El mercado inmobiliario en Menorca convive con dos realidades muy distintas. Por un lado, la compraventa de segundas residencias, con compradores extranjeros que siguen confiando en la isla como destino seguro. Por otro, la creciente necesidad de facilitar el acceso a la primera vivienda a los residentes. Ambas dinámicas coexisten, pero no compiten. Como señala Isabel Petrus, delegada en Menorca de la Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares (API Baleares): «Prohibir a un extranjero comprar un chalet no dará un piso a un menorquín. Quitar el alquiler turístico ilegal sí hará que haya más pisos para alquilar de primera vivienda».
Petrus conoce el terreno: al frente de Casas en Menorca.com, es también una de las voces más autorizadas del sector en la isla. Y defiende una visión pragmática, centrada en soluciones.
El sector inmobiliario conoce bien a sus públicos y sus retos. Según los profesionales, existen tres grandes perfiles con necesidades diferenciadas.
La falta de vivienda nueva desde 2008 dispara los precios en Menorca, a pesar de la escasa oferta existente
El primero corresponde a quienes necesitan apoyo social o condiciones protegidas para acceder a una vivienda. El segundo es el de la clase media trabajadora, con empleo estable, pero que encuentra serias dificultades para asumir precios de mercado. Aquí entran en juego los avales públicos del IBAVI (que cubren el 20% que los bancos ya no suelen financiar) o los programas específicos para jóvenes. El tercer grupo es el de compradores o inquilinos con mayor capacidad económica —como algunos funcionarios— que pueden acceder más fácilmente al mercado de alquiler y compra. Y el reto está en ofrecer respuestas adaptadas a cada caso.
Un mercado sin grandes tenedores
Una de las características que definen el mercado menorquín es que no existen grandes tenedores de vivienda. La mayoría de propiedades en alquiler pertenecen a particulares que heredaron un inmueble o decidieron invertir sus ahorros en él. Esto genera un entorno más humano, pero también más frágil.
«Si su inquilino se declara insolvente, ya no cobran nada. Ante eso, algunos prefieren no alquilar», explican desde el sector. Esa falta de seguridad desincentiva la puesta en alquiler de muchas viviendas.
«Prohibir a extranjeros comprar chalets no dará un piso a un menorquín», advierte Isabel Petrus, delegada de API Balears
La importancia de construir primera vivienda
«La gente necesita una vivienda. Y como hay tan pocas disponibles, los precios en Menorca se han disparado de forma alarmante. Y aun así se venden», advierte Petrus. Esta situación responde a un desequilibrio acumulado: desde 2008 apenas se ha construido vivienda nueva. Ni en el ámbito público ni en el privado.
La falta de oferta hace que muchas viviendas no lleguen ni a anunciarse: «Hay propiedades que se venden antes incluso de salir a la web. Porque hay listas de espera para pisos asequibles», explican desde varias inmobiliarias.
En este contexto, las agencias juegan un papel importante a la hora de orientar a los propietarios sobre precios realistas, aunque no siempre se escuchen sus recomendaciones. «Los propietarios consultan y nosotros les damos un mínimo y un máximo. Pero mucha gente decide ponerlo más alto, aunque luego tenga que bajarlo», señalan.
Frente al diagnóstico, la delegada de los agentes inmobiliarios ofrece propuestas: «La solución es construir pisos nuevos». Pero no de cualquier manera: se pide un pacto social a largo plazo, que no dependa de los cambios políticos, y que trace una hoja de ruta clara para los próximos 10 años.
Entre las medidas que defienden desde el sector destacan:
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Agilizar las licencias urbanísticas, para reducir tiempos de espera.
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Fomentar la construcción industrializada, que permite abaratar costes y ejecutar obras más rápidamente.
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Estimular la inversión privada, garantizando una rentabilidad razonable para los promotores.
«No hablamos de especuladores, sino de promotores de vivienda, que es algo imprescindible. Hay que garantizar que, si inician una promoción, no pierdan dinero. Que ganen una cantidad justa, no un disparate», subraya Petrus.
Recalificar suelos rústicos no es una opción viable a corto plazo. «Es un brindis al sol. ¿Cuánto tardará un solar en tener servicios básicos, al ritmo que van los planes urbanísticos?», se pregunta.
Otra vía alternativa podrían ser las cooperativas de vivienda en promociones pequeñas. «A mí me encantaría una cooperativa para bloques de seis u ocho viviendas. Pero los menorquines no son arriesgados en este sentido», admite. Para pasar de la idea a la acción hace falta apoyo organizativo.
Un sector que aporta valor a la economía local
Lejos de la imagen especulativa que a veces se proyecta, el inmobiliario es un sector estratégico para la economía balear: la compraventa y rehabilitación de viviendas representa el 11% del PIB. Además de crear empleo, dinamiza el comercio, impulsa la construcción y mejora el entorno urbano.
En el caso de Maó, por ejemplo, la rehabilitación de viviendas en el centro histórico, muchas veces por parte de compradores extranjeros, ha mejorado la imagen de la ciudad. «Ha cambiado la estética para bien. Y nadie se lleva una casa de Menorca. No se llevan nada, quedan aquí», señala Petrus.
Otro de los compromisos del sector es garantizar un trabajo bien hecho. Desde la asociación API Baleares se reclama la creación de un registro obligatorio de agentes inmobiliarios, como garantía de formación y cobertura legal para los consumidores. Esta propuesta está ahora paralizada por el Gobierno central, pero el sector seguirá defendiéndola. «Comprar una casa no es como comprar zapatos, es hipotecarte a 30 años, hay que hacer las cosas bien», insiste Petrus, «todos nos podemos equivocar, pero las inmobiliarias estamos cubiertas por seguros».
Pese a los retos, 2024 ha sido un año positivo en cuanto a actividad para muchas agencias, sobre todo en el segmento de segunda residencia. La demanda se mantiene fuerte, y el sector continúa trabajando para equilibrar el mercado con vivienda más accesible.
El reto ahora está en pasar del diagnóstico a la acción. Y en ese camino, el sector inmobiliario quiere formar parte de la solución. Porque en Menorca, la vivienda no es solo una inversión: es un compromiso con el futuro de la isla.