Debido a la limitación del número de viviendas en alquiler y el incremento del precio de compra de la vivienda en España, una tendencia en auge del inversor inmobiliario en nuestro país es la de promover vivienda no para vender, sino para comercializar bajo la figura del alquiler, obteniendo así una rentabilidad inmediata.
El build to rent es un concepto de negocio presente en Reino Unido desde 2012, que suele traducirse, en términos generales, como el desarrollo de promociones de viviendas de tamaño medio o pequeño, con servicios y zonas comunes, destinadas al arrendamiento, principalmente a jóvenes, profesionales o familias pequeñas que no requieren de mayor espacio. Lo habitual es que el inmueble se mantenga como propiedad del inversor, mientras que el alquiler de las viviendas y el mantenimiento del edificio sea gestionado por una empresa especializada. Si bien este es el modelo más recurrente, el build to rent se utiliza también por inversores para locales comerciales, oficinas, espacios co-working, modelos híbridos u otros.
Bajo esta nueva tendencia, en España entran en juego los contratos build to rent («BtR»); mecanismos jurídicos atípicos que encuentran su encaje legal en la autonomía de las partes contratantes al amparo del artículo 1.255 del Código Civil, quienes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Pues bien, estos contratos atípicos, con clara influencia del derecho anglosajón, regulan una combinación de distintas obligaciones para las partes contratantes. Podemos encontrarnos, entre otras, con una compraventa de obra futura por el inversor al promotor; con obligaciones de hacer del promotor como condición previa al cierre de la operación (las llamadas conditions precedent); y con un arrendamiento de servicios en la gestión de los alquileres de las viviendas y el mantenimiento del edificio.
Es común, previo a la firma de estos contratos, que el inversor lleve a cabo un proceso de revisión jurídica y técnica (o el llamado en inglés, due diligence review) de la parcela donde se va a desarrollar el inmueble (inclusive su inspección física) y del proyecto ofrecido por el promotor al inversor (incluyendo proyectos de diseño, licencias de obra, etc.).
Si bien el modelo tradicional español es el de la compraventa de vivienda, parece que, con razón de diferentes factores socioeconómicos, el arrendamiento de vivienda incrementará su protagonismo en el mercado español en los próximos años, lo cual está atrayendo al inversor inmobiliario a poner el foco en este concepto innovador de negocio, en aras de adelantarse a las previsiones de las necesidades del mercado en el futuro.