El house flipping se consolida como modelo de negocio en España, una práctica que consiste en adquirir inmuebles con potencial, reformarlos y venderlos en un periodo corto para obtener rentabilidad. Àlex Seco, experto inmobiliario y fundador de Flipme, empresa catalana especializada en este sector, analiza las razones del auge de esta estrategia inmobiliaria que combina inversión, gestión profesionalizada y rehabilitación de viviendas infrautilizadas en un contexto de envejecimiento del parque residencial español.
Según Seco, este modelo no es nuevo en nuestro país: «Básicamente es lo que se ha hecho toda la vida en España, solo que ahora tiene un nombre americano». La diferencia radica en la profesionalización del proceso. La clave está en detectar inmuebles con potencial, realizar un análisis económico riguroso desde el inicio y ejecutar reformas con criterio de mercado, no personal. El house flipping requiere capital, conocimiento técnico y capacidad de gestión, lo que constituye una barrera de entrada significativa pero, bien ejecutado, permite crear patrimonio de forma relativamente ágil.
El crecimiento de esta actividad en España responde a varios factores. El acceso a financiación bancaria en determinados momentos facilita que los inversores puedan apalancarse y optimizar su rentabilidad. Además, cada vez hay más conocimiento del modelo y mayor profesionalización del sector. Lo que antes eran operaciones puntuales empieza a verse como una estrategia estructurada de inversión inmobiliaria con potencial de escalabilidad.
Prácticamente cualquier vivienda residencial puede resultar viable si los números están bien planteados desde el origen. Seco señala que normalmente se trata de pisos o apartamentos en zonas consolidadas. En las grandes ciudades, los inmuebles en centros urbanos pueden no ser los más rentables en términos porcentuales, pero suelen ofrecer mayor seguridad en cuanto a liquidez. El fundador de Flipme insiste en que lo importante no es tanto el tipo de vivienda como la relación entre tres variables fundamentales: precio de compra, coste de reforma y precio de venta final. Esta ecuación determina la viabilidad de cada operación y requiere un análisis detallado del mercado local y de las expectativas de los potenciales compradores.
El problema de las viviendas vacías e infrautilizadas
España cuenta con uno de los parques inmobiliarios más envejecidos de Europa, con una antigüedad media que ronda los 45-50 años. Muchas viviendas necesitan adaptarse a las exigencias actuales, tanto constructivas como habitacionales, pero no llegan al mercado por diversas razones. Seco explica que «muchas herencias, viviendas antiguas o inmuebles que han estado alquilados durante años se quedan parados porque el propietario no tiene capital, no quiere asumir el desgaste de la obra o simplemente no se ponen de acuerdo entre herederos». Fue precisamente detectando esta vivienda que existía pero no estaba cumpliendo ninguna función donde nació Flipme como respuesta a una necesidad real del mercado.
Los propietarios particulares se encuentran con tres barreras principales a la hora de rehabilitar sus inmuebles. En primer lugar, la falta de capital para acometer las obras, ya que una rehabilitación integral puede rondar los 1.000 euros por metro cuadrado para un particular. Este coste supone una inversión considerable que muchos propietarios no pueden o no quieren asumir. En segundo lugar, existe una carencia de tiempo y conocimiento técnico para gestionar adecuadamente un proyecto de reforma. La complejidad administrativa constituye el tercer obstáculo relevante. A estos factores se suman los problemas habituales con gremios, retrasos en la ejecución y tramitación de licencias. Muchas veces, los propietarios inician obras sin tener claro qué valorará realmente el mercado comprador, orientando la reforma a gustos personales que no necesariamente aportan valor de mercado.
El coste económico de las reformas es relevante, pero no es el único factor determinante. Seco señala que «no es solo el coste económico. Es la gestión». Si se contrata a un arquitecto que supervise todo el proceso, el presupuesto se incrementa considerablemente. Si el propietario gestiona directamente la obra, asume el desgaste personal, los imprevistos, los sobrecostes y la incertidumbre inherente a cualquier rehabilitación. La diferencia en los plazos resulta significativa: un operador profesional puede ejecutar una reforma en seis meses, mientras que un propietario particular puede tardar un año o más. Esta diferencia temporal no solo afecta al coste financiero, sino también a la capacidad de reintroducir rápidamente la vivienda en el mercado.
El house flipping puede contribuir efectivamente a aumentar la oferta real de vivienda, especialmente en ciudades con límites físicos claros como Barcelona. Seco explica que las ciudades pueden generar oferta de tres formas: creciendo horizontalmente, algo limitado en urbes con mar y montaña; creciendo en altura; o activando lo que ya existe y está infrautilizado. En Barcelona, por ejemplo, apenas se han realizado medio centenar de cambios de uso de locales y oficinas durante este año. Ante esta situación, la vía más realista para incrementar la oferta consiste en rehabilitar viviendas que ya existen pero permanecen cerradas. Reintroducir esas viviendas en el mercado es, hoy por hoy, una de las pocas formas efectivas de generar oferta sin expandir físicamente la ciudad.
Para que más viviendas vacías vuelvan al mercado, Seco considera necesario actuar en varios frentes. En el ámbito del alquiler, la clave es la seguridad jurídica para los propietarios, ya que muchos temen que, ante un impago, la responsabilidad recaiga únicamente sobre ellos, lo que les disuade de poner sus inmuebles en el mercado. En cuanto a la creación de nueva vivienda y rehabilitación, sería importante implementar varias medidas: agilizar la tramitación de licencias, facilitar los cambios de uso, simplificar los trámites administrativos, introducir incentivos fiscales para propietarios que rehabiliten y pongan vivienda en el mercado, y reducir las trabas y costes regulatorios que encarecen el metro cuadrado final. Seco denuncia que «hoy en día, los procesos administrativos pueden alargarse meses simplemente para modificar un expediente». Esta demora frena operaciones que podrían estar generando vivienda disponible en un mercado caracterizado por la escasez de oferta en las principales ciudades españolas.
El plazo medio para completar una operación de house flipping profesional oscila entre seis y doce meses, dependiendo del alcance de la reforma y de la agilidad en la tramitación administrativa. Los operadores profesionales pueden reducir estos plazos gracias a su experiencia, red de contactos con gremios y conocimiento de los procesos administrativos. En cambio, los propietarios particulares que intentan realizar este tipo de operaciones suelen tardar más tiempo, frecuentemente superando el año desde la compra hasta la venta. Esta diferencia temporal impacta directamente en la rentabilidad de la operación, ya que cada mes adicional supone costes financieros y de mantenimiento que reducen el beneficio final.