En articles passats s’ha evidenciat, primer, que l’accés a l’habitatge a Menorca exigeix avui un esforç econòmic clarament fora d’escala, i, segon, que el laissez-faire no ha corregit el desequilibri perquè l’oferta residencial presenta una rigidesa estructural que impedeix una resposta àgil als senyals de preu.
Amb aquestes premisses —esforç elevat i oferta inelàstica—, la pregunta clau per anar més enllà és inevitable: què està passant amb la demanda i amb els usos efectius del parc d’habitatge existent?
Abordar aquesta qüestió requereix fugir de lectures morals o simplificadores. Com assenyala l’anàlisi econòmica de l’habitatge —i com recentment recordava la professora Montserrat Pareja-Eastaway en una conferència a l’Ateneu de Maó—, no es tracta de confrontar «bons» i «dolents», sinó d’entendre els incentius que orienten racionalment els comportaments en un mercat amb fortes rigideses.
No tota la demanda és igual. Ni es distribueix igual
Un primer element clau és reconèixer que la demanda d’habitatge no és homogènia. A Menorca i a zones tensionades com la nostra hi conviuen diverses formes de demanda amb lògiques econòmiques diferents: la demanda residencial vinculada a la renda local, la demanda de segona residència, la demanda d’inversió patrimonial, i la demanda orientada a l’explotació turística de l’habitatge.
Aquestes demandes no competeixen sota els mateixos criteris de preu ni amb les mateixes restriccions pressupostàries. Ni s’acaben distribuint de la mateixa forma, on construir un índex de desigualtat entre tenedors de vivendes ja no se’ns fa estrany. Mentre que la demanda residencial està fortament limitada pels salaris locals, les altres formes de demanda responen a expectatives de rendibilitat, ús temporal o preservació de valor. Quan totes elles conflueixen en un mercat amb oferta rígida, el resultat no és un equilibri estable, sinó una pressió creixent en detriment de l’accés a l’habitatge per a la població resident.
Estoc físic i estoc efectivament disponible
Aquesta pressió només es pot entendre si es distingeix entre el nombre total d’habitatges existents i l’estoc efectivament disponible per a residència habitual. El que importa, des d’un punt de vista econòmic, no és quants habitatges hi ha físicament, sinó quants estan realment accessibles, disponibles i destinats de manera estable a primera residència. Dos mercats amb vasos comunicants, però amb regles de joc desiguals.
Expressades en índex base 2011 = 100, les dades mostren que el creixement del parc d’habitatges a Menorca durant la darrera dècada no ha anat acompanyat d’un increment equivalent de l’habitatge principal, mentre que l’ús turístic ha crescut de manera exponencial.
Reassignació d’usos i vivendes vacacionals
En aquest context, la reassignació d’usos del parc existent esdevé un element central. En un entorn turístic com el menorquí, l’explotació turística de l’habitatge —mitjançant vivendes vacacionals o altres formes d’allotjament no hoteler— pot resultar significativament més rendible i flexible que el lloguer residencial de llarga durada.
Les dades recents publicades a l’especial d’El Económico (18 de gener de 2026) sobre vivendes vacacionals posen de manifest una realitat contundent: el control de la il·legalitat, tot i necessari, no és suficient per si sol per revertir el drenatge d’estoc residencial.
Des d’un punt de vista econòmic, el drenatge cap a usos turístics ha reduït de manera significativa l’oferta destinada a usos residencials. I en un mercat amb oferta rígida, petits desplaçaments de l’estoc existent cap a usos més rendibles tenen impactes desproporcionats sobre els preus. Entrant en un cicle de preus que es retroalimenta cap a un risc clar de bombolla.
El mercat del lloguer com a indicador avançat
El mercat del lloguer residencial actua com un indicador avançat d’aquest procés. L’augment sostingut dels preus del lloguer (fins i tot quan es comparen amb entorns urbans tradicionalment més cars que Menorca) i la reducció de l’oferta estable observats en els darrers anys suggereixen també que una part del parc s’ha desplaçat cap a altres usos o ha sortit del mercat residencial.
Aquest comportament és novament coherent amb la reassignació d’usos: el lloguer de llarga durada és el segment més sensible a la competència amb usos turístics o temporals, ja que comparteix el mateix estoc subjacent. Quan el lloguer es tensiona, l’accés a la propietat també ho fa, reforçant un cercle de pressió creixent sobre l’habitatge principal.
Demanda, expectatives i efecte amplificador
La coexistència de demanda residencial i demanda d’inversió en un context de preus elevats genera un efecte amplificador. Les expectatives de revalorització i de rendibilitat futura incentiven la retenció d’habitatges i l’entrada de nova demanda no residencial, reforçant la rigidesa de l’oferta efectiva.
Aquest procés no requereix una bombolla especulativa clàssica. N’hi ha prou amb una desalineació persistent entre preus, renda local i usos de l’habitatge perquè el mercat entri en una dinàmica de tensió sostinguda.
Una lectura integrada
Les dades i l’anàlisi dels tres primers articles apunten cap a una mateixa conclusió. La crisi de l’habitatge a Menorca no és el resultat d’un únic factor, sinó d’una interacció desequilibrada entre:
- Una oferta residencial estructuralment rígida.
- Una pressió demogràfica sostinguda (darrerament tensionat pel mercat laboral)
- Diverses formes de demanda que no competeixen amb els mateixos criteris,
- I una reassignació progressiva de l’estoc cap a usos no residencials, especialment l’ús turístic.
El problema, per tant, no és només quants habitatges hi ha, sinó per a què s’utilitzen i qui pot accedir-hi. Aquesta constatació condueix inevitablement al debat sobre l’habitatge com a dret social i sobre com distribuir el parc present i futur en coherència amb el model d’illa que volem a mitjà i llarg termini. No hi ha model social ni econòmic compatible amb la Reserva de la Biosfera que no afronti, de manera explícita i justa, el repte de l’habitatge.