La Ley de Propiedad Horizontal española establece claramente en su artículo 1 qué propiedades están sujetas a su regulación, incluyendo espacios como trasteros y garajes que cumplan determinadas características. Esta normativa, fundamental para la convivencia en comunidades de propietarios, va más allá de las viviendas tradicionales y abarca también aquellos espacios que, aun no siendo residenciales, forman parte del régimen de propiedad horizontal por sus características específicas de acceso y uso. El texto legal es muy preciso al señalar que «La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal. A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública».
Este segundo párrafo resulta clave para entender el alcance de la normativa, ya que amplía significativamente su ámbito de aplicación a espacios que muchos propietarios podrían no considerar sujetos a estas reglas. La legislación española contempla así que no solo las viviendas están sometidas a este régimen especial, sino también aquellos espacios que, por sus características de independencia y acceso, quedan incorporados a la comunidad de propietarios. Esto afecta directamente a miles de propietarios de trasteros y plazas de garaje en todo el territorio nacional, que deben cumplir con las obligaciones y derechos establecidos en dicha ley.
El artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece fundamentalmente dos aspectos esenciales. En primer lugar, define el objeto principal de la normativa: regular una forma especial de propiedad que se caracteriza por la coexistencia de elementos privativos (pisos o locales) y elementos comunes compartidos por todos los propietarios. Esta forma de propiedad se denomina técnicamente 'propiedad horizontal' y está reconocida en el artículo 396 del Código Civil español. En segundo lugar, y quizás menos conocido por el público general, el artículo amplía el concepto de 'local' a efectos legales, considerando como tales no solo a los espacios comerciales tradicionales, sino a cualquier parte de un edificio que cumpla dos requisitos esenciales: ser susceptible de aprovechamiento independiente y tener salida propia, ya sea a un elemento común del edificio o directamente a la vía pública.
Esta definición expandida tiene consecuencias prácticas importantes, pues significa que espacios como trasteros, buhardillas, sótanos o garajes, siempre que cumplan con esos dos requisitos mencionados, quedan plenamente integrados en el régimen de propiedad horizontal y, por tanto, sujetos a todas las normas que rigen la comunidad de propietarios. Para que un trastero o garaje quede sometido al régimen de propiedad horizontal según el artículo 1, debe cumplir dos condiciones fundamentales. La primera es que sea susceptible de aprovechamiento independiente, es decir, que pueda utilizarse de forma autónoma, sin depender necesariamente del uso de una vivienda específica. Esto no significa que no pueda estar vinculado a una vivienda concreta en la escritura, sino que, por sus características físicas, podría funcionar como un espacio autónomo.
La segunda condición es que tenga salida propia a un elemento común del edificio o directamente a la calle. Esta salida puede ser una puerta que dé a un pasillo comunitario, al garaje común, al portal o directamente a la vía pública. Este requisito es fundamental porque determina la independencia física del espacio respecto a otros elementos privativos. Si un trastero o garaje cumple ambas condiciones, queda automáticamente sometido a la Ley de Propiedad Horizontal, lo que implica que su propietario debe contribuir a los gastos comunes según la cuota de participación asignada, respetar las normas de la comunidad y participar en las decisiones que afecten al conjunto del edificio.
La aplicación de esta normativa tiene consecuencias directas para los propietarios de trasteros y garajes que cumplan las características mencionadas. Entre ellas destaca la obligación de contribuir económicamente al mantenimiento de elementos comunes, como pueden ser la iluminación, limpieza o reparaciones en zonas compartidas, incluso cuando el propietario no haga uso habitual de esas instalaciones. Asimismo, estos propietarios tienen derecho a voto en las juntas de la comunidad, aunque su capacidad de decisión estará ponderada según la cuota de participación que tengan asignada en la escritura de división horizontal. Esta cuota suele ser proporcional a la superficie y ubicación del espacio en relación con el conjunto del edificio.
La propiedad horizontal constituye una de las formas más comunes de organización inmobiliaria en España. Surgida como respuesta a la necesidad de regular la convivencia en edificios con múltiples propietarios, esta figura jurídica ha evolucionado significativamente desde su primera regulación específica en 1960, adaptándose a las nuevas realidades sociales y urbanísticas del país. Es importante destacar que no todos los trasteros o espacios de almacenamiento quedan automáticamente sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal.
Aquellos que no tienen salida independiente o no son susceptibles de aprovechamiento autónomo quedarían excluidos de esta regulación específica. Por ejemplo, un pequeño trastero integrado dentro de una vivienda, sin acceso desde zonas comunes, no estaría sujeto a esta normativa de forma independiente, sino que formaría parte del piso como un todo. Lo mismo ocurriría con un espacio de almacenamiento en un garaje sin delimitación clara ni posibilidad de uso independiente. En estos casos, las normas aplicables serían las generales del Código Civil sobre propiedad, sin las particularidades del régimen de propiedad horizontal.