La normativa que regula las comunidades de propietarios en España establece claramente las responsabilidades de mantenimiento que todos los vecinos deben cumplir. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) obliga a los propietarios a conservar sus viviendas en condiciones óptimas, incluso cuando no residen en ellas, para evitar perjuicios a la comunidad. Un aspecto fundamental que muchos desconocen es que el artículo 9.1 ofrece un mecanismo legal para actuar contra aquellos vecinos negligentes. El texto legal es taxativo al respecto y no deja lugar a interpretaciones.
Según establece el artículo 9.1.a de la LPH, cada propietario debe mantener su piso o local en buen estado de conservación para no perjudicar a la comunidad ni a otros propietarios. Esta obligación persiste independientemente de si la vivienda está habitada o no, eliminando cualquier posible excusa basada en la falta de uso del inmueble. La norma también hace responsable al propietario de los daños ocasionados por su negligencia. Los tribunales españoles han reforzado esta interpretación en numerosas sentencias, dictaminando a favor de comunidades que han reclamado a propietarios por el deterioro de sus viviendas.
El artículo 9.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal establece textualmente: «Son obligaciones de cada propietario: Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sea de uso general o privativo, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando causar daños o desperfectos». El mismo artículo continúa diciendo: «Asimismo, cada propietario deberá mantener en buen estado de conservación su propio piso o local en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los demás propietarios, respondiendo frente a estos del deterioro o daños ocasionados por su negligencia o la de las personas por las que deba responder».
Esta redacción no deja resquicio legal para que un propietario pueda eludir sus responsabilidades de mantenimiento. Los expertos en derecho inmobiliario coinciden en que se trata de uno de los artículos más claros y aplicables de toda la normativa de propiedad horizontal. En términos prácticos, esta normativa impone tres obligaciones fundamentales a todos los propietarios de viviendas o locales en régimen de propiedad horizontal. En primer lugar, existe una obligación ineludible de conservación y mantenimiento del inmueble. Esto implica realizar todas las reparaciones necesarias para evitar problemas como filtraciones, humedades, grietas o plagas que puedan afectar a otros vecinos o a elementos comunes del edificio.
En segundo lugar, la ley establece una clara responsabilidad económica por los daños causados a terceros. Si la falta de mantenimiento de una vivienda provoca, por ejemplo, una fuga de agua que daña el techo del vecino inferior, el propietario negligente deberá asumir todos los costes de reparación. Los tribunales suelen ser especialmente estrictos en estos casos, llegando incluso a imponer indemnizaciones adicionales cuando se demuestra una negligencia continuada. Por último, es importante destacar que la obligación persiste aunque el inmueble esté desocupado.
Mecanismos de actuación
Cuando un propietario incumple sus obligaciones de mantenimiento, la comunidad dispone de varios mecanismos legales para intervenir. El proceso habitual comienza con un requerimiento formal al propietario negligente, generalmente mediante un burofax o carta certificada en la que se detallan las deficiencias observadas y se establece un plazo razonable para su subsanación. Si el propietario hace caso omiso a este requerimiento, la comunidad puede iniciar acciones legales. Para ello, será necesario un acuerdo previo de la junta de propietarios, adoptado según las mayorías establecidas en los estatutos.
Con este acuerdo, el presidente de la comunidad estará legitimado para presentar una demanda judicial contra el propietario incumplidor. En casos de especial gravedad, cuando exista riesgo inminente para la seguridad del edificio o de sus ocupantes, la ley contempla la posibilidad de solicitar medidas cautelares urgentes. Estas medidas pueden incluir la autorización judicial para acceder a la vivienda y realizar las reparaciones necesarias, cargando posteriormente los costes al propietario negligente.
Algunos propietarios intentan eludir sus responsabilidades alegando diversos motivos, como dificultades económicas o disputas sobre el origen real de los daños. Sin embargo, la jurisprudencia es clara al respecto: la obligación de mantenimiento es absoluta e inexcusable. Los tribunales han rechazado sistemáticamente argumentos basados en la falta de recursos económicos, estableciendo que la conservación del inmueble es una responsabilidad inherente a la propiedad.
En cuanto a las disputas sobre el origen de los daños, los jueces suelen recurrir a peritajes técnicos independientes. Si estos peritajes determinan que el origen está en la falta de mantenimiento de una vivienda particular, el propietario deberá asumir todas las reparaciones, incluso aquellas que afecten a elementos comunes o a otros propietarios. Las únicas excepciones contempladas por la ley son casos de fuerza mayor o circunstancias totalmente imprevisibles, como desastres naturales o actos vandálicos realizados por terceros, siempre que el propietario pueda demostrar que había tomado medidas razonables de prevención.