La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece claramente en su artículo 36.5 quién debe asumir el coste de los seguros de alquiler, un aspecto fundamental en las relaciones contractuales entre arrendadores e inquilinos en España. Estos productos, que han ganado popularidad en el mercado inmobiliario español durante los últimos años, están diseñados principalmente para proteger a los propietarios ante posibles impagos y otros riesgos asociados al arrendamiento de inmuebles urbanos. Según contempla la normativa vigente, los seguros de alquiler pueden ser sufragados tanto por el propietario como por el inquilino, dependiendo de lo acordado en el contrato.
No obstante, existe una importante limitación introducida en la reforma de 2019 que restringe el coste total de las garantías adicionales que pueden exigirse al arrendatario. Concretamente, cuando el seguro lo paga el inquilino, su importe no puede superar el equivalente a dos mensualidades de renta, sumándose esta cantidad al mes de fianza obligatorio establecido por ley. Esta regulación forma parte del marco jurídico que rige las relaciones arrendaticias en España, con el objetivo de equilibrar los intereses de ambas partes y evitar situaciones de abuso.
Los seguros de impago, cada vez más habituales en un contexto de incertidumbre económica, ofrecen protección frente a la falta de pago del alquiler, pero también suelen incluir otras coberturas complementarias como asesoramiento jurídico o indemnizaciones por daños causados en la vivienda. Los seguros de alquiler son productos financieros específicamente diseñados para el mercado inmobiliario que brindan protección a los propietarios de viviendas en régimen de arrendamiento.
Su principal finalidad es garantizar el cobro de las rentas en caso de que el inquilino deje de pagarlas, pero la mayoría de las pólizas disponibles en el mercado español van mucho más allá de esta cobertura básica. Entre las protecciones más habituales que suelen incluir estos seguros destacan la cobertura por impago de rentas (generalmente durante un período de 6 a 12 meses), asesoramiento jurídico especializado para gestionar desahucios, indemnizaciones por actos vandálicos o daños malintencionados en la vivienda, y en algunos casos, compensaciones por robos o daños causados por fenómenos naturales como inundaciones.
Las compañías aseguradoras españolas han desarrollado diferentes modalidades de estos productos, adaptándose a las necesidades específicas de cada propietario y a las características del inmueble. En 2025, los precios de estos seguros oscilan generalmente entre el 3% y el 6% de la renta anual, dependiendo de las coberturas incluidas y del perfil de riesgo asignado al inquilino tras el correspondiente estudio de solvencia.
El artículo 36.5 de la LAU: clave en la distribución de costes
El artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introducido en la reforma legislativa de 2019, establece un marco regulatorio claro para las garantías adicionales en los contratos de alquiler. Este precepto legal dispone textualmente que «en los contratos de arrendamiento de vivienda, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico». Sin embargo, a continuación añade una limitación fundamental: «En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta».
Esta restricción supone una protección importante para los inquilinos frente a posibles exigencias económicas excesivas al inicio del contrato. La normativa no determina quién debe asumir el coste del seguro, dejando esta cuestión al acuerdo entre las partes, pero sí limita claramente su impacto económico cuando es el inquilino quien debe pagarlo. Esta regulación responde a una tendencia legislativa orientada a equilibrar la relación arrendaticia, tradicionalmente favorable al propietario en aspectos económicos.
¿Cómo afecta esto a propietarios e inquilinos en la práctica?
Para los propietarios, la posibilidad de contar con un seguro de impago supone una garantía adicional que facilita la decisión de poner su vivienda en el mercado de alquiler. Este tipo de productos reduce significativamente el riesgo financiero asociado al arrendamiento y, en muchos casos, permite ampliar el abanico de potenciales inquilinos al rebajar las exigencias económicas iniciales como avales bancarios o fianzas elevadas. Desde la perspectiva del inquilino, la regulación que limita el coste de las garantías adicionales a dos mensualidades representa una protección importante frente a posibles abusos.
No obstante, en la práctica, muchos arrendatarios prefieren asumir el coste del seguro como alternativa a presentar avalistas o garantías bancarias que podrían resultar más difíciles de conseguir para determinados perfiles, como jóvenes, trabajadores autónomos o personas con empleos temporales. El mercado inmobiliario español en 2025 refleja una tendencia creciente hacia la profesionalización del sector del alquiler, con una mayor presencia de empresas especializadas en la gestión de arrendamientos que incluyen habitualmente estos seguros en sus servicios, bien como coste asumido por el propietario o bien trasladado parcialmente al inquilino dentro de los límites legales.
Un aspecto relevante que genera numerosas consultas tanto entre propietarios como inquilinos es qué sucede cuando se intenta imponer garantías que superan las dos mensualidades establecidas como límite legal. La jurisprudencia reciente ha clarificado que las cláusulas contractuales que excedan este límite serían consideradas abusivas y, por tanto, nulas de pleno derecho. Esto significa que, en caso de conflicto, el inquilino podría reclamar judicialmente la devolución de las cantidades pagadas en exceso sobre ese límite. Los tribunales españoles han mantenido una línea interpretativa bastante consistente en este sentido desde la entrada en vigor de la reforma de 2019, priorizando la protección de la parte considerada más vulnerable en la relación contractual.