Participó en la elaboración de la primera ley de vivienda de Balears, que entró en vigor en junio de 2018. Un año después, el economista menorquín Eduardo Robsy fue nombrado director general de Vivienda del Govern y, tras presentar su dimisión en mayo de 2022, se dedica a escribir sobre el fenómeno de la vivienda en su blog, Viviendista.
¿Vuelve a haber riesgo de burbuja inmobiliaria en Balears?
—Yo creo que no hay ninguna ahora porque los precios están subiendo por dos factores básicos. Uno es el aumento de los costes de construcción, al que se añade el incremento del precio del suelo edificable por su escasez. Por otra parte, cada vez hay más demanda y la oferta no es capaz de dar respuesta. En un mercado en equilibrio, si aumenta la demanda sin moverse al mismo ritmo la oferta, suben los precios. Y, aunque parezca que el ritmo de su crecimiento se está moderando, siguen incrementándose y, previsiblemente, seguirán al alza. Es verdad que el aumento del coste de financiación hará que la gente se plantee el proceso de decisión de compra. Quien está en condiciones de adquirir una vivienda, todavía puede cerrar una hipoteca a tipo de interés fijo y quedar protegido de las subidas del euríbor. Quien ya tiene una hipoteca a tipo variable, la realidad que vive es dramática, porque hace exactamente un año el euríbor estaba en -0,5 y hoy está al 3,3 y los especialistas consideran que podemos llegar al 4 y superar este importe dentro de este año.
En este contexto turbulento, ¿cómo se está viendo afectado el mercado de la vivienda?
—Con la pandemia hubo una parada importante en la industria que supuso roturas de stocks e incrementos de precios en materiales de construcción que ya eran caros. Después, con la invasión de Ucrania, se ha producido un aumento inmediato del coste energético. Hay que tener en cuenta que el material de construcción requiere muchísima energía y esto ha encarecido mucho el producto final. En cualquier caso, en Balears hay un factor adicional, que es el poco suelo disponible, que también se va encareciendo a medida que se va ocupando. Estamos en un contexto difícil en el que, para que el promotor saque un margen de beneficio suficiente, los precios de venta tienen que ser elevados. Por eso, los promotores apuestan más por los productos de lujo.
Cada vez es más difícil el acceso a la vivienda. ¿Qué está fallando a nivel político?
—Es un poco duro hablar de qué está fallando a nivel político cuando yo también he tenido responsabilidades políticas. Pero es verdad que desde el sector público no se tiene la capacidad económica suficiente como para revertir la inercia de un mercado inmobiliario que mueve un volumen de dinero importantísimo en comparación con el presupuesto público. Creo que lo que se tiene que hacer es lo que ya está haciendo el Govern, asumir el compromiso de construir el máximo número de viviendas de protección oficial para destinarlas al alquiler social. Son muchas las familias que están fuera del mercado y alguien les tiene que dar respuesta. También es cierto que capas amplias de población que estarían dentro de la clase media tienen cada vez más dificultades para acceder a los precios de los alquileres y resulta difícil que el Govern pueda dar una respuesta directa y actuar, en este sentido, como promotor. Hay que encontrar fórmulas adecuadas para fomentar la participación privada de forma que, a través de beneficios o ayudas, la construcción de vivienda sea atractiva para los promotores.
Construir lleva tiempo. ¿Qué podría mejorar, a corto plazo, esta problemática?
—Cuando se negociaba la Ley de Vivienda se valoraron otras posibles soluciones, como facilitar la reconversión de locales en viviendas y permitir la división de grandes propiedades sin que ello condicionara el planeamiento municipal. Estas dos medidas no salieron adelante porque no hubo conseso político. Ahora merecería la pena replantearlas para que, con una inversión mínima, se pudiera generar más vivienda, rehabilitando el patrimonio ya existente sin consumir terreno.
¿Están contribuyendo los compradores extranjeros a una crisis de la vivienda?
—Una mayor demanda, venga de donde venga, siempre producirá un incremento de precios si la oferta se mantiene prácticamente estable. Se esgrime el argumento de que estos compradores extranjeros son personas con grandes fortunas que compran viviendas de lujo que no están al alcance de la poblacion local y se alejan de la vivienda utilitaria. Aun así, los estudios apuntan que cuando se produce un incremento de precios en el sector inmobiliario de lujo, se genera un efecto de arrastre en los otros sectores y se acaba encareciendo la vivienda más asequible.
¿Cómo vería el veto a la compra de casas por extranjeros que defiende Yllanes?
—Habría que ver qué pasa y tengo dudas. Nueva Zelanda adoptó esta medida en 2018 porque había un incremento sostenido de precios que dificultaba el acceso a la vivienda de los residentes, pero no se ha aminorado esa subida de precios. Canadá también ha decidido restringir las compras de viviendas por parte de extranjeros, a quienes multará si incumplen la norma. No sé si le veo mucho sentido y me sorprendería si tuviera un impacto significativo. Me cuesta ver que esta medida tenga efecto en vista de la experiencia, dejando aparte las dificultades legales, tendría un impacto previsible muy bajo como para justificarla. Creo que lo que no puede ser es que planteemos cada vez soluciones milagro a la cuestión de la vivienda. No hay una solución única, sino que hay que mantener políticas muy distintas y actuar sobre diferentes partes del mercado, porque el problema de la vivienda no tiene un solo origen.
¿Se están tomando las decisiones adecuadas en Balears?
—Tengo claro que si no se hubieran adoptado todas las normas pioneras que se han adoptado, la situación sería mucho peor. Es muy difícil que los poderes públicos tengan la capacidad financiera y legislativa para adoptar medidas y revertir la problemática de la vivienda. Aunque yo defiendo que, desde el Govern, se podrían adoptar, de forma extraordinaria, medidas de restricción de precios de alquiler.