En l’article anterior parlava de com una norma urbanística concreta -l’obligació de vincular cada habitatge a places d’aparcament- pot acabar fent inassumible el preu d’un pis per a moltes famílies de Menorca. Aquell exemple mostrava fins a quin punt determinades decisions, benintencionades, tenen conseqüències econòmiques molt reals.
Però, si volem anar a l’arrel del problema de l’habitatge, hi ha una paraula que no podem esquivar: sòl. Perquè, al final, més enllà de com construïm o de quines prestacions oferim, és el sòl el que fixa el punt de partida de tot el sistema. I és aquí on, al meu parer, es juga una part decisiva del futur de l’habitatge a Menorca.
El sòl no és un bé econòmic normal.
No es pot fabricar.
No es pot substituir.
No es pot reproduir.
És limitat per naturalesa i, a més, profundament regulat pel planejament urbanístic. La seva oferta no respon al mercat, sinó a una decisió col·lectiva: què pot ser urbanitzable, on i en quines condicions.
D’aquí se’n deriva una conseqüència fonamental: el valor del sòl no neix del treball ni de la inversió productiva, sinó d’una decisió pública.
El dia que un terreny rústic passa a ser urbanitzable, el seu valor pot multiplicar-se per deu o per vint sense que hagi canviat ni un gram de terra. El que ha canviat és el pla.
Aquesta plusvàlua no és fruit de l’esforç del propietari, sinó d’una decisió adoptada en nom de tota la comunitat.
I, si no s’intervé, aquest valor acaba entrant íntegre dins el preu del sòl que haurà de pagar el promotor… i, en última instància, dins el preu de l’habitatge que pagarà el comprador.
Aquí convé fer una precisió. Sovint es parla del promotor immobiliari com d’un especulador. Però, almenys en el cas de la promoció residencial plurifamiliar orientada a la venda, això no és ben bé així.
Un promotor d’aquest tipus:
• compra el sòl i assumeix costos inicials amb capital propi,
• finança una part important de l’obra amb bancs,
• necessita preventes a preus de mercat per poder començar,
• i té un horitzó curt: tres o quatre anys per recuperar el capital i reinvertir-lo.
En aquest esquema, retardar vendes o esperar revaloritzacions li juga en contra: com més tarda a recuperar el capital, més baixa és la seva rendibilitat i més risc assumeix. El seu incentiu no és retenir, sinó vendre.
Qui pot retenir i esperar és, sobretot, el propietari del sòl. Perquè el sòl, a diferència d’un edifici, no es degrada, no genera costos d’explotació i pot capturar rendes simplement esperant que el temps -o una decisió urbanística- faci la seva feina.
Aquí és on el sòl es comporta com un actiu especulatiu. I és aquest comportament el que contamina tot el cicle de producció de l’habitatge.
Si el valor del sòl neix d’una decisió pública, la pregunta ja no és si l’administració ha d’intervenir, sinó quan ho ha de fer.
Perquè no és el mateix intervenir després que abans que aquest valor s’hagi creat.
Si el sector públic compra o expropia després de reclassificar, es veu obligat a pagar un preu ja inflat per un valor que ell mateix ha generat. Econòmicament, és com pagar dues vegades: primer creant la plusvàlua amb el pla, i després adquirint-la a preu de mercat.
En canvi, si intervé abans de reclassificar, el que fa no és confiscar riquesa existent, sinó decidir que un valor futur, que encara no existeix i que només naixerà d’una decisió col·lectiva, pugui revertir en benefici de la comunitat.
Dit d’una altra manera: si un sòl rústic té avui un valor baix i, després d’urbanitzar-se, el seu preu es multiplica, aquest diferencial no respon a cap cost productiu. Si s’incorpora al sistema, acabarà inevitablement traslladat al preu de l’habitatge.
Quan el sector públic compra abans, urbanitza i posa el sòl a disposició del sector productiu a preu de cost, aquest salt de valor deixa de convertir-se en renda especulativa. El sòl deixa de ser una aposta financera i passa a ser un input productiu regulat.
Aquesta és la diferència entre repartir una renda ja creada o impedir que aquesta renda es formi.
Cal dir, però, que aquesta lògica té sobretot sentit quan parlam de sòl destinat a habitatge per a residents: aquell que ha de donar resposta a una necessitat bàsica de la població local i que condiciona directament la cohesió social i l’economia de l’illa.
En el cas del sòl orientat a segona residència o a usos més patrimonials, la justificació és diferent i el paper del mercat pot tenir més pes. Són productes adreçats a una demanda amb més capacitat adquisitiva i amb una funció social distinta.
Precisament aquesta dualitat -dos mercats d’habitatge molt diferents convivint en un mateix territori escàs- mereix, al meu entendre, una reflexió específica que voldria abordar en un proper article.
Aquest enfocament no pretén congelar preus ni ignorar la realitat. Si pugen els salaris, els materials o l’energia, és normal que pugi el cost de construir i, amb ell, el preu de l’habitatge.
El que pretén és una cosa molt més concreta: que el primer input del sistema, el sòl, no entri inflat per expectatives especulatives.
Si el sòl entra a preu de cost, el preu final reflecteix sobretot:mà d’obra, materials, tecnologia, finançament i gestió. És a dir, costos productius reals, no rendes.
I això no és cap experiment. En països com Dinamarca, Noruega, els Països Baixos o Àustria, les administracions locals fa dècades que compren sòl abans de desenvoluparlo, l’urbanitzen i el posen a disposició dels promotors mitjançant venda a preu de cost o drets de superfície a llarg termini. El resultat és que una part molt rellevant del parc d’habitatge, també de mercat, es construeix sobre sòl que no incorpora rendes especulatives.
No elimina els costos reals de construir, però estabilitza el sistema i evita que el preu del sòl esdevingui el principal motor de l’encariment de l’habitatge.
Aquest plantejament no promet habitatges "barats" en termes absoluts. Promet una cosa més honesta: que el preu respongui als costos reals de produir-los, no a l’apropiació privada d’un valor creat per una decisió pública.
Això ja seria un canvi estructural enorme. Perquè evitar que el sòl es comporti com un actiu especulatiu és evitar que tot el cicle immobiliari quedi dominat per expectatives de revalorització i no per necessitats d’habitatge.
El problema de l’habitatge no és un problema d’esquerres o de dretes. Afecta famílies, joves i treballadors de totes les ideologies, i posa en tensió la cohesió social de qualsevol comunitat.
Per això, una política de sòl públic orientada a garantir habitatge per a residents no s’hauria d’entendre com una proposta ideològica, sinó com una eina al servei de l’interès general.
Si el valor del sòl neix d’una decisió col·lectiva, sembla raonable que aquest valor pugui revertir també en benefici col·lectiu. El contrari -acceptar que aquest guany quedi concentrat en mans de pocs- és, en el fons, una decisió política: la de prioritzar interessos particulars per damunt del bé comú.
Tot això no resol, per si sol, tots els problemes de l’habitatge. Però potser ens convida a mirar menys el final del procés i més el seu inici: el moment en què una decisió urbanística crea valor i condiciona tot el que vindrà després.
Perquè és aquí, en aquesta primera decisió, on es juga una part decisiva del futur de l’habitatge a Menorca.