La legislación española sobre alquileres establece claramente las condiciones de la fianza que debe depositarse al firmar un contrato de arrendamiento. Según el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), vigente en 2025, es obligatorio entregar una fianza en metálico cuyo importe varía en función del tipo de inmueble: una mensualidad para viviendas y dos mensualidades cuando se trata de un uso distinto al residencial. Esta normativa, que continúa siendo uno de los pilares fundamentales del mercado de alquiler en España, establece además que durante los cinco primeros años del contrato —siete si el arrendador es una persona jurídica— la fianza no puede actualizarse.
Solo cuando el contrato se prorroga existe la posibilidad de ajustar el importe para que se corresponda con las mensualidades de la renta vigente en ese momento, garantizando así un equilibrio entre las partes implicadas en la relación contractual. La LAU también contempla que, si transcurre más de un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto la fianza, el arrendatario tiene derecho a percibir intereses al tipo legal. Esta medida busca proteger al inquilino y evitar que los propietarios retengan indebidamente el dinero depositado como garantía al inicio del arrendamiento. Los expertos en derecho inmobiliario destacan la importancia de conocer estos detalles para evitar conflictos al finalizar la relación contractual.
El texto legal del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es taxativo respecto a la obligatoriedad de la fianza en metálico. Concretamente, indica que al formalizar el contrato es imprescindible la entrega de esta garantía, cuyo importe será equivalente a una mensualidad de renta cuando se trate de arrendamientos de vivienda, y de dos mensualidades en caso de que el inmueble se destine a un uso distinto del residencial. Un aspecto crucial que recoge la normativa es que la fianza permanece inalterable durante un periodo determinado: cinco años para contratos estándar y siete años cuando el arrendador es una persona jurídica.
Pasado este tiempo, si el contrato se extiende más allá de dicho plazo, las reglas para la actualización de la fianza serán las que hayan pactado las partes y, en su defecto, se aplicará el mismo criterio que para la actualización de la renta. «Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga», señala textualmente la ley.
La LAU, en su afán por establecer un marco normativo completo y adaptado a diversas situaciones, contempla excepciones a la obligación de depositar fianza. Estas exenciones afectan principalmente a entidades del sector público como la Administración General del Estado, comunidades autónomas, entidades locales y diversos organismos públicos, siempre que el pago de la renta se realice con cargo a sus respectivos presupuestos. Por otra parte, la legislación permite pactar garantías adicionales a la fianza en metálico para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Estas garantías complementarias son cada vez más habituales en el mercado inmobiliario español, especialmente en zonas de alta demanda donde los propietarios buscan mayor seguridad ante posibles impagos o desperfectos.
«Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico», indica la norma, abriendo así la puerta a opciones como los avales bancarios, seguros de impago o incluso depósitos adicionales, siempre dentro del marco legal establecido. En la práctica diaria del mercado inmobiliario, la correcta gestión de la fianza supone un elemento fundamental tanto para propietarios como para inquilinos. Para los arrendadores, representa una garantía frente a posibles impagos o deterioros que excedan del uso normal de la vivienda. Para los inquilinos, constituye un desembolso inicial significativo que debe ser debidamente documentado y cuya devolución está protegida por ley.
Los expertos en derecho inmobiliario recomiendan que ambas partes documenten minuciosamente el estado del inmueble al inicio del contrato, preferiblemente mediante un inventario detallado y reportaje fotográfico. Esta precaución resulta especialmente útil al finalizar el arrendamiento, cuando pueden surgir discrepancias sobre posibles desperfectos y la procedencia de aplicar deducciones a la fianza. Un aspecto frecuentemente desconocido es la obligación del propietario de depositar la fianza en el organismo público correspondiente de cada comunidad autónoma. Este depósito, además de ser obligatorio, genera seguridad jurídica para ambas partes y contribuye a la transparencia del mercado del alquiler.