El negocio inmobiliario en Menorca el año pasado no fue tan abultado como el anterior. Perdió una cuarta parte de las ventas en un año marcado por el aumento desorbitado de los precios y la subida de los tipos interés que ha encarecido las hipotecas. El resultado ha sido un frenazo en la actividad del sector, que vuelve a los números anteriores la pandemia.
En 2023 se vendieron en la Isla un total de 1.731 viviendas. Son 604 menos que el año anterior, con un descenso del 25,9 por ciento. La bajada es notable. En el año 2022 se compraron de media 6,4 viviendas diarias frente a las 4,7 de 2023.
Los datos parecen confirmar que en 2022 se tocó techo en cuanto a compraventa de viviendas, tras el parón provocado por la pandemia. Ese año acabó con 2.335 transacciones, la mayor cifra desde el año 2007, en plena burbuja inmobiliaria. El sector inmobiliario de Menorca, tras la caída de 2023, ha vuelto a las cifras de ventas que tenía antes de la covid.
Menos hipotecas
El año pasado estuvo marcado también por la subida disparada de los tipos de interés, que llegó a situar al Euribor en el 4,16 por ciento, cuando en marzo de 2022 aún estaba en negativo. Como es sabido, ello propició un incremento de las cuotas hipotecarias, no solo para los que tienen firmada una hipoteca variable, sino también para los que solicitaban un nuevo préstamo, de la modalidad que fuera.
No es de extrañar que ante este encarecimiento muchos potenciales compradores se echaran atrás. De hecho, en 2023 se firmaron 1.021 hipotecas, lo que supone 306 menos que el año anterior, con una caída del 23,1 por ciento. También desciende el importe concedido por los bancos para comprar una vivienda, que pasa de los 206 millones en 2022 a los 156 del año pasado, un 24 por ciento menos.
El descenso de hipotecas es similar en porcentaje a la reducción en la venta de casas, y al igual que en las transacciones inmobiliarias, el número de hipotecas también vuelve a datos parecidos a los de antes de la pandemia.
Además de las hipotecas, también caen las ventas de casas que se pagan al contado. Cruzando los datos de transacciones y de los préstamos hipotecarios, se aprecia que en 2022 se compraron a tocateja unas 700 viviendas, por el millar que se adquirieron al contado el año anterior.
En este caso la bajada es del 30 por ciento, y aquí influyen otros factores, como puede ser el efecto pandemia comentado anteriormente y que los inversores ya no vean tan rentable resguardar su dinero en el sector inmobiliario, más cuando los precios de la vivienda en Menorca en los últimos años se han disparado de sobremanera, al tiempo que se empieza a vislumbrar que igual los precios no siempre siguen tan desorbitados como hasta ahora.
Precios desorbitados
Otro de los factores a tener muy en cuenta cuando se analiza la situación del sector son los elevados precios de la vivienda, que junto al aumento de los tipos de interés hace que comprar una casa no esté al alcance de cualquiera. En este caso, los datos los proporciona el Ministerio de Vivienda, pero solo para los municipios de más de 25.000 habitantes.
En Ciutadella a finales de año el metro cuadrado se tasaba a 2.786,7 euros y el de Maó a 2.221,5 euros. Son subidas del 10,5 y 11,7 por ciento, respectivamente. Si lo extrapolamos a un piso medio de 90 metros cuadrados se ve mejor. En Ciutadella a finales de 2023 esta casa tipo costaría 250.800 euros, casi 24.000 euros que un año antes. En Maó, roza los 200.000 euros, unos 21.000 más que a finales de 2022.
Si se echa la vista atrás la subida es espectacular, de casi el doble en 10 años, ya que en 2013 en Ciutadella un piso de 90 metros tenía un precio medio de 131.000 euros. No obstante, los precios siguen por debajo de las puntas registradas durante el boom inmobiliario de 2007.
¿Cambio de tendencia?
Si se miran en detalle los datos trimestrales facilitados por el Ministerio se aprecia a finales de 2023, al menos en Ciutadella, un cierto cambio de tendencia en cuanto a los precios. Así, por primera vez en los últimos años el precio de la vivienda en Ciutadella experimenta una bajada sustancial respecto al trimestre anterior, con una caída del 1,7 por ciento, que son unos 50 euros por metro cuadrado, es decir, unos 4.500 euros por un piso medio.
En Maó, los precios trimestrales siguen al alza, con un aumento del 2,3 por ciento, pero también es verdad que históricamente Ciutadella, al ser el municipio con los precios más elevados de Menorca, siempre es el que marca el camino, el primero que sube y el primero que baja. Sea como sea, aún es pronto para hablar de un cambio de tendencia, que en todo caso se deberá confirmar en los próximos trimestres.
Jo crec que part de la culpa dels preus alts de la vivenda són les inmobiliàries, que fan pujar els preus perquè elles es puguin endur més beneficis.