En els tres articles anteriors s’ha analitzat, successivament, l’esforç fora d’escala que exigeix accedir a un habitatge a Menorca, la rigidesa estructural de l’oferta residencial i la reassignació d’usos del parc existent cap a activitats no residencials. Aquest recorregut permet arribar ara a la pregunta de fons, que ja no és estrictament immobiliària, sinó de model econòmic i territorial: quin paper juga l’habitatge dins el sistema productiu de Menorca?
L’habitatge com a infraestructura econòmica
L’habitatge no és només un bé privat ni una qüestió social aïllada. És una infraestructura econòmica bàsica, comparable al transport, l’energia o l’aigua. El seu bon funcionament condiciona el mercat laboral, la capacitat de retenir talent, la productivitat de les empreses, la sostenibilitat dels serveis públics i, en darrer terme, la cohesió social. Quan l’habitatge falla, el cost no es limita a les llars que no hi poden accedir. L’economia és també més fràgil.
Turisme: una realitat no homogènia
Arribats a aquest punt, és imprescindible fugir de prejudicis i simplificacions. No tot el turisme és igual, ni des del punt de vista urbanístic, ni econòmic, ni territorial. El debat actual entre turisme hoteler i turisme en vivenda vacacional recorda molt al debat, ja conegut a les Illes Balears, entre turisme vertical (hotels) i turisme horitzontal (apartaments) que es va intensificar a partir dels anys 2000.
El turisme hoteler és, en general, més eficient des de la vessant urbanística i de consum de recursos: concentra places, facilita el control d’impactes i redueix la dispersió territorial. Tanmateix, acostuma a generar menors efectes de redistribució directa sobre el teixit productiu local, especialment el format per micro i petites empreses de Menorca. Per contra, el turisme vinculat a la vivenda vacacional —reformes, manteniment, serveis habitacionals, activitats complementàries— tendeix a dinamitzar un ampli ecosistema de micro pimes locals, amb efectes multiplicadors rellevants. Aquest fet explica, en part, els incentius econòmics i institucionals a no «refredar» aquesta activitat.
Turisme i efectes recapitalitzadors
Des d’un punt de vista econòmic, el turisme pot tenir efectes clarament recapitalitzadors sobre el territori quan les rendes que genera es transformen en capacitat productiva, capital humà i benestar per a la població resident. A Menorca, aquest paper s’ha donat històricament quan el turisme ha contribuït a apuntalar l’ocupació, reforçar el teixit de pimes locals i, sobretot, finançar infraestructures bàsiques —entre elles l’habitatge— que permeten sostenir la població activa. En aquests contextos, el turisme actua com un mecanisme de transferència de renda externa cap a l’economia local.
El punt crític és que aquest efecte recapitalitzador presenta també debilitats estructurals. El model turístic conviu amb taxes rellevants d’abandonament escolar prematur, en part perquè ofereix sortides laborals accessibles de qualificació mitjana i baixa que redueixen els incentius a completar itineraris formatius més llargs. Al mateix temps, no genera de manera suficient llocs de treball qualificats que permetin absorbir el capital humà format fora de l’illa, fet que retarda el retorn dels joves més qualificats —quan es produeix— o dificulta el seu encaix en el teixit productiu local.
El repte dels vasos comunicants
El repte actual és que la vivenda vacacional actua com un sistema de vasos comunicants entre el mercat d’habitatge —especialment la primera residència— i el mercat turístic. En un context d’oferta residencial rígida, qualsevol increment de l’ús turístic del parc existent redueix l’estoc efectivament disponible per a residència habitual, amplificant la tensió sobre l’accés a l’habitatge.
Aquest mecanisme té dues conseqüències clau. D’una banda, desborda la capacitat de regulació institucional, que és necessàriament més lenta que la dinàmica del mercat. Instruments com el Pla Territorial Insular (PTI) han estat fonamentals per preservar el territori, limitar la dispersió urbanística i protegir els valors ambientals de Menorca. Tanmateix, el PTI va ser concebut principalment per ordenar el sòl i els usos urbanístics, no per gestionar amb agilitat la reassignació funcional del parc d’habitatges existent en un context de plataformes digitals de contractació directa i d’una demanda turística altament flexible. La planificació urbanística opera a mig i llarg termini. La generació de nou sòl per a habitatge —sigui de promoció pública o privada— arriba tard. El control de l’oferta turística irregular, tot i necessari, no disciplina l’oferta a curt termini. I la gestió de la demanda turística estacional segueix una inèrcia —sortosament exitosa en termes econòmics— però fortament concentrada en el temps, que incrementa la pressió sobre l’habitatge en determinats períodes de l’any.
D’altra banda, la inèrcia cap a un creixement quantitatiu del nombre de visitants any rere any genera incentius (sociopolítics) a mantenir nivells elevats d’activitat econòmica a curt termini, fins i tot quan els efectes agregats a mig i llarg termini són amortitzadors sobre l’habitatge, el mercat laboral i, en última instància, sobre la cohesió social i territorial de Menorca. Qui s’atreveix a reduir de marxa d’un vehicle a tota velocitat? En aquest sentit, la vivenda vacacional esdevé el principal canal a través del qual la tensió entre model turístic i sistema residencial es fa visible.
Costos de congestió i pressió territorial
A aquests efectes s’hi afegeixen costos que sovint queden fora del debat estrictament immobiliari. La pressió sobre l’habitatge va acompanyada d’un increment dels costos de congestió: saturació d’espais litorals i naturals especialment concorreguts, augment del consum d’energia i d’aigua, i una pressió urbanística creixent que competeix amb altres usos del sòl, com el sector primari.
Aquests costos no són anecdòtics. El fenomen de la turistificació forma part del balanç econòmic real del model i condicionen la seva viabilitat a mitjà i llarg termini en termes del necessari consens socioeconòmic de la Menorca Reserva de la Biosfera.
La inèrcia no és una opció
Davant aquest escenari, no fer res no és una resposta neutral. La inèrcia —o, pitjor encara, el laissez-faire— consolida les dinàmiques existents i trasllada els costos cap al futur. Les experiències d’altres ciutats i territoris fortament turistificats mostren que les correccions tardanes són sempre més costoses i menys efectives. Això no implica copiar mecànicament polítiques d’habitatge d’altres indrets amb problemàtica similar, sinó entendre què ha funcionat i què no, i adaptar-ho a l’escala i singularitat de Menorca.
Decidir quin model d'illa volem
Com recordava recentment la professora Montserrat Pareja-Eastaway, la pregunta clau no és només quines mesures aplicar, sinó quina Menorca volem ser. En el nostre cas implica definir quin paper ha de jugar l’habitatge dins el projecte col·lectiu de les properes dècades. Aquesta reflexió connecta directament amb criteris de decisió que van més enllà de l’habitatge:
- quin pes volem donar a l’habitatge principal,
- com equilibrar usos residencials i temporals,
- quina coherència exigim amb la Reserva de la Biosfera,
- i com assegurar que el turisme sigui un factor de recapitalització, i no d’amortització, del capital social, humà i territorial.
Tancar el cercle
No hi ha model turístic sostenible sense un sistema d’habitatge funcional. I no hi ha sistema d’habitatge funcional sense decisions explícites sobre usos, incentius i límits. L’habitatge (com les rendes generades, l’aigua o l’energia) és el punt on el model econòmic es fa tangible per a la població resident.