Quan un repte no és conjuntural ni atribuïble a un únic factor, cal defugir de solucions màgiques o simplistes. L’anàlisi resulta un esforç residencial fora d’escala, la rigidesa estructural de l’oferta, la reassignació d’usos del parc existent i un paper central de l’habitatge dins el model econòmic apunten cap a una conclusió: sense accions públiques decidides, el mercat tendeix a amplificar els desequilibris.
Alguns experts1 han mostrat que aquest és un problema estructural que ve de lluny. Podríem tenir la temptació de pensar que més construcció, més sol disponible i més habitatge pot solventar la situació. Però ens equivocaríem. Ezquiaga (2023) mostra la paradoxa de l’escassetat d’habitatge assequible convivint amb sobreabundància de sòls urbanitzables «vacants» o bloquejats. La seva explicació és que després de 2012, el canvi de propietat i la gestió dels actius (Sareb, sòls i promocions) va contribuir a una paràlisi del mercat del sòl i a una reacció lenta de l’oferta. Roca-Cladera i Arellano (2025) assenyalen que l’error recurrent ha estat confiar que l’increment de producció o la liberalització del sòl corregirien els problemes d’accessibilitat. L’experiència mostra que construir més no garanteix preus més baixos i que, sense un parc d’habitatge assequible i una gestió activa de l’estoc existent, els mercats tendeixen a reproduir desigualtats territorials i socials.
A una illa (Reserva de la Biosfera) no hi ha més espai (físic i de temps) per a que el mercat s’autoreguli. En tot cas toca arremangar-se i fer feina en una regulació coral. Des de múltiples fronts. Però per a no frustrar-nos passant la pilota a administracions estatals o autonòmiques, m’he fet la pregunta: Què podríem fer des de les institucions de Menorca per enfrontar el repte?
En primer lloc, voldria començar dient que la vivenda vacacional ha esdevingut el centre del debat recent perquè fa més visible i accelera un problema preexistent: l’habitatge com a bé d’inversió, reforçada per dècades de liberalització del sòl, expansió del crèdit i crisis financeres successives. La rendibilitat mitja relativa de la vivenda vacacional actua com a mecanisme de drenatge ràpid entre l’ús residencial i l’ús turístic en un mercat amb oferta rígida. La clau, per tant, no és demonitzar aquesta activitat econòmica concreta, sinó governar els usos de l’habitatge.
És necessari posar el focus en els usos, i no en el volum del parc de vivendes. S’ha de mobilitzar el sol i el parc existent abans de pensar en ampliar-lo. L’evidència economètrica mostra que construir més habitatges no redueix necessàriament els preus, i en molts casos els incrementa, especialment en mercats turístics. S’ha de prioritzar frenar actuacions sobre sòl urbà existent (brownfields) en lloc de créixer sobre sòl rural (greenfields). Reforça el paper del PTI com a instrument de límit estructural, però complementant-lo amb eines de gestió d’ús del parc ja construït. Definint sostres màxims d’ús turístic residencial i per contra definint quotes mínimes garantides d’ús residencial principal. En aquest context, és necessari augmentar el pes de l’habitatge protegit amb un efecte moderador dels preus globals millorant l’accessibilitat al sistema. Qualsevol estratègica insular hauria d’incorporar quotes clares d’habitatge principal protegit.
La regulació de les rendes que provenen dels lloguers en zones tensionades ha demostrat que no ha reduït l’oferta de lloguers, però si ha millorat l’accessibilitat de les llars a l’habitatge de lloguer. La gestió insular per a la inspecció de vivendes vacacionals no regulars esdevé en aquest context un element imprescindible per ‘disciplinar’ aquest mercat a mig termini. S’haurà de reservar l’habitatge per us residencial establint quotes i zones urbanes restringint l’ús vacacional. Mirant de fer un seguiment del principal indicador estrella de qualsevol regulación futura: saldo net d’ús residencial front a un ús turístic.
El debat sobre la limitació de compra d’habitatge per part d’estrangers genera titulars, però presenta incerteses jurídiques importants dins el marc de la UE. Des d’un punt de vista econòmic, en el meu entendre sembla més eficient centrar la regulació en l’ús de l’habitatge i en la concentració de la propietat.
