El Congreso de los Diputados tumbó este pasado martes el decreto ley que permitía prorrogar durante dos años los alquileres que vencen en 2026 y 2027. Ante esta situación, la incertidumbre es máxima entre miles de inquilinos y caseros que se preguntan ahora qué sucederá con ellos. Ante esta situación, Ultima Hora ha consultado a varios abogados que explican los diferentes supuestos. Además, todos ellos coinciden en que habrá un aluvión de litigios.
El abogado y socio de DMS Legal, Miquel Àngel Mas, precisa que uno de los escenarios que se pueden dar es que el arrendatario pidiese la prórroga y el arrendador dijese que sí antes de la derogación. En este caso, se trata de un «derecho consolidado. El acuerdo forma parte ya del contrato, puesto que la derogación carece de efectos retroactivos sobre actos jurídicos ya perfeccionados». Otra posibilidad es que el propietario acepte la prórroga del contrato después de la derogación. «Aquí ya no hablamos de imperatividad legal, sino de autonomía de la voluntad (Art. 1255 CC). Es un pacto privado válido, aunque el arrendador podría intentar negociar nuevas condiciones al caer la norma». La tercera opción es que el arrendador rechazase la prórroga mientras el real decreto ley estuviese vigente. Mas considera que se trata de un «incumplimiento de un deber legal. Si el arrendatario demandase, el juez debería proteger el derecho existente en el momento del rechazo. Incumplir la ley mientras está viva tiene consecuencias».
El cuarto escenario, que para el citado letrado es el más complejo, es el silencio, es decir, que el propietario no se haya pronunciado sobre la posibilidad de aceptar la prórroga antes de la derogación. «Es el caso más oscuro. Sin la norma vigente, el deber del arrendador desaparece. En mi opinión es discutible que exista un derecho consolidado antes de la derogación, puesto que la ley contemplaba la necesidad del consentimiento al tratarse de un contrato bilateral. Es posible q se considere que la vacuidad normativa impide obligar al arrendador a partir de ese momento. El quinto escenario es que el inquilino no moviese ficha y no reclamase la prórroga del alquiler mientras el decreto ley estaba vigente. En este sentido, Mas señala que «el derecho a la prórroga no es automático, debe ejercerse. Si no se solicitó durante la vigencia del real decreto ley, el arrendatario no puede invocar ya una norma que ya no existe. Se vuelve a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) pura y dura». Su conclusión es que «la pérdida de vigencia sobrevenida de decretos urgentes genera una inseguridad jurídica brutal».
Por su parte, Cristina Borrallo, abogada y socia directora de Futur Legal, considera que al decaer el decreto ley «ya no pueden formularse nuevas solicitudes de prórroga extraordinaria al amparo de ese decreto, ni aplicar automáticamente el límite extraordinario del 2 % a futuras actualizaciones de renta. Ahora bien, decaer no equivale necesariamente a borrar todo lo ocurrido durante su vigencia: durante ese periodo fue una norma con rango de ley y pudo generar efectos jurídicos para quienes ejercitaron el derecho a tiempo. El propio decreto preveía una prórroga de hasta dos años para contratos vigentes y con finalización prevista antes del 31 de diciembre de 2027».
¿La prorroga es para todos o sólo para los contratos que vencieron con el decreto en vigor?
Preguntada por si todos los que lo solicitaron por burofax podrán prorrogar o solo aquellos cuyo contrato venció durante la vigencia del decreto, Burrallo responde que «no debe limitarse únicamente a los contratos que vencieron durante el periodo en que el decreto estuvo vigente. Si el contrato era de vivienda habitual, estaba vigente al entrar en vigor el decreto, vencía antes del 31 de diciembre de 2027 y el inquilino solicitó la prórroga de forma fehaciente mientras la norma estaba viva, hay base jurídica para defender que el derecho quedó ejercitado. Eso sí, no basta cualquier burofax: deben cumplirse los requisitos del artículo 1 y no concurrir excepciones, como un nuevo acuerdo, un nuevo contrato o la recuperación de la vivienda por necesidad en los términos legales».
No obstante, admite que «existe una tesis más restrictiva, según la cual solo estarían claramente consolidados los casos en que el vencimiento del contrato se produjo durante la vigencia del decreto. Precisamente por esa discrepancia, la cuestión probablemente acabará siendo interpretada por los tribunales». A su modo de ver, «puede haber una litigiosidad relevante, incluso, elevada, si muchos arrendadores rechazan las prórrogas solicitadas durante la vigencia del decreto. No hablaría de forma categórica de miles porque no existe un registro oficial de burofaxes ni sabemos cuántas solicitudes se han cursado realmente».
La citada letrada resalta que «sí hay un riesgo claro de procedimientos de desahucio por expiración de plazo, oposiciones de inquilinos y acciones declarativas para que se reconozca la vigencia de la prórroga. El foco del conflicto estará en los contratos que vencen después del decaimiento del decreto pero cuya prórroga fue pedida antes». En este sentido, la portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), Ángela Pons avisa que «miles de familias de Baleares se verán abocadas a desahucios legales».
El decreto de alquileres puede morir en el Congreso y seguir dando guerra en los juzgados
Pedro Munar, abogado experto en derecho inmobiliario y socio de Balear Abogados, asegura que «el decreto de alquileres puede morir en el Congreso y seguir dando guerra en los juzgados». No obstante, aclara que «el problema no lo han creado los abogados: lo ha creado una norma con efectos inmediatos, posteriormente derogada, y sin una disposición transitoria que diga qué ocurre con quienes ya habían ejercitado el derecho de prórroga».
Munar insiste en que «esa muerte prematura no implica que no se deje descendencia jurídica, porque por más que el decreto desaparece para el futuro, los actos realizados bajo su vigencia tienen efectos». En este sentido, argumenta que «la no convalidación del Real Decreto-ley 8/2026 no debe confundirse con que la norma nunca hubiera existido. Mientras estuvo vigente, fue una disposición con fuerza de ley y produce efectos jurídicos. A partir de su rechazo parlamentario, ya no cabe pedir nuevas prórrogas al amparo de ese decreto ni aplicar su límite extraordinario del 2 % a nuevas actualizaciones».
A su modo de ver, «la cuestión verdaderamente delicada es qué ocurre con los inquilinos que durante la vigencia del decreto enviaron una comunicación fehaciente (por ejemplo, un burofax) solicitando la prórroga extraordinaria. Mi criterio es que, si el contrato estaba dentro del ámbito del artículo 1, la solicitud fue recibida mientras la norma estaba vigente y no concurría ninguna de las excepciones previstas, la prórroga debe aplicarse. De hecho, no sería la primera que un real decreto ley dura poco más de un mes y sin embargo produce efectos jurídicos durante su vigencia, pues ya ocurrió con el Real Decreto-ley 21/2018, que modificó la LAU, no fue convalidado por el Congreso y fue derogado en enero de 2019».