La romántica visión del alquiler turístico como una discreta fuente complementaria de ingresos para familias menorquinas que tienen segundas residencias va perdiendo fuerza, arrinconada por otra realidad pujante: un sector cada vez más profesionalizado, intermediado por grandes sociedades gestoras y en buena medida en manos de inversores extranjeros. Así lo refleja el análisis de la titularidad de explotación que figura en el registro público de licencias de viviendas turísticas actualizado este mes de marzo por Departamento de Ordenación Territorial y Turística del Consell insular.
La primera conclusión que se puede extraer de los datos es que las licencias que están registradas con un Documento Nacional de Identidad (DNI) español, las que más se podrían llegar a ajustar al perfil de particulares residentes, tan solo representan el 39,8 por ciento del total. En cambio, la gran mayoría de licencias son explotadas por empresas de diversa índole o bien se identifican con documentos expedidos para ciudadanos extranjeros con una propiedad en la Isla. Entre las empresas abundan las sociedades limitadas y las anónimas, pero también las que cuentan con un Número de Identificación Fiscal (NIF) especial, que comúnmente corresponde a fondos de inversión y grandes compañías.
En manos de empresas, ya sea porque son directamente propietarias o porque ejercen de intermediarias tanto con los clientes, como con las autoridades, está el 37 por ciento de la oferta identificada. Es en este último aspecto, en el de la identificación, en el que, para ser rigurosos, hay que hacer una puntualización. En la base de datos del registro oficial de licencias turísticas del Consell figuran un total de 5.536 viviendas con autorización para alquilarse a turistas. Sin embargo, solo 4.064 están asociadas a un número de identificación de una persona jurídica o física. Es en esta cifra en la que se basan los porcentajes de esta información, en la que se ponen también de relieve esas 1.472 licencias en las que no figura el número de identificación del explotador. La mayor parte corresponden a números de registro antiguos, muchos de ellos obtenidos en las décadas de 1980 y 1990.
Volviendo a los particulares que gestionan directamente sus viviendas, hay que subrayar que, si bien la mayoría tienen DNI de Balears (la distinción en provincial, por lo que no se especifica si es de Menorca), hay que subrayar el gran número de personas físicas que aportan DNI expedidos en Valencia, Madrid, Barcelona y Tarragona y Salamanca. Son las principales provincias que aparecen en el ranking de origen de las personas físicas, aunque cabe matizar que bien podrían haber fijado su residencia en la Isla.
Sociedades interpuestas
Por otra parte, como hemos visto, casi cuatro de cada diez viviendas turísticas son gestionadas por una empresa y no por un particular, un fenómeno que a la luz de los datos se revela «estructural», explica José García Lima, socio director del despacho mallorquín especializado en fiscalidad www.resitax.eu. Los motivos que llevan a los propietarios a alquilar sus viviendas por medio de sociedades interpuestas –una práctica en principio completamente legal– son múltiples.
«La sociedad actúa como vehículo para que los rendimientos del alquiler tributen en el Impuesto de Sociedades (IS) y no en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)». Las diferencias pueden ser importantes ya que el IRPF puede llegar al 47 por ciento y el IS solo es del 25 por ciento (incluso del 15 por ciento en los dos primeros años para facturaciones discretas), postergando la tributación de los beneficios en la renta de los socios hasta el momento que se repartan dividendos, lo que abre la puerta a ventajosos beneficios fiscales por reinvertir.
Otro de los factores que lleva a cada vez más actores del sector del alquiler turístico a operar creando una empresa o dejando sus casas en manos de una sociedad es que el propietario ya no figura como titular en términos de explotación del inmueble. Traslada así cualquier responsabilidad patrimonial a la empresa ante posibles expedientes sancionadores, y gana en términos de privacidad.
Existen más beneficios. «Si se crea una sociedad que tiene un inmueble y la casa se vende, lo que se venden son participaciones sociales, no un inmueble, eso implica que ya no se tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales». Para completar el cóctel de estrategias para tratar de pagar menos impuestos, la llamada optimización fiscal, hay que mencionar la planificación sucesoria. En resumen, hay más facilidades para manejar las herencias, con menos cargas públicas, en el caso de las empresas.
Viendo el perfil de las empresas que gestionan viviendas turísticas resulta sorprendente el lugar de constitución. A la luz de los números de identificación fiscal, solo el 52 por ciento habrían sido constituidas en Balears. Dicho de otro modo, prácticamente la mitad cuentan con un número de identificación fiscal que las sitúa en la Península, por mucho que buena parte solo opere en Menorca. Es el caso de las mayores empresas del sector (por número de licencias que gestionan). «Se trata más de una estrategia de planificación patrimonial y de ahorros de gestión, buscan sitios con menos costes registrales o notariales».
JousCon el esfuerzo no basta. Además hay que tener capacidades. No todo el mundo vale para todo. Pero montar una empresa cuesta dos duros y es muuuuy facil. Así que todo el mundo puede montarla sin problema. Otra cosa es como le vaya luego a esa empresa. Ni todas las ideas son buenas, ni todo el mundo está capacitado para llevar un negocio.