El debat sobre l’habitatge a Menorca sovint es planteja en termes de quant hem de construir o d’on s’ha de créixer. Però aquesta mirada, tot i ser necessària, és incompleta. El problema no és només d’oferta ni de límits territorials, sinó d’incentius.
El valor del sòl no neix del treball ni de la inversió productiva, sinó, sobretot, d’una decisió col·lectiva: el planejament urbanístic. El dia que un terreny passa de rústic a urbanitzable, el seu preu es pot multiplicar sense que hagi canviat ni un pam de terra. El que ha canviat és el pla, és a dir, una decisió adoptada en nom de tota la comunitat.
Aquest mecanisme explica per què el sòl és una font de rendes i no de beneficis productius, i per què la seva regulació té efectes distributius tan importants. Qualsevol decisió pública que en modifiqui l’ús o l’aprofitament té un impacte directe sobre el seu valor i sobre els comportaments econòmics associats.
Ja David Ricardo explicava que el valor del sòl no prové del treball ni de la inversió productiva, sinó de la renda que genera una decisió externa al propietari. Aquesta renda no depèn del seu esforç ni de la seva capacitat productiva, sinó de factors com la localització, la demanda o el canvi de classificació urbanística. El guany que s’hi genera no prové de crear valor nou, sinó de capturar una renda associada a una decisió pública. Aquest comportament no és irracional ni especulatiu per definició, sinó una resposta lògica als incentius que genera el marc normatiu.
DOS MERCATS RESIDENCIALS COMPETINT PEL MATEIX SÒL
En aquest context, parlar del mercat de l’habitatge com si fos un únic mercat és enganyós. A Menorca conviuen almenys dos mercats residencials diferents que competeixen pel mateix recurs escàs: el sòl urbanitzable.
D’una banda, el mercat orientat a la població resident, vinculat a necessitats d’habitatge habitual. De l’altra, el mercat patrimonial, associat a segones residències i a la inversió immobiliària. Aquests dos mercats responen a lògiques diferents i tenen capacitats de pagament molt desiguals.
Quan aquests mercats competeixen sota les mateixes regles, el resultat és previsible: el sòl tendeix a destinar-se a l’ús que pot pagar més. No és una disfunció del sistema, sinó el comportament racional que generen unes normes que no estableixen prioritats.
EL PTI: UNA REGULACIÓ FORTA EN LA FORMA, DÈBIL EN ELS INCENTIUS
El Pla Territorial Insular ha estat una eina clau per protegir el sòl rústic i contenir l’expansió urbanística a Menorca. Tant en la seva versió vigent com en les modificacions que s’han anat debatent, el PTI ha posat l’accent en la regulació física del territori: classificacions del sòl, límits al creixement, densitats, tipologies i proteccions ambientals.
Això no vol dir que el PTI no reguli l’ús residencial. El pla estableix clarament què és sòl residencial, on es pot construir habitatge i amb quins paràmetres. El problema no és, per tant, l’absència de regulació, sinó el tipus de regulació que s’aplica.
Allò que pràcticament no apareix al PTI és una lectura econòmica del sòl i dels incentius que genera. El pla regula formes, però no regula comportaments. No entra a distingir entre els diferents usos socials que pot tenir l’habitatge residencial, ni entre els diferents perfils de demanda que competeixen pel mateix sòl. Tampoc estableix mecanismes clars per condicionar l’activació del sòl en el temps ni per orientar-lo cap a determinats objectius socials.
El resultat és que el planejament ordena l’espai, però deixa pràcticament intactes els incentius econòmics que determinen com, quan i per a qui es desenvolupa aquest sòl. Sense incorporar aquesta dimensió, el risc és regular formes, però no incentius. I són els incentius, guiats per expectatives de guany, els que determinen si el creixement serà compacte o dispers, orientat a residents o a inversió patrimonial, integrador o estacionalitzat. Aquestes dinàmiques no són fruit d’una mala pràctica individual, sinó d’un marc normatiu que no diferencia ni prioritza.
REGLES DEL JOC, MERCAT I BENESTAR COL·LECTIU
Aquest enfocament connecta amb l’economia institucional contemporània. Com recorda Joseph Stiglitz, els mercats no són neutres: funcionen segons les regles i els incentius que se’ls imposen. Quan aquestes regles no incorporen els costos socials associats a determinats comportaments, el resultat pot ser eficient des d’un punt de vista privat, però ineficient des d’un punt de vista col·lectiu. En el cas del sòl, això es tradueix en un ús que maximitza rendes, però no necessàriament benestar.
Les conseqüències d’aquest marc són visibles. Una part significativa de l’habitatge nou no dona resposta a la demanda resident, mentre que una altra part queda vinculada a usos patrimonials o estacionalitzats. Això genera tensions creixents sobre els preus, dificulta l’accés a l’habitatge habitual i incrementa la dependència de polítiques públiques correctores.
El problema, per tant, no és el mercat, sinó les regles amb què el mercat opera. Quan tots els usos residencials compten igual, el sòl sempre acaba anant cap al mercat més fort. Governar el sòl no vol dir eliminar el mercat, sinó dissenyar normes que alineïn el seu funcionament amb els objectius socials del territori.
Introduir criteris que diferenciïn usos dins l’habitatge residencial, vincular el dret a construir a terminis efectius, evitar la inactivitat prolongada del sòl o prioritzar l’habitatge destinat a la població resident no són mesures ideològiques. Són instruments habituals en territoris amb sòl escàs i alta pressió residencial. No es tracta de decidir qui pot viure a Menorca, sinó de definir per a qui s’ha de destinar el sòl que es transforma.
EL SÒL COM A ACTIU COL·LECTIU I IMPACTE SOCIAL
Menorca és Reserva de la Biosfera. El seu paisatge, la continuïtat dels seus nuclis, la vitalitat durant tot l’any i l’equilibri entre activitat econòmica i natura formen part d’un veritable actiu col·lectiu, no només ambiental, sinó també econòmic. Com recorda Guillem López Casasnovas en diversos escrits, aquests actius territorials haurien de ser entesos com a part del "balanç" d’una comunitat, perquè condicionen el seu benestar present i futur.
Entendre el sòl com a part d’aquest patrimoni implica reconèixer que el valor que crea una decisió urbanística no pot ser només una qüestió privada. Potser el gran repte no és només decidir on es pot construir, sinó per a qui es construeix i sota quina lògica de distribució del valor. Perquè urbanitzar no és només transformar terra en ciutat: és decidir quin tipus de societat volem que hi visqui.
Si el planejament no incorpora aquesta mirada, el cost no és abstracte ni teòric: recau directament sobre la gent que viu i treballa a Menorca. Sobre les famílies que no poden accedir a un habitatge digne, sobre els joves que han de marxar i sobre els sectors econòmics que depenen d’una població resident estable. Governar els incentius del sòl no és una opció tècnica més, sinó una condició necessària per garantir la viabilitat social i econòmica de l’illa.