El debat sobre l’accés a l’habitatge a Menorca s’ha intensificat en els darrers anys. Massa vegades es formula en termes de percepcions o tòpics —«els preus són inassumibles», «els joves no poden quedar-se a l’Illa»—, que caldria contrastar amb una anàlisi quantitativa que permeti entendre la magnitud real i les causes del problema.
He volgut ajudar a ordenar el debat a partir d’una pregunta concreta i mesurable: quin esforç econòmic exigeix avui adquirir un habitatge a Menorca en relació amb la renda real dels residents? Aquesta ràtio preu–ingrés (Price-to-Income Ratio, PIR) no expliquen tot el fenomen, però són útils per a delimitar-lo i evitar diagnòstics simplistes quan xerram de l’esforç residencial de qualsevol menorquí.
Una primera idea és que per analitzar l’accessibilitat a l’habitatge és fonamental distingir entre preus d’oferta (plataformes i immobiliàries) i els preus efectius de cada transacció. Les recents dades del Notariat mostren que els preus reals de compravenda a Menorca són, de mitjana, entre un 20 per cent i un 30 per cent inferiors als valors publicats als portals immobiliaris (agost 2025). Fer feina, idò, amb aquests preus reals permet evitar sobreestimacions, tot i que —com veurem— el resultat continua sent preocupant.
Per a construir aquest PIR hem de contraposar als preus la renda disponible de les llars que segons dades fiscals, a Menorca se situa de mitjana per sota del nivell estatal. Fet que ja anticipa una tensió estructural entre capacitat adquisitiva i valor de mercat de l’habitatge.
El càlcul de l’esforç residencial a Menorca: Per a fer comparable l’anàlisi, s’ha considerat un habitatge tipus de 95 m², representatiu d’una família prototipus amb dos fonts de renda. El PIR dona la mesura de quants anys d’estalvi serien necessaris per adquirir aquest habitatge sota un escenari raonable: una llar amb dues rendes i una sensibilitat (elasticitat) d’estalvi del 30 per cent dels ingressos anuals. No es tracta d’un exercici financer detallat, sinó d’un indicador clar d’accessibilitat estructural.
Els resultats mostren una forquilla molt significativa segons municipi, però amb un patró comú a tota l’Illa: l’esforç necessari se situa entre els 15 i els 22 anys d’estalvi en la majoria de casos, amb una mitjana insular al voltant dels 18 anys. Aquestes xifres contrasten fortament amb els estàndards habituals de les economies avançades, on l’esforç residencial considerat raonable se situa entre els 3 i els 7 anys. Fins i tot la mitjana espanyola, ja tensionada, se situa molt per sota dels valors observats a Menorca.
Les xifres permeten extreure una primera conclusió que no per previsible és menys clara i contundent: el problema de l’habitatge a Menorca no és conjuntural ni marginal, sinó estructural i d’escala. L’accés a la vivenda queda fora de l’abast d’una part molt important de la població resident.
Aquesta situació té derivades econòmiques i socials de calat: dificultats per retenir població jove, problemes per cobrir llocs de treball essencials, retard en el procés d’emancipació i un risc creixent de polarització social. Quan l’habitatge deixa de ser un bé accessible per convertir-se en un actiu només a l’abast d’uns pocs, trencant-se d’alguna forma el ‘contracte social’ existent i com a conseqüència la cohesió social i la sostenibilitat del model econòmic se’n ressenten.
Els preus elevats són, però, només el símptoma visible. La qüestió de fons és entendre per què s’ha arribat a aquesta situació. És un problema principalment de demanda —creixement poblacional, inversió estrangera, segona residència, ús turístic de la vivenda— o és sobretot un problema d’oferta —manca de sol i estoc d’habitatge principal, costos de la construcció, rigideses normatives, absència d’habitatge públic?
Les dades apunten que la resposta no és binària ni senzilla, sinó que s’ha d’analitzar la interacció entre una oferta estructuralment rígida i diferents formes de demanda que no competeixen amb els mateixos criteris de renda local. Una dada important per a la reflexió sobre la demanda de vivenda.
Us espero en un proper article, on voldria aportar dades d’evolució dels preus i d’oferta d’habitatge. Explorant possibles causes que es desprenen d’una lectura econòmica de les dades del sector immobiliari i de la construcció a l’Illa.