De la redacción definitiva del PTI desaparece la limitación del 40 por ciento de aprovechamiento de las edificaciones para su conversión en residencial turístico. Se flexibiliza así la normativa, que pretende ser compensada con otros requisitos que, como conclusión, se dirigen a endurecer las condiciones para reducir la terciarización que ha venido padeciendo el suelo rústico.
Era la gran batalla del GOB, que cuestionaba que la transformación de llocs se hiciera a costa de aprovechar todas las edificaciones para alojamiento y luego se construyeran otras para el mantenimiento o desarrollo de la actividad agraria. Pero con el texto definitivo del PTI seguirá siendo posible dedicar a turismo rural la práctica totalidad de las construcciones de una finca y nuevas construcciones.
Para promover un hotel rural se exigirá ahora que las edificaciones donde se habilite un establecimiento de este tipo destaquen por su excelencia y valores arquitectónicos, su construcción date de antes de 1940 y la finca tenga una superficie mínima de 49.000 metros cuadrados. El máximo de plazas turísticas, hasta ahora sin límite, no podrá exceder de 50.
Para los agroturismos se exige que las edificaciones que se dediquen a alojamiento hayan sido construidas antes de 1960 y una superficie de la finca (o fincas agrupadas) de 21.000 metros cuadrados. El máximo de plazas de alojamiento turístico será de 24.
En ambas modalidades han de constituirse sobre una explotación agraria, ganadera o forestal preferente. Significa que esta es la actividad básica y la turística, complementaria.
El 40 por ciento de aprovechamiento inicial ha sido eliminado por entrar en contradicción con la ley agraria, que es de rango superior, explica el conseller de Economía y Territorio, Josep Pastrana, quien considera que hay suficientes mecanismos para «acotar el desarrollo y frenar los abusos» que hayan podido darse hasta ahora.
Uno de esos mecanismos es el que obliga a la demolición y eliminación de las obras de acondicionamiento para albergar agroturismos u hoteles rurales construidos al amparo del nuevo PTI cuando esa actividad o la agraria que la sustenta sea abandonada. Se refiere la ampliación de volumen de los edificios o construcción de nuevos dedicados exclusivamente a la actividad agroganadera de la finca. La necesidad de estos ha de justificarse mediante proyecto específico firmado por un técnico competente.
Por tanto, según la valoración que realiza Miquel Camps (GOB) sobre este punto, «seguimos expuestos a que sea un ingeniero agrícola quien decida cuántos edificios nuevos pueden plantarse sobre el campo de Menorca».
‘Ses cases'
Otro factor de corrección ante esa aparente liberalidad de la norma definitiva está determinado por las condiciones que se exigen para la conversión de ses cases de la finca en alojamiento turístico, que son más restricivas.
La definición abarca los edificios que forman parte de la tradicional explotación rural menorquina y que incluyen las viviendas principales de propietario y agricultor, anexos de uso residencial y edificaciones auxiliares para la explotación agropecuaria «que se relacionan a través del patio o espacio distribuidor del conjunto».
No se excluyen construcciones como bouers, barraques o ponts de bestiar, que pueden estar disgregados del conjunto de ses cases pero comunicados a través de caminos interiores de la finca. Se considera que forman parte del conjunto de ses cases si se hallan a una distancia del centro geométrico de la vivienda principal inferior a 150 metros, entre otras condiciones.
Además su implantación legal sobre el terreno ha de ser anterior al 17 de mayo de 2003 y su construcción debe estar realizada con materiales (marés, vigas de madera) y técnicas como la mampostería propios de estas construcciones.
En todo caso, para mayor control, Enric Taltavull, presidente de la demarcación menorquina del Colegio de Arquitectos recuerda que el interés general debe ser informado por Medio Ambiente, un trámite que ha de detectar cualquier incumplimiento antes de obtener la licencia.
El apunte
Otras medidas
Agroestancias
Es la tercera modalidad de turismo rural y consisten en el servicio de pernocta y almuerzo con un máximo de seis plazas por explotación. Han de estar ubicadas en una edificación de uso residencial con la condición de que el agricultor resida en la explotación agraria o ganadera.
Agua
Se permitirán piscinas de acuerdo con la legislación en rústico y se exigen aljibes para recoger las aguas pluviales en un depósito acumulador no inferior a 200 litros por plaza cuando el suministro sea ajeno a una red municipal.
Cocina
Está prohibida la división horizontal en los agroturismos para evitar su uso como viviendas o apartamentos independientes y, en esa misma línea, se prohíbe también habilitar cocina independiente en cada uno de ellos.