Los problemas derivados de filtraciones y humedades en edificios son uno de los inconvenientes más habituales en las comunidades de vecinos españolas. Esta situación suele convertirse en un quebradero de cabeza para muchos propietarios, especialmente porque la reparación de goteras conlleva tiempo, complicaciones logísticas y, sobre todo, dudas sobre quién debe sufragar los gastos. El debate entre si el responsable es el dueño de la vivienda afectada o la comunidad de propietarios ha sido aclarado en los últimos meses mediante regulación específica, que ha quedado confirmada oficialmente en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
En España, la figura legal clave que regula esta cuestión es la Ley de Propiedad Horizontal. Su importancia radica en que determina los derechos y obligaciones de los propietarios y las comunidades, especialmente en lo relativo al mantenimiento y conservación del inmueble y sus instalaciones comunes. El hecho de que una gotera pueda afectar a varios pisos simultáneamente añade complejidad a las reclamaciones y a la distribución de costes.
Según la normativa en vigor, detallada en la Ley 49/1960, de 21 de julio, modificada a lo largo de los años para adaptarse a diferentes realidades del parque inmobiliario español, los gastos derivados de reparar las filtraciones y humedades deben ser asumidos por la comunidad de propietarios. Esta obligación no precisa de un acuerdo expreso en junta para ejecutarse, por ser considerada un mantenimiento necesario para garantizar lo establecido en el artículo 10 de la ley.
Responsabilidades según la ley de propiedad horizontal
El citado artículo 10 establece que la comunidad está obligada a efectuar "los trabajos y obras necesarios para conservar adecuadamente el inmueble y sus instalaciones comunes". Esto incluye las actuaciones dirigidas a preservar la habitabilidad, seguridad y accesibilidad universal del edificio, además de las condiciones de ornato y otros requisitos legales impuestos por las autoridades administrativas.
Desde la práctica profesional, incluso en aquellos elementos de uso privativo como terrazas o garajes, los costes de reparación de filtraciones por deterioro de partes estructurales tales como la impermeabilización o el forjado, corresponden a la comunidad. Expertos subrayan que el acceso exclusivo de un propietario a ciertas áreas no modifica la naturaleza común de los elementos afectados.
Estas precisiones matizan la idea general, ya que la titularidad y condición jurídica de los elementos que forman parte del edificio son determinantes para establecer responsabilidades. Por ello, no basta con definir el espacio como de uso privativo, sino que hay que analizar si el origen de la gotera está en una zona o elemento común.
Excepciones y casos particulares en comunidades de vecinos
La legislación contempla algunas excepciones que vale la pena mencionar. Por ejemplo, ciertos estatutos comunitarios pueden estipular que las reparaciones en terrazas de uso privativo sean responsabilidad exclusiva del propietario, aunque estos casos son relativamente poco frecuentes y suelen requerir una redacción clara y consensuada en las normas internas.
Por ello, es fundamental que los vecinos conozcan el contenido del reglamento de su comunidad y consulten con