La devolución de la fianza al finalizar un contrato de arrendamiento sigue siendo uno de los principales focos de conflicto entre inquilinos y propietarios en España. Según establece la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 36.4, los caseros disponen de un plazo máximo de 30 días desde la entrega de llaves para devolver este depósito al inquilino. Una vez superado este período, si no se ha efectuado la devolución correspondiente, el propietario deberá abonar también los intereses legales generados por la cantidad retenida.
La fianza, equivalente a una mensualidad de renta en los contratos de vivienda, constituye un depósito obligatorio en metálico que el inquilino entrega al inicio del arrendamiento. Este importe sirve como garantía frente a posibles daños o incumplimientos durante la vigencia del contrato. Sin embargo, esto no otorga al casero la potestad de retener indefinidamente esta cantidad una vez finalizado el acuerdo, como erróneamente algunos propietarios interpretan. En los últimos años, los juzgados españoles han venido respaldando sistemáticamente a los inquilinos cuando los arrendadores no justifican adecuadamente la retención o el retraso en la devolución. Un ejemplo relevante lo encontramos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª, nº 45/2021), que estableció claramente que el propietario incurre en mora si no devuelve la fianza dentro del plazo legal sin una causa debidamente acreditada, incluso cuando existan pequeñas reparaciones pendientes.
¿Qué dice exactamente la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la devolución de fianzas?
El marco legal que regula la devolución de la fianza está perfectamente definido en la legislación española. La LAU dedica específicamente su artículo 36 a todos los aspectos relacionados con este depósito, desde su constitución hasta su devolución. El apartado cuarto de dicho artículo establece inequívocamente que "transcurrido un mes desde la finalización del contrato" sin que se haya producido la devolución de la fianza (en caso de que corresponda devolverla íntegramente), el saldo pendiente comenzará automáticamente a devengar el interés legal del dinero. Esto significa que el casero no solo deberá devolver la cantidad original retenida, sino que además tendrá que abonar un interés adicional como compensación por el retraso injustificado. Para 2025, el interés legal del dinero se ha establecido en el 3,25%, según el último Real Decreto aprobado por el Gobierno para este ejercicio económico.
Es importante destacar que el plazo de 30 días comienza a contar desde el momento en que el inquilino entrega las llaves del inmueble al propietario, no necesariamente desde la fecha oficial de finalización del contrato. Esta distinción resulta relevante en aquellos casos donde existe un período de transición entre ambos momentos. Cuando transcurre el mes establecido por la ley sin que el propietario haya procedido a la devolución de la fianza, el inquilino dispone de varias opciones legales para reclamar su dinero. El primer paso recomendado por los expertos en derecho inmobiliario es enviar un requerimiento formal al casero solicitando la devolución inmediata del depósito más los intereses correspondientes.
Este requerimiento puede realizarse mediante burofax o cualquier otro medio que permita acreditar su recepción. En él, el inquilino debe establecer un plazo razonable (generalmente entre 7 y 15 días) para que el propietario efectúe el pago. Si tras este requerimiento el casero sigue sin devolver la fianza, el arrendatario puede iniciar acciones legales. La vía judicial se ha convertido en una alternativa cada vez más utilizada por los inquilinos españoles. Según los datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial, durante 2024 se tramitaron más de 8.500 demandas relacionadas con la devolución de fianzas de alquiler, lo que supone un incremento del 12% respecto al año anterior.
Excepciones legítimas para la retención de la fianza
No obstante, es necesario aclarar que existen situaciones en las que el propietario puede retener legítimamente parte o la totalidad de la fianza. Estas circunstancias están también contempladas en la legislación y se relacionan directamente con el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino. Entre los motivos que justifican la retención parcial o total se encuentran los desperfectos ocasionados en la vivienda que excedan el deterioro normal por el uso, el impago de rentas o suministros que correspondan al inquilino, o el incumplimiento del plazo de preaviso establecido en el contrato para comunicar la no renovación.
Sin embargo, incluso en estos casos, el propietario está obligado a justificar documentalmente (mediante facturas, presupuestos o comprobantes) los importes retenidos. No puede realizar una estimación arbitraria de los daños o deudas pendientes. Además, debe devolver la parte de la fianza que exceda el coste real de reparación o las cantidades adeudadas. Un aspecto a menudo desconocido por muchos inquilinos es que, en la mayoría de comunidades autónomas españolas, los propietarios están obligados a depositar la fianza recibida en un organismo público específico. Este depósito oficial, conocido comúnmente como "depósito de fianzas", tiene como objetivo garantizar la disponibilidad de estos fondos al finalizar el contrato y evitar retenciones injustificadas.
Comunidades como Madrid, Cataluña, Andalucía o Valencia cuentan con sus propias agencias o institutos de vivienda donde se deben consignar estos importes. En el caso de Madrid, por ejemplo, la Agencia de Vivienda Social es la encargada de gestionar este depósito, mientras que en Cataluña esta función corresponde al Institut Català del Sòl (INCASÒL). Este sistema facilita enormemente la devolución de las fianzas, ya que el inquilino puede solicitar directamente al organismo correspondiente la liberación del depósito si el propietario se niega a autorizar su devolución sin causa justificada. Durante 2024, más de 35.000 inquilinos españoles recurrieron a esta vía administrativa para recuperar sus fianzas retenidas injustamente.
¿Qué medidas adicionales protegen al inquilino?
Las sucesivas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos han ido incorporando medidas adicionales para proteger a los inquilinos frente a posibles abusos en la gestión de las fianzas. Una de las más relevantes es la obligación del propietario de realizar un inventario detallado del estado de la vivienda al inicio del contrato. Este documento, firmado por ambas partes, debe recoger el estado de conservación del inmueble, sus instalaciones y el mobiliario incluido. Su existencia facilita enormemente la determinación de posibles desperfectos al finalizar el arrendamiento y evita controversias sobre el estado original de la vivienda.
Otra medida importante es la posibilidad de que el inquilino solicite la devolución parcial de la fianza si considera que el importe retenido por el propietario es excesivo en relación con los daños alegados. En estos casos, los juzgados suelen requerir informes periciales independientes que determinen el coste real de las reparaciones necesarias. Para evitar problemas en la devolución de la fianza, los expertos recomiendan documentar exhaustivamente el estado de la vivienda tanto al inicio como al final del contrato, preferiblemente mediante fotografías o vídeos fechados. También aconsejan realizar la entrega de llaves mediante un acta firmada por ambas partes que certifique la fecha exacta, iniciando así el cómputo del plazo legal de devolución.
Y si el inquilino no paga las mensualidades al propietario,también le pagará intereses?