La Ley de Propiedad Horizontal regula desde hace más de 65 años la convivencia en las comunidades de propietarios españolas, determinando con precisión qué elementos de un edificio pertenecen a cada propietario y cuáles son de uso compartido. Las terrazas, trasteros y zonas comunes generan frecuentemente conflictos vecinales debido a la confusa línea que separa lo privativo de lo comunitario, provocando disputas que a menudo terminan en los juzgados.
Según establece la legislación vigente, las terrazas y azoteas que cubren partes del inmueble son consideradas elementos comunes, incluso cuando su uso está asignado exclusivamente a un propietario específico. El vecino con derecho de uso de una terraza debe hacerse cargo del mantenimiento ordinario como limpieza o pequeñas reparaciones, mientras que los problemas estructurales o de impermeabilización corresponden a toda la comunidad, al afectar a la integridad del edificio. Este delicado equilibrio entre el disfrute individual y la responsabilidad colectiva constituye uno de los principales focos de controversia en las comunidades españolas.
Respecto a los trasteros, su naturaleza jurídica depende de lo que establezca el título constitutivo o los estatutos comunitarios. Cuando están integrados en la vivienda o constan como anejos en escritura pública, pertenecen exclusivamente al propietario. Sin embargo, si se ubican en zonas de uso general como sótanos o garajes comunitarios, el espacio que los alberga mantiene su carácter común aunque cada propietario tenga asignado un espacio individual. La jurisprudencia ha reiterado que cualquier modificación en estos espacios requiere autorización previa de la comunidad.
La gestión de zonas comunes: derechos y obligaciones de los propietarios
Las zonas comunes (portales, escaleras, ascensores, jardines o piscinas) representan el corazón compartido de toda comunidad de vecinos. La normativa obliga a todos los propietarios a contribuir a su mantenimiento según su coeficiente de participación, independientemente del uso que hagan de dichas instalaciones. El artículo 9.1.e) de la LPH es contundente: no es suficiente argumentar que no se utiliza una instalación para quedar exento de pagar los gastos asociados, salvo que esta excepción esté expresamente contemplada en el título constitutivo.
Tampoco está permitido que un propietario realice obras que afecten a elementos comunes sin la previa autorización de la junta de propietarios, aunque el espacio esté bajo su uso exclusivo. Esta limitación busca proteger la integridad estructural del edificio y los derechos del resto de vecinos, estableciendo un marco de convivencia basado en el respeto a las normas comunitarias y al interés general.
Jurisprudencia reciente en materia de Propiedad Horizontal
En Baleares, la jurisprudencia ha sentado varios precedentes clarificadores sobre estas cuestiones. La Audiencia Provincial balear, en una sentencia de su Sección Tercera dictada en octubre de 2022, aplicó estrictamente el criterio legal al considerar que una terraza mantenía su carácter de elemento común pese a su uso privativo, debiendo repartirse los gastos estructurales entre todos los propietarios del inmueble.
En febrero de 2017, la Sección Quinta del mismo tribunal estableció que una terraza solo puede considerarse elemento privativo cuando el título constitutivo lo indique de forma clara y explícita, reforzando la doctrina de que el uso exclusivo no altera la naturaleza jurídica del elemento. Más recientemente, en enero de 2025, una resolución judicial confirmó que el propietario de un local comercial debía contribuir a los gastos generales del edificio aunque no utilizara determinadas zonas comunes, ya que no existía exención específica en los estatutos de la comunidad.
Estos fallos judiciales reflejan la línea interpretativa que siguen los tribunales españoles: el equilibrio entre los derechos individuales y las obligaciones colectivas resulta esencial para el correcto funcionamiento de las comunidades vecinales. La Ley de Propiedad Horizontal, con sus sucesivas actualizaciones, persigue precisamente mantener la armonía entre el disfrute privado de ciertos espacios y la responsabilidad compartida en la conservación del inmueble.
¿Cómo afectan estas normas a las comunidades de propietarios?
La aplicación práctica de estas disposiciones legales tiene un impacto directo en la vida cotidiana de millones de españoles. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, más del 66% de la población española reside en régimen de propiedad horizontal, lo que convierte a esta normativa en una de las más relevantes para la convivencia ciudadana. Las comunidades de propietarios se enfrentan diariamente a decisiones que afectan tanto a elementos privativos como comunes.
Los administradores de fincas colegiados señalan que aproximadamente el 40% de las consultas que reciben están relacionadas con dudas sobre el uso y mantenimiento de terrazas, trasteros y zonas comunes. La correcta interpretación de la ley resulta fundamental para prevenir conflictos y evitar procesos judiciales que suelen ser largos y costosos, tanto en términos económicos como de deterioro de las relaciones vecinales en las comunidades de propietarios.
Por ello, expertos jurídicos recomiendan que las comunidades revisen periódicamente sus estatutos y normas de régimen interno para adaptarlos a la jurisprudencia más reciente, estableciendo con claridad los derechos y obligaciones de cada propietario respecto a los diferentes espacios del edificio. Esta actualización normativa puede prevenir numerosos conflictos y facilitar la convivencia en un entorno donde los límites entre lo privado y lo común no siempre resultan evidentes.