Fa uns dies vaig participar en una taula rodona a Alaior per parlar de la millora de l’accés a l’habitatge a Menorca. La iniciativa era necessària i benintencionada, però el temps era limitat i, com passa sovint en aquest tipus de debats, només va permetre esbossar algunes idees sobre les causes del problema i possibles línies de solució. El diagnòstic general, però, era compartit: manca d’habitatge, preus fora de l’abast de bona part de la població resident i una pressió creixent sobre el parc existent.
On van començar a aparèixer les diferències va ser, com gairebé sempre, a l’hora d’interpretar el problema i d’identificar què es pot fer i què no. Cap al final de la sessió vaig introduir una idea que ja tenia treballada: la convivència de dos mercats molt diferents que competeixen pel mateix sòl i pels mateixos habitatges. D’una banda, el mercat residencial destinat a la població resident. De l’altra, un mercat patrimonial, vinculat a la segona residència o a la inversió, sovint impulsat per una demanda externa amb una capacitat adquisitiva molt superior. I hi vaig afegir un element clau: la manca d’incentius clars dins el planejament territorial per governar aquesta competència.
No es tracta de decidir si un sòl és residencial o turístic, sinó de decidir si els habitatges residencials serveixen per viure-hi o només per invertir-hi (segona residència o residència patrimonial). Aquest és el nucli real del debat, i sovint queda amagat darrere discussions jurídiques que confonen prohibir persones amb regular usos, o que redueixen el problema a una suposada impossibilitat legal.
El PTI no és un document econòmic en el sentit estricte del terme, és cert. Però tampoc és un instrument neutral. En la tradició europea de l’ordenació del territori, el planejament és, per definició, una eina amb efectes econòmics i socials molt rellevants. Cada decisió de planejament -què es classifica, quan s’activa, amb quines condicions i en quin lloc- crea incentius econòmics molt potents. Quan aquests incentius no s’expliciten, no desapareixen: simplement queden en mans del mercat.
Quan el planejament territorial regula formes, densitats i límits, però no explicita per a quin model social i econòmic es transforma el sòl, el resultat no és neutralitat, sinó delegació. Es delega en el mercat la decisió sobre quin ús acaba dominant. I en un territori insular, amb una oferta molt limitada i una pressió externa creixent, aquesta decisió tendeix a afavorir el segment amb més capacitat de pagament.
Aquesta mateixa lògica es repeteix amb una altra paradoxa cada vegada més present: habitatges perfectament legals, en bon estat i situats en sòl residencial, que romanen buits bona part de l’any, mentre hi ha una demanda resident que no troba on viure. No és un problema de manca d’oferta física ni de construcció, sinó de manca de criteris sobre l’ús social de l’habitatge. Quan aquest ús no es governa, el resultat no respon necessàriament a les necessitats del territori, sinó als incentius del mercat amb més capacitat de pagament.
És aquí on sovint apareix el dret europeu com a argument immobilitzador. És cert que la Unió Europea protegeix la lliure circulació de capitals i la no-discriminació per raó de nacionalitat. Això vol dir que no es pot prohibir directament la compra d’habitatge a ciutadans d’altres estats membres. Però reduir el debat a aquesta qüestió és confondre prohibició amb regulació, i persones amb usos. El mateix dret europeu reconeix de manera reiterada que els estats i les regions poden regular l’ús de la propietat immobiliària quan existeixen raons d’interès general degudament justificades, com el dret a l’habitatge, la cohesió social i territorial, l’ordenació del territori o el bon funcionament del mercat residencial. La clau és la proporcionalitat i l’orientació a un interès col·lectiu legítim.
Menorca no és un mercat immobiliari qualsevol. És una illa amb sòl escàs, amb una pressió ambiental reconeguda internacionalment i amb una estructura econòmica que depèn, en gran mesura, de poder retenir població resident estable. Quan aquesta població no pot accedir a l’habitatge, les conseqüències no són només individuals: afecten el mercat laboral, els serveis públics i la cohesió social.
Durant anys, l’activisme ambiental ha actuat com un contrapès necessari davant processos d’urbanització intensiva. Aquest paper ha tingut efectes clarament positius. Però també ha posat de manifest la necessitat d’un pas més: completar la protecció del territori amb criteris clars sobre quin ús residencial es vol afavorir i amb quins incentius.
El repte actual no és desfer el camí recorregut, sinó completar-lo. Incorporar al planejament territorial una lectura econòmica explícita, amb criteris socials clars que prioritzin l’habitatge destinat a viure-hi, permetria preservar el territori i, alhora, aportar estabilitat normativa als actors alineats amb l’interès general.
El debat no és jurídic ni tècnic. És profundament polític. És decidir si acceptam que el mercat més fort imposi el seu criteri sobre un recurs escàs o si volem governar-lo col·lectivament pensant en la viabilitat social i econòmica de Menorca. El futur de l’illa no es juga només en els mapes, sinó en la capacitat real de les persones de viure-hi, quedar-s’hi i construir-hi un projecte de vida.
LA REACCIÓ VA SER REVELADORA. Un dels intervinents va defensar que el Pla Territorial Insular no hauria d’entrar en aquestes qüestions, perquè la seva funció és ordenar el sòl físicament, no regular aspectes econòmics. Un altre, amb responsabilitats polítiques, va explicar que havia consultat amb "gent de Brussel·les" i que el dret europeu no permet prohibir la compra d’habitatge a estrangers. Són arguments que s’escolten sovint i que, formulats amb bona fe, concentren bona part del problema del debat actual. No perquè siguin falsos en origen, sinó perquè parteixen d’un marc mental equivocat que acaba bloquejant qualsevol intent d’actuar.
AQUEST BUIT ES VEU molt clar als pobles de Menorca. Històricament, els pobles han tingut vida pròpia, i el centre ha estat sempre el nucli de reunió, de relació i d’activitat quotidiana. Amb els anys, moltes d’aquestes cases han estat adquirides per persones no residents com a segona residència. El resultat no és cap catàstrofe sobtada ni cap situació il·legal, sinó un procés lent però visible: carrers cada vegada més buits fora de temporada, comerços que tanquen i una vida de poble que es va apagant a poc a poc. Gairebé tothom coincideix que aquest no és el camí que volem i que caldria aturar-ho. El problema és que, amb el marc actual, el planejament no disposa d’eines clares per prioritzar l’ús social de l’habitatge per sobre del seu ús patrimonial.
LA CONDICIÓ de Reserva de la Biosfera sovint es presenta només en clau ambiental. Però la sostenibilitat també és social i econòmica. Un territori on els joves no es poden emancipar, on els treballadors han de marxar i on la vida quotidiana esdevé cada vegada més estacional no és un territori sostenible, per molt preservat que estigui el seu paisatge.
Durant anys, l’activisme ambiental ha actuat com un contrapès necessari davant processos d’urbanització intensiva. Aquest paper ha tingut efectes clarament positius. Però també ha posat de manifest la necessitat d’un pas més: completar la protecció del territori amb criteris clars sobre quin ús residencial es vol afavorir i amb quins incentius.
El repte actual no és desfer el camí recorregut, sinó completar-lo. Incorporar al planejament territorial una lectura econòmica explícita, amb criteris socials clars que prioritzin l’habitatge destinat a viure-hi, permetria preservar el territori i, alhora, aportar estabilitat normativa als actors alineats amb l’interès general.
El debat no és jurídic ni tècnic. És profundament polític. És decidir si acceptam que el mercat més fort imposi el seu criteri sobre un recurs escàs o si volem governar-lo col·lectivament pensant en la viabilitat social i econòmica de Menorca.
El futur de l’illa no es juga només en els mapes, sinó en la capacitat real de les persones de viure-hi, quedar-s’hi i construir-hi un projecte de vida