La distinció entre petits i grans tenedors permet abordar el problema com el que realment és: una qüestió de distribució i d’accés, no tant de nacionalitat/origen del capital. Aquesta aproximació és coherent amb les recomanacions acadèmiques i amb les polítiques que han mostrat més capacitat correctora en altres mercats tensionats. A Espanya la Llei estatal 12/2023 pel dret a l’habitatge estableix que un gran tenedor és una persona física o jurídica amb 10 o més habitatges. A zones tensionades, les CCAA poden reduir el llindar a 5 habitatges. La declaració de zones tensionades permet establir topalls de lloguers obligatòria als grans tenedors. A CCAA com Catalunya, País Valencià o Balears s’estableix al gran tenedor la obligació d’oferir un lloguer social abans del desnonament. S’obre la porta també a fer feina des de la tributació municipal establint recàrrecs de fins el 150% als habitatges buits especialment en ela casos de grans tenedors o d’habitatges buits de llarga durada. Obrint-se també la via per a les administracions públiques d’exercir el dret de tanteig i retracte per adquirir habitatges de fons d’inversió, bancs o grans carteres i destinar-los a parc públic i assequible.
Per tant, les possibilitats són múltiples i s’ha de cercar un consens social per a posar-les en pràctica. També en matèria de fiscalitat municipal de l’habitatge: que hauria de tenir una coordinació insular. Les bones pràctiques municipals analitzades mostren que la mobilització d’habitatges buits només és efectiva quan es combina disciplina i incentius. Els recàrrecs clars, sostinguts i reglats sobre l’IBI a habitatges buits (Vitoria-Gasteiz, Donostia) funcionen com a instrument de pressió i de cens, però no són suficients per si sols per mobilitzar l’habitatge. És necessari complementar amb bonificacions elevades i estables de l’IBI a habitatges en lloguer social, borses públiques o en cessió d’ús amb renda limitada (Sevilla, Málaga, Terol, L’Hospitalet o Barcelona) ja que atreuen a una minoria activa de propietaris que legitimen i faciliten la col·laboració voluntària. En el cas de Menorca, aquesta política guanyaria eficàcia si la fiscalitat de l’habitatge —recàrrecs per buits, bonificacions per lloguer residencial estable— fos harmonitzada mitjançant una ordenança única, coordinada per la Junta de Batlles del Consell insular de Menorca.
Aquesta coordinació evita competència entre municipis, aporta seguretat jurídica i permetria economies d’escala en la gestió administrativa.
Un altre aprenentatge clau de les experiències (Ezquiaga, 2023) és que disposar de sòl classificat no garanteix oferta real si no hi ha gestió activa dels projectes executables. En aquest punt, Menorca compta amb un precedent valuós: el paper de Promociones Urbanísticas de Mahón (PUM) com a ens gestor de promocions público/privades. Aquest cas demostra que una gestió pública proactiva, mancomunada a escala insular —ja sigui aprofitant les competències del Consell com a institució equiparable a una diputació provincial o com a administració autonòmica en matèria d’habitatge—, pot desbloquejar projectes i transformar capacitat teòrica en habitatge efectiu.
Finalment, val a dir que tota aquesta reflexió econòmica i territorial no pot fer-nos perdre de vista una evidència fonamental: l’habitatge és, abans que res, un dret social. El Pla d’Habitatge Social de Menorca 2024–2028 (Consell Insular de Menorca, 2023) recorda que l’accés a un habitatge digne no és només una qüestió de mercat, sinó una condició bàsica per garantir la cohesió social, la igualtat d’oportunitats i el funcionament mateix del sistema productiu de l’illa. El Pla constata que cada vegada més persones amb feina no poden accedir ni mantenir un habitatge a Menorca, fet que afecta directament la competitivitat econòmica, la retenció de talent i la capacitat dels serveis públics i socials per donar resposta a situacions de vulnerabilitat. Davant aquesta realitat, el document aposta per una acció pública sostinguda, que jo comparteixo aquest article i que reclamo vagi més enllà d’una mera planificació. Gestionar proactivament i abordar la crisi de l’habitatge a Menorca exigeix mantenir aquesta perspectiva social com a fil conductor. Sense habitatge accessible no hi ha inclusió, ni estabilitat laboral, ni projecte de vida possible per a una part creixent de la població resident. Preservar aquest enfocament no és una opció ideològica, sinó una condició necessària perquè qualsevol estratègia econòmica, turística o territorial sigui sostenible i compatible amb els valors de la Menorca Reserva de la Biosfera.
1 Roca Cladera, J. & Arellano, B. (2025). Cinco tesis acerca de la política de vivienda en España. Vol. 57 Núm. 225 (2025): CyTET Monográfico: Arquitectura y Vivienda. Nuevas formas de habitar.
Ezquiaga, I. (2023). Los suelos vacantes y la sombra del legado de la crisis bancaria. Investigaciones de Funcas.