El Banco de España ha hecho saltar las alarmas, ya que el 11,7 % de los nuevos préstamos para la compra de vivienda tenían un 'loan to value' (LTV) superior al 80 %, es lo que se conoce popularmente como hipotecas riesgo. Por tanto, casi 12 de cada 100 superaron la financiación hipotecaria máxima que habitualmente concede la banca.
En concreto, el LTV es relación porcentual entre el monto de un préstamo y el valor de tasación de la propiedad que se compra o hipoteca. Para calcularlo se divide el importe del préstamo entre el valor del inmueble y se multiplica el resultado por 100. En el caso de los préstamos hipotecarios, un LTV alto supone un mayor riesgo para el banco.
Cabe destacar que desde el año 2019 no se registraba un LTV tan elevado. Desde el portal inmobiliario Idealista han subrayado que «la cifra prácticamente se ha duplicado en apenas 18 meses (terminó 2023 en el 6,1%, mínimos de la serie histórica) y está en su nivel más alto desde el tercer trimestre de 2019».
Ante esta situación cabe preguntarse si hay motivos para preocuparse. Pau A. Montserrat, miembro del CES, profesor de la UIB y economista de Futur Legal, explica que «este indicador es una referencia para valorar el riesgo que asumen los bancos. Un loan to value por encima del 80% suele ser indicativo de mayor asunción de riesgo. Sin embargo, el análisis de riesgo que hacen hoy en día nada tiene que ver con los desastres de los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008».
El prestigioso economista aclara que, «en estos momentos, los bancos hacen bien su trabajo en este aspecto: la inmensa mayoría de hipotecas que se prestan no superan el 80 % del valor de tasación, salvo excepciones, como cuando se hipotecan varios inmuebles a la vez».
En cuanto a la compraventa, Monserrat precisa que «solo los perfiles más solventes superan el 80 % de este valor, llegando al 90 % o incluso el 100 % del precio para funcionarios». Por tanto, que suba el porcentaje de hipotecas con un LTV superior al 80 % «me parece, incluso, una buena noticia en los momentos en que estamos: con los precios por las nubes, que se financie algo más del 80 % ayuda al acceso a la vivienda».
Además, añade que «esta subida tiene más que ver con los avales ICO, que con una política más agresiva de las entidades financieras en la captación de hipotecas. En definitiva, financiar algo más del 80 % de la compraventa en estos momentos no me parece preocupante. Al contrario, sería conveniente que se llegase al 90 % no solo para funcionarios, para financiar la adquisición de una primera vivienda».
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