Maria Solá Maó
La inseguridad jurídica y la situación de incertidumbre económica han disparado en los últimos meses el arbitraje en el alquiler de viviendas. El secretario general de la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE), Javier Íscar Hoyos, presentó este instrumento jurídico durante la Jornada Inmobiliaria celebrada el pasado miércoles como un mecanismo "rápido, económico y eficaz".
¿Cuáles son las principales ventajas de optar por la vía arbitral?
Cuando se firma un contrato de arrendamiento se puede elegir entre ir al juzgado o el arbitraje. Nosotros diseñamos un procedimiento especial para cada conflicto y ofrecemos una solución en un plazo de 25 días. En este sentido recortamos en más de la mitad los tiempos de los juzgados. El arbitraje finaliza con un laudo, que equivale a una sentencia judicial firme.
¿A qué tipos de conflictos se refiere?
Cualquier conflicto relacionado con un contrato de alquiler. El impago de rentas por parte de los inquilinos acapara el 95 por ciento de los conflictos. El resto incluye conflictos como la negativa a la devolución de la fianza por parte del propietario, la tenencia de animales cuando el contrato lo prohíbe o el subarrendamiento inconsentido de la vivienda. El arbitraje favorece la reducción de conflictos ya que es menos coercitivo que la justicia, es más flexible y permite llegar a acuerdos.
¿Cuál es el proceso que se debe seguir en caso de conflicto?
La persona que sufre el conflicto es la que ha de dirigirse a la asociación. Nosotros nos encargamos del resto del proceso hasta que el árbitro da la razón a una de las partes y ésta es de obligado cumplimiento.
¿Qué coste supone la contratación de este servicio complementario?
Se trata de una herramienta preventiva que se ha de contratar en el mismo momento en que se firma el contrato de arrendamiento. El convenio arbitral básico tiene un coste de 45 euros fijos para toda la vigencia del contrato mientras que, por 88 euros, ofrecemos también los servicios de un procurador. En principio el contrato lo firma el arrendador que luego puede decidir si repercute en el precio que paga el arrendatario.
En los tiempos que corren la demanda de cláusulas arbitrales habrá aumentado...
Sí. La demanda se ha incrementado a causa de la crisis ya que ha cambiado el perfil del inquilino. En nuestro caso se prevé que se firmen 200.000 contratos durante el 2009.
¿Cúal es el nivel de implantación de este mecanismo en Balears?
Durante el año 2008 se han firmado 1.492 contratos en Balears, de los cuales el 35 por ciento corresponden a Menorca, lo que supone aproximadamente 500 contratos. Se prevé que en 2009 esta cifra se incremente hasta el 37 por ciento por lo que llegaremos a los 2.700 contratos en Balears. Asimismo esperamos 270 procedimientos de impago de rentas en esta comunidad autónoma.
¿El nivel de conflictividad también se ha incrementado debido a la crisis económica?
Evidentemente la morosidad ha subido casi un 30 por ciento pero aún así, si hay una cláusula de arbitraje, la conflictividad se sitúa en torno al 1,2 por ciento. Anteriormente esta tasa era del 0,8 por ciento por lo que ha aumentado un 40 por ciento, una subida importante aunque, al tratarse de cifras muy bajas, el impacto todavía es muy pequeño.
¿Se prevé que continúe esta tendencia?
Sí, calculamos que la tasa de conflictividad se puede incrementar hasta el 1,5 por ciento durante 2009. Se mantendrá durante un tiempo y posteriormente comenzará a bajar de nuevo.
En España no existe una cultura del alquiler muy arraigada. ¿Está cambiando esta mentalidad?
Sí. Hemos pasado del todo a la nada y de la nada al todo. En los años 60 y 70 no se concebía otra figura que no fuera el alquiler ya que existía una normativa muy favorable a los inquilinos. En los años 90 parecía que el que no compraba una vivienda era un apestado. Actualmente se ha visto que lo que quiere la gente es tener dinero a final de mes, vivir más que sobrevivir. Con la compra de una vivienda tan sólo se puede sobrevivir mientras que con el alquiler las personas saben a qué atenerse.
¿Continuarán aumentando los contratos de alquiler en el futuro?
En 2008 el alquiler en España a través de la sociedad se ha incrementado un 30 por ciento y está previsto que suba hasta un 40 por ciento en 2009. Lo que ocurre es que todavía hay muchos miedos y los propietarios buscan figuras que les den seguridad en el caso de arrendar su vivienda.