La vivienda es uno de los principales problemas que tienen los ciudadanos de Baleares y los administradores de fincas no son ajenos a ello. Ultima Hora ha entrevistado al presidente del Colegio en Baleares, Antoni Jaume, explica los principales retos que tienen por delante y «a conservación de edificios es uno de los principales.
¿Cuáles son los principales problemas que tienen los administradores de fincas de Baleares?
—Los retos a los que se enfrentan actualmente las comunidades de propietarios en Baleares son múltiples y cada vez más complejos. En los últimos años se ha producido un incremento significativo de las obligaciones normativas, lo que exige a los administradores de fincas una actualización constante y un estricto seguimiento de aspectos como las inspecciones técnicas de edificios (IEE), así como del cumplimiento de la normativa fiscal, legal y técnica vigente. A ello se suma la necesidad creciente de acometer obras de conservación y mantenimiento, en gran parte derivadas del envejecimiento del parque edificatorio existente en las Islas. Esta circunstancia implica una gestión cada vez más técnica y especializada por parte de los profesionales del sector. Por otro lado, persisten cuestiones tradicionales que siguen teniendo un impacto relevante en la gestión diaria de las comunidades, como son la morosidad en el pago de cuotas y, especialmente, la gestión de los conflictos entre propietarios, que continúa siendo uno de los ámbitos más sensibles y que requiere una labor constante de mediación y equilibrio.
¿Han percibido algún cambio en los últimos años?
—Sí, en los últimos años se han producido cambios relevantes en la realidad de las comunidades de propietarios. Uno de los principales tiene que ver con la conservación de los edificios, ya que el progresivo envejecimiento del parque edificatorio está incrementando las necesidades de mantenimiento, actualización y rehabilitación. Asimismo, han adquirido especial protagonismo cuestiones como la accesibilidad, que implica la ejecución de numerosas actuaciones para adaptar los edificios a las necesidades de todos los residentes, especialmente de las personas con movilidad reducida. Más recientemente, también se observa un creciente interés por parte de los propietarios en materia de eficiencia y rehabilitación energética. Este ámbito, cada vez más relevante, conlleva intervenciones técnicas complejas, pero necesarias para mejorar la sostenibilidad de los edificios y optimizar el consumo energético.
En los últimos años se han producido cambios relevantes en la realidad de las comunidades de propietarios
¿Cuáles son las novedades más relevantes que se acaban de poner en marcha o se tienen que poner próximamente por las nuevas normativas?
—Una de las novedades más relevantes en el ámbito de la gestión de comunidades de propietarios es, sin duda, el impulso a la rehabilitación energética de los edificios. En los últimos años se están aprobando cada vez más normativas, tanto a nivel europeo como estatal, que exigen a los inmuebles adaptarse a estándares más exigentes en materia de eficiencia energética. Este proceso responde al objetivo marcado por la Unión Europea de alcanzar la neutralidad climática en el horizonte de 2050, lo que implica la fijación progresiva de hitos y obligaciones para reducir el consumo energético y las emisiones del parque edificatorio. En este contexto, tanto las recientes ayudas vinculadas a los fondos Next Generation como el próximo Plan Estatal de Vivienda, cuya aprobación está prevista en 2026, están orientados precisamente a fomentar y facilitar estos procesos de rehabilitación. Todo ello sitúa a la mejora energética de los edificios como uno de los grandes ejes de actuación en los próximos años para las comunidades de propietarios.
¿Qué porcentaje de vecinos se niegan a pagar las derramas?
—En términos porcentuales, cada vez es menor el número de propietarios que se niegan a hacer frente al pago de derramas. Existe, en general, una mayor concienciación sobre la obligación y la necesidad de contribuir al mantenimiento y conservación de los edificios. Los problemas de cobro que se producen habitualmente no responden tanto a una negativa deliberada, sino a situaciones económicas o personales de algunos propietarios. Asimismo, en determinados casos, también influyen las particularidades de gestión cuando las viviendas pertenecen a grandes tenedores, como entidades financieras o fondos de inversión, donde los procesos de pago pueden resultar más complejos. En cualquier caso, la morosidad ha sido históricamente una de las cuestiones que más tiempo y recursos requiere en la gestión de las comunidades de propietarios. No obstante, en los últimos años se ha avanzado en el ámbito normativo, lo que permite actuar con mayor eficacia frente a los supuestos de impago reiterado.
¿Qué ocurre en estos casos?
—El procedimiento habitual comienza con una gestión amistosa de cobro dirigida al propietario deudor, con el objetivo de regularizar la situación sin necesidad de acudir a instancias judiciales. Si esta vía no resulta efectiva, se propone a la Junta de Propietarios la aprobación de la liquidación de la deuda y el inicio de acciones legales para su reclamación. Una vez adoptado el acuerdo, se pone en marcha el correspondiente procedimiento judicial, que, si bien no siempre es tan ágil como sería deseable, concluye necesariamente con una resolución que obliga al propietario al pago de la deuda. Además, este proceso conlleva la imposición de costes adicionales derivados del propio procedimiento judicial, lo que supone un importante incremento del importe a abonar y actúa como elemento disuasorio frente a situaciones de impago voluntario.
¿El alquiler turístico es uno de los principales focos de conflicto?
—La convivencia con el alquiler turístico puede generar situaciones de conflicto en las comunidades de propietarios, aunque en Baleares esta problemática se ha visto notablemente acotada en los últimos años. La normativa autonómica establece que, para poder destinar una vivienda al alquiler turístico en un edificio plurifamiliar, es necesario contar con la autorización expresa de la comunidad de propietarios mediante acuerdo de la junta. Este requisito ha limitado considerablemente la implantación de este tipo de actividad en aquellas comunidades que no desean su presencia. Además, muchos municipios de Baleares han establecido restricciones adicionales, llegando en algunos casos a prohibir expresamente el alquiler turístico en edificios plurifamiliares. Todo ello ha contribuido a reducir significativamente los conflictos derivados de esta actividad. En aquellos supuestos en los que se desarrolla un alquiler turístico sin la correspondiente autorización, la interposición de una denuncia suele ser una medida eficaz para poner fin a la situación y disuadir al propietario de continuar con dicha actividad.
¿Y la inquiokupación?
—La denominada inquiokupación constituye, sin duda, un problema relevante para el propietario de la vivienda, si bien no suele tener un impacto directo significativo en la comunidad de propietarios. Debe tenerse en cuenta que, en estos casos, se trata generalmente de un arrendatario que ya venía residiendo en el inmueble desde hacía tiempo y cuya situación deriva de un conflicto contractual con el propietario, como puede ser la negativa a abandonar la vivienda tras la finalización del contrato. Por ello, en la mayoría de los casos, no se ve afectada la convivencia ordinaria con el resto de vecinos. Distinta es la situación de la ocupación ilegal de viviendas, donde sí pueden generarse mayores incidencias en la comunidad, al producirse en ocasiones problemas de convivencia, alteraciones o molestias, en función de las circunstancias concretas de cada caso.