurales y de conservación del inmueble, mientras que al inquilino le corresponden aquellos derivados del uso ordinario de la vivienda y los suministros individualizables. Entre los gastos que habitualmente corresponden al arrendador se encuentran: los honorarios de las agencias inmobiliarias en vivienda habitual, la redacción y formalización del contrato de arrendamiento, los costes de gestión administrativa, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) salvo pacto expreso en contrario, los seguros del edificio y de responsabilidad civil, las derramas de comunidad de carácter extraordinario, y las reparaciones estructurales o de elementos comunes del inmueble.
Estos gastos no pueden trasladarse al inquilino mediante cláusulas contractuales, y cualquier intento en este sentido podría considerarse abusivo. Por su parte, el inquilino debe hacerse cargo de: la fianza legal obligatoria (equivalente a una mensualidad de renta en viviendas habituales o dos en locales comerciales), los suministros individualizados como agua, electricidad, gas e internet, la renta mensual pactada en el contrato, las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda conforme al artículo 21 de la LAU, y los gastos de comunidad ordinarios si así se ha pactado expresamente. Esta distribución responde al principio de que cada parte asume los costes relacionados con su esfera de responsabilidad.
Consecuencias legales de cobrar gastos prohibidos al inquilino
Cuando un propietario o una agencia inmobiliaria repercute indebidamente gastos prohibidos sobre el inquilino, incurre en una infracción de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007). Esta normativa considera al arrendatario como consumidor cuando contrata con un profesional, ya sea el propietario empresarial o la agencia intermediaria, estableciendo un régimen sancionador específico para proteger sus derechos. Las infracciones se clasifican en leves, graves y muy graves en función de diversos criterios: el importe cobrado indebidamente, la reiteración de la conducta, el número de afectados, o la existencia de ocultación o engaño.
Las sanciones económicas pueden oscilar desde los 200 euros hasta los 100.000 euros en los casos más graves, además de la obligación de devolver las cantidades cobradas indebidamente al inquilino. Las autoridades de consumo de las comunidades autónomas son las competentes para tramitar estos expedientes sancionadores. Además de las sanciones administrativas, el inquilino puede reclamar judicialmente la devolución de los importes pagados por conceptos prohibidos. Los tribunales han establecido jurisprudencia constante sobre la nulidad de estas cláusulas, permitiendo a los arrendatarios recuperar las cantidades abonadas incluso años después, siempre dentro de los plazos de prescripción aplicables. Esta vía judicial resulta especialmente efectiva cuando se combina con demandas colectivas o acciones de asociaciones de consumidores.
La legislación de consumo establece un sistema de protección frente a cláusulas abusivas en los contratos de adhesión, categoría en la que se encuadran la mayoría de los contratos de arrendamiento. Una cláusula se considera abusiva cuando provoca un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor, contraviniendo la buena fe contractual. En el ámbito de los arrendamientos, se consideran abusivas aquellas cláusulas que: obligan al inquilino a pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria contratada por el propietario, trasladan al arrendatario los gastos de formalización del contrato, imponen fianzas superiores a las legalmente establecidas sin justificación, exigen avales bancarios desproporcionados o garantías adicionales cuando el inquilino tiene solvencia acreditada, establecen penalizaciones excesivas por resolución anticipada del contrato, o limitan indebidamente el derecho del inquilino a realizar obras de accesibilidad o adaptación necesarias.
También resultan especialmente problemáticas las cláusulas que obligan al inquilino a contratar seguros innecesarios, las que establecen incrementos automáticos de la renta superiores al IPC sin justificación, o aquellas que imponen al arrendatario la obligación de devolver la vivienda recién pintada o reformada al finalizar el contrato, cuando se trata de desgaste normal por el uso. La declaración judicial de abusividad conlleva la nulidad de la cláusula, que se tiene por no puesta, manteniéndose vigente el resto del contrato.