El Real Decreto 355/2024 entró en vigor el pasado 1 de julio de 2024, estableciendo una nueva regulación que obliga a las comunidades de propietarios en España a modernizar sus ascensores. La normativa aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1, que regula la puesta en servicio, el mantenimiento, las inspecciones, las modificaciones y las medidas de seguridad de los elevadores ya existentes en edificios residenciales y públicos. El objetivo principal de esta regulación es adaptar el parque de ascensores a los estándares europeos más modernos y aumentar la seguridad de las instalaciones, muchas de ellas con varias décadas de antigüedad.
La medida afecta directamente a comunidades de vecinos, empresas de mantenimiento, instaladores, organismos de inspección y propietarios de edificios tanto públicos como privados. El impacto económico variará considerablemente según el estado actual de cada ascensor. Al tratarse de obras de carácter obligatorio dictadas por normativa estatal, ningún propietario podrá negarse a asumir el coste correspondiente. La Ley de Propiedad Horizontal establece que estas reformas son necesarias para garantizar la habitabilidad y la seguridad del inmueble, por lo que resultan de obligado cumplimiento para todos los copropietarios del edificio.
La nueva instrucción técnica introduce cambios sustanciales en los requisitos de seguridad para ascensores ya instalados. Entre las principales novedades destacan la implementación de mejoras obligatorias de seguridad en ascensores antiguos, controles más estrictos y exhaustivos de mantenimiento, nuevas obligaciones para las empresas conservadoras, requisitos de documentación técnica más detallada, inspecciones periódicas más completas y medidas específicas para evitar atrapamientos y movimientos incontrolados de la cabina.
Dependiendo del tipo y la antigüedad del ascensor, las mejoras exigidas pueden incluir diversos componentes. Entre las actualizaciones más frecuentes se encuentran la nivelación más precisa de la cabina con respecto al rellano, la instalación de sistemas de comunicación bidireccional de emergencia, protección mejorada frente al cierre de puertas, sustitución o adaptación de componentes considerados inseguros según los nuevos estándares, y mejoras de accesibilidad que faciliten las tareas de rescate en caso de emergencia.
Es importante señalar que no todos los ascensores requieren reformas inmediatas. Las obligaciones específicas dependerán de las inspecciones técnicas realizadas y del nivel de riesgo detectado en cada instalación concreta. Este enfoque escalonado permite priorizar las intervenciones según la urgencia y el estado de conservación de cada elevador.
Coste de las reformas según el tipo de intervención
El impacto económico de esta normativa presenta una horquilla muy amplia que depende directamente del estado de conservación y la antigüedad de cada instalación. Para edificios cuyos ascensores solo requieran actualizaciones leves de seguridad, como mejoras en los accesos o la instalación de sistemas digitales básicos de comunicación, el coste se situará en una franja relativamente asumible, oscilando entre los 800 y los 1.000 euros por comunidad.
En un escalón intermedio, aquellos ascensores que necesiten intervenciones más profundas pero sin sustitución completa de la maquinaria, con actualizaciones de componentes de seguridad, mejoras en la nivelación, instalación de sistemas de rescate mejorados o modificaciones en las puertas y sistemas de control, podrían enfrentarse a presupuestos que oscilarían entre los 5.000 y los 15.000 euros. En los escenarios más extremos, especialmente en edificios con varias décadas de antigüedad que requieren una sustitución prácticamente completa de la maquinaria por obsolescencia o riesgo grave, el coste total de la reforma podría dispararse hasta los 40.000 euros.
Medidas de seguridad que introduce la normativa
La instrucción técnica contempla un conjunto amplio de medidas orientadas a prevenir accidentes y mejorar la respuesta ante emergencias. Entre las disposiciones más relevantes destaca la obligatoriedad de instalar sistemas que eviten el movimiento incontrolado de la cabina, dispositivos que garanticen una nivelación precisa con el piso del rellano para evitar tropiezos, y mecanismos de protección que impidan el cierre brusco de las puertas cuando detecten la presencia de personas u objetos. Asimismo, todos los ascensores deberán contar con sistemas de comunicación bidireccional de emergencia que permitan a las personas atrapadas contactar con servicios de ayuda exterior.
Esta medida resulta especialmente relevante en edificios habitados por personas mayores o con movilidad reducida, que representan una parte significativa de los usuarios de ascensores en España. La normativa también establece requisitos específicos sobre la documentación técnica que debe acompañar a cada instalación, incluyendo planos actualizados, historial de mantenimiento, registro de incidencias y certificaciones de las inspecciones periódicas realizadas por organismos de control autorizados.
El Real Decreto 355/2024 tiene un alcance muy amplio dentro del sector. En primer lugar, afecta directamente a las comunidades de propietarios de edificios residenciales que dispongan de ascensor, que deberán aprobar en junta las reformas necesarias y asumir los costes derivados de las mismas según los coeficientes de participación establecidos. Las empresas de mantenimiento de ascensores también se ven directamente implicadas por la normativa, ya que asumen nuevas obligaciones en cuanto a los protocolos de revisión, la frecuencia de las inspecciones, la documentación que deben generar y los plazos de respuesta ante incidencias.
Los instaladores y fabricantes de componentes deberán adaptar sus productos y servicios a los nuevos requisitos técnicos establecidos. Por su parte, los organismos de inspección autorizados tendrán que aplicar criterios más estrictos en sus evaluaciones periódicas, identificando con mayor precisión los riesgos y determinando qué mejoras resultan obligatorias en cada caso concreto. Los propietarios de edificios públicos, como administraciones, centros educativos, hospitales o edificios comerciales, también están sujetos a estas exigencias.
Aspectos técnicos de los ascensores regulados
El correcto funcionamiento de un ascensor depende de múltiples componentes de seguridad, como sistemas de frenado, dispositivos de parada de emergencia, limitadores de velocidad, amortiguadores en el foso, sistemas de nivelación, puertas con dispositivos de protección, sistemas de comunicación de emergencia y elementos de rescate. Todos estos componentes deben mantenerse en perfecto estado para garantizar la seguridad de los usuarios. En España existe un parque de ascensores muy envejecido, con más de un millón de unidades instaladas, muchas de ellas con más de 30 o 40 años de antigüedad.
Esta realidad ha motivado la actualización normativa para reducir la siniestralidad y mejorar las condiciones de accesibilidad y seguridad en los edificios residenciales y públicos. Si la comunidad no realiza las reformas obligatorias, puede enfrentarse a sanciones administrativas y, en caso de accidente, a responsabilidades civiles o penales derivadas de la falta de mantenimiento adecuado de las instalaciones comunes. Algunas comunidades autónomas y ayuntamientos ofrecen líneas de ayuda para rehabilitación de edificios que pueden incluir la modernización de ascensores, especialmente cuando se trata de mejoras de accesibilidad. Conviene consultar con las administraciones locales las opciones disponibles.