Las comunidades de propietarios en España cuentan con un mecanismo legal efectivo contra los morosos gracias al artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Este recurso legal permite a las comunidades reclamar las deudas pendientes mediante un procedimiento monitorio simplificado, especialmente ágil cuando la cantidad no supera los 2.000 euros, situación en la que no es obligatorio contar con representación legal. Según establece la normativa, todo propietario está obligado a contribuir a los gastos comunes del edificio en función de su cuota de participación.
El incumplimiento de esta obligación activa el mecanismo del artículo 21, que contempla no solo la reclamación judicial de la deuda, sino también consecuencias adicionales como la privación del derecho a voto en las juntas o, en casos extremos, el embargo de bienes. El procedimiento monitorio se inicia mediante acuerdo de la junta de propietarios, que debe certificar la deuda y notificar fehacientemente al propietario moroso. Una vez realizado este trámite, la comunidad puede presentar la reclamación judicial sin necesidad de abogado ni procurador si la cantidad es inferior a 2.000 euros, aunque muchos administradores de fincas recomiendan contar con asesoramiento legal para garantizar el éxito del procedimiento.
El procedimiento monitorio establecido en el artículo 21 de la LPH representa una vía ágil y eficaz para recuperar deudas comunitarias. Este mecanismo se activa cuando un propietario incumple su obligación fundamental recogida en el artículo 9.1.e) de la ley, que establece la obligatoriedad de contribuir a los gastos generales según la cuota de participación fijada. Para iniciar el proceso, la comunidad debe seguir varios pasos reglamentarios. Primero, es necesario que la junta de propietarios apruebe formalmente la reclamación de la deuda, quedando reflejado en el acta correspondiente. Posteriormente, se debe notificar al propietario moroso de forma fehaciente, generalmente mediante burofax o notificación notarial, para garantizar que existe constancia de la comunicación.
Una vez cumplimentados estos requisitos previos, el presidente de la comunidad o el administrador, con la autorización pertinente, puede presentar la reclamación judicial acompañada de la documentación que acredita tanto la deuda como el cumplimiento de los requisitos formales: certificación del acuerdo de la junta y comprobante de la notificación al deudor. Además de la reclamación económica, la Ley de Propiedad Horizontal establece otras consecuencias significativas para los propietarios que incumplen sus obligaciones de pago. Una de las más relevantes es la privación del derecho a voto en las juntas de propietarios, aunque se mantiene su derecho a asistir y participar en los debates. Esta limitación solo se levanta si el propietario ha impugnado judicialmente las deudas o ha consignado notarial o judicialmente el importe reclamado.
Si tras el procedimiento monitorio el vecino continúa sin abonar la deuda, la comunidad puede solicitar el embargo de bienes del deudor, incluyendo cuentas bancarias, nóminas o incluso la propia vivienda. Este es un recurso extremo pero efectivo que muchas comunidades se ven obligadas a utilizar cuando se acumulan importantes cantidades pendientes. Los estatutos de la comunidad o los acuerdos de la junta pueden establecer también intereses de demora sobre las cantidades adeudadas, incrementando así la presión económica sobre el moroso. Igualmente, es legal la publicación interna de los datos de los deudores, siempre que se respeten las limitaciones establecidas por la Ley de Protección de Datos.
Alternativas al procedimiento judicial
Aunque el artículo 21 proporciona un marco legal claro para la reclamación judicial, muchas comunidades optan inicialmente por vías alternativas más amistosas para resolver los impagos. El diálogo directo, la negociación de plazos o el establecimiento de calendarios de pago suelen ser las primeras opciones antes de recurrir a los tribunales. En situaciones de dificultad económica justificada, algunas comunidades aprueban planes de fraccionamiento de pago personalizados que permiten al propietario regularizar su situación gradualmente.
Esta solución beneficia tanto al deudor, que evita las consecuencias legales del impago, como a la comunidad, que recupera las cantidades pendientes sin los costes y demoras asociados al procedimiento judicial. Es importante señalar que incluso en caso de venta de la propiedad, el propietario sigue siendo responsable de las deudas acumuladas hasta el momento de la transmisión. Adicionalmente, el artículo 9.1.e) establece una afección real del inmueble al pago de las deudas del año en curso y los tres anteriores, lo que significa que el nuevo propietario podría responder por determinadas deudas pendientes del anterior titular.
La realidad económica actual hace que, en ocasiones, algunos propietarios enfrenten dificultades genuinas para cumplir con sus obligaciones económicas hacia la comunidad. En estos casos, la flexibilidad y el diálogo suelen ser más efectivos que la estricta aplicación de la ley. Los administradores de fincas profesionales recomiendan explorar soluciones como el establecimiento de calendarios de pago adaptados a la situación del propietario, la condonación parcial de intereses de demora o, en casos extremos, la búsqueda de ayudas sociales que puedan contribuir a solventar la situación.
No obstante, es fundamental mantener el equilibrio entre la comprensión hacia situaciones particulares y la necesidad de garantizar la viabilidad económica de la comunidad y el mantenimiento de los servicios comunes, que afectan a todos los propietarios por igual. La transparencia en la gestión y la aplicación equitativa de las normas son principios esenciales para el buen funcionamiento comunitario.
En este contexto, la mediación también se presenta como una herramienta útil para resolver conflictos derivados de impagos. A través de un tercero neutral, las partes pueden alcanzar acuerdos que contemplen tanto las necesidades del propietario como los intereses de la comunidad. Este tipo de procesos, además de ser más rápidos y económicos que un juicio, contribuyen a preservar la convivencia y evitar el deterioro de las relaciones entre vecinos, algo especialmente valioso en comunidades pequeñas o con fuerte componente relacional.
NO PERDER,EL TIEMPO,,,, ¿acaso no se sabe,qué,si hay dineros ,por enmedio,,,,,,,,en ESPañystán,,,,,,¡¡NO DIMITE,"NAIDE" !!