Como sabe el lector, este término se refiere al exceso de vivienda disponible provocado por una enorme facilidad para la nueva construcción fruto, a su vez, de la elevada financiación y su adquisición con elevado apalancamiento, lo que provoca dificultades para su repago y, por tanto, morosidad bancaria. ¿Estamos hoy ante esta situación? Cierto es que en Mallorca el suelo es limitado y que la mayoría de las transacciones están siendo efectuadas por extranjeros, sin necesidad incluso de financiación bancaria, por lo que los niveles de endeudamiento y exposición de la banca no son importantes. Pero nos enfrentamos a un problema de aumento excesivo de precios por escasez de oferta y alta demanda extranjera que hay que abordar.
Esta situación ha provocado la apertura de un debate sobre si se debe limitar el acceso a inversión en vivienda a extranjeros o no, como ya se ha abierto en Canadá o Alemania aunque se ha demostrado que no resuelve el problema y que, seguramente, choca con la libertad de movimiento y residencia en el marco de la Unión Europea. Tampoco hay mejora si permitimos dichas inversiones solo a extranjeros residentes pues la mitad de las transacciones de compra por parte de extranjeros la realizan extranjeros residentes en Mallorca. Este acaparamiento del parque residencial por parte de la demanda extranjera no ha hecho más que agravar el problema de acceso a la vivienda por parte del residente local, en compra o en alquiler, por lo que habrá que estudiar bien qué incentivos fiscales se pueden ofrecer para la promoción de vivienda, o profundizar en los convenios urbanísticos, la promoción de vivienda social en alquiler y la vivienda tasada o asequible en suelo público concesionado. En otros países se ha hablado de cargar impositivamente a la vivienda de lujo en mayor medida, o a la adquisición de vivienda por extranjeros no residentes. Probablemente también se pueda pensar en la aplicación de los Fondos Next Generation para incentivar la promoción y reconversión de edificios obsoletos a vivienda accesible, en venta o en alquiler, bien por la parte de los capítulos de la Agenda Urbana y Rural, de Regeneración Urbana o por la de cohesión social e inclusiva.
En definitiva, el sector inmobiliario merece la máxima atención de la Administración y necesita de un dialogo público-privado para poder hacerlo sostenible pero es, sin duda, un signo de la fortaleza de nuestra economía y que también ofrece una magnífica oportunidad de equilibrio con la alta presión turística que sufrimos en temporada alta.
Tampoco hay que dejar de mencionar otros segmentos del real estate en Mallorca que ofrecen una buena oportunidad a inversores, tanto extranjeros como españoles, como son el comercial, tanto en retail en zonas urbanas como las medianas superficies. O el de oficinas, favorecido también por nuevos visitantes que necesitan de espacios de trabajo. Todo ello en un contexto en el que otros sectores tendrán crecimiento en la isla, como el de la investigación, tecnología, sector audiovisual y contenidos, incubadoras de start-up o hasta el sector de salud y residencias senior. Estas últimas, también como alternativa a la concentración de demanda residencial, para personas que elijan Mallorca como lugar de residencia en su etapa de jubilación, con mayor esperanza de vida y capacidad física de disfrute. No hay que perder de vista que las oficinas y las residencias senior son también una posibilidad de reconvertir hoteles obsoletos.
Debemos pensar igualmente en potenciar el sector inmobiliario logístico local y el industrial productivo de algunos productos de consumo, dentro del marco de la economía circular y de los factores ESG, así como de la producción de tecnología e innovación en entornos de parques de innovación, investigación y producción de tecnología o de biotecnología y laboratorios. O incluso empezar a pensar en ampliar nuestro parque de industria de reciclaje pues, actualmente, hay una escasez o casi ausencia de plantas de reciclaje de plástico o de vidrio en una comunidad con un altísimo consumo aún de dicho producto, por la elevada actividad turística. En definitiva, no estamos ante una burbuja inmobiliaria en Mallorca, pero sí tenemos un amplio abanico de oportunidades de inversión que no trascienden al sector inmobiliario visto desde una perspectiva general, y no solo del residencial, en las que debemos trabajar para su máximo aprovechamiento.