La nueva modificación de la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades frenar eficazmente los alquileres turísticos no autorizados. Desde el pasado 3 de abril de 2025, fecha en que entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025, cualquier propietario que desee destinar su vivienda al uso turístico debe obtener obligatoriamente la aprobación expresa de su comunidad. Esta medida, recogida específicamente en el artículo 7.3 de la LPH, otorga al presidente de la comunidad la capacidad de exigir el cese inmediato de esta actividad si se realiza sin autorización, pudiendo emprender acciones judiciales contra los infractores.
La normativa responde a la creciente tensión en numerosas comunidades de vecinos de toda España, donde la proliferación de pisos turísticos ha generado conflictos de convivencia y deterioro de las zonas comunes. El texto legal establece claramente que el propietario interesado debe solicitar expresamente la aprobación conforme a lo establecido en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y al apartado 12 del artículo 17 de la propia LPH, lo que supone un cambio sustancial respecto a la situación anterior, donde la falta de regulación específica generaba numerosas disputas vecinales y procedimientos judiciales de resolución incierta.
El artículo 7 de la LPH regula varios aspectos fundamentales sobre las limitaciones en el uso de las viviendas y locales dentro de una comunidad. En su primer apartado, determina que los propietarios pueden modificar elementos arquitectónicos o instalaciones privativas siempre que no alteren la seguridad, estructura o configuración exterior del edificio, ni perjudiquen los derechos de otros propietarios. Además, establece la obligación de notificar previamente estas obras al representante de la comunidad.
El segundo apartado resulta especialmente relevante, ya que prohíbe tanto a propietarios como a ocupantes desarrollar actividades que estén prohibidas por los estatutos o resulten dañosas para la finca. También quedan vetadas aquellas que contravengan normativas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Este punto ya otorgaba al presidente de la comunidad la facultad de requerir el cese inmediato de estas actividades, con la posibilidad de emprender acciones legales.
El tercer apartado, incorporado por la reciente Ley Orgánica 1/2025, aborda específicamente la cuestión del alquiler turístico, exigiendo la aprobación expresa de la comunidad para este uso. Esta modificación supone un respaldo legal decisivo para las comunidades de propietarios que desean limitar o regular este tipo de actividad en sus edificios. Cuando un propietario detecta que algún vecino está destinando su vivienda al alquiler turístico sin contar con la aprobación de la comunidad, el procedimiento a seguir es claro. Debe comunicar esta situación al presidente de la comunidad, quien tiene la facultad legal para actuar, ya sea por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante.
El presidente puede entonces requerir formalmente al propietario infractor el cese inmediato de la actividad, advirtiendo de las posibles acciones legales que se emprenderán en caso de no atender el requerimiento. Si el propietario persiste en el alquiler turístico no autorizado, la comunidad puede iniciar un procedimiento judicial para exigir judicialmente la cesación definitiva de esta actividad. Esta vía procesal resulta ahora mucho más directa y eficaz gracias a la modificación introducida en la LPH, que establece de forma inequívoca la necesidad de autorización comunitaria previa, eliminando así posibles ambigüedades interpretativas que anteriormente complicaban estos procedimientos.
¿Qué ocurre con los alquileres turísticos ya existentes?
Una de las principales dudas surgidas tras la entrada en vigor de la nueva normativa se refiere a la situación de las viviendas que ya venían destinándose al alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025. Al respecto, la disposición transitoria de la Ley Orgánica 1/2025 establece un periodo de adaptación de seis meses, durante el cual los propietarios deben regularizar su situación obteniendo la correspondiente autorización comunitaria. Transcurrido este plazo, que finaliza el próximo 3 de octubre de 2025, todos los alquileres turísticos que no cuenten con la aprobación expresa de la comunidad quedarán en situación irregular, pudiendo ser objeto de los requerimientos de cese y posteriores acciones judiciales previstas en el artículo 7.3 de la LPH.
La jurisprudencia en materia de alquileres turísticos ha experimentado una evolución significativa en los últimos años. El Tribunal Supremo ya venía reconociendo la capacidad de las comunidades para limitar o prohibir los alquileres de corta duración mediante acuerdos adoptados por mayoría cualificada de tres quintos. Con la nueva redacción del artículo 7.3 de la LPH, esta facultad queda ahora expresamente reconocida en la ley, lo que previsiblemente reforzará la posición de las comunidades en futuros litigios.
Las primeras sentencias dictadas tras la entrada en vigor de la reforma ya están aplicando este nuevo marco normativo, dando la razón mayoritariamente a las comunidades que exigen el cese de actividades turísticas no autorizadas. No obstante, algunos juristas señalan que todavía quedan aspectos por clarificar, como la situación de los propietarios que obtuvieron licencias administrativas para alquiler turístico con anterioridad a la reforma y la posible colisión entre diferentes normativas autonómicas y la legislación estatal en esta materia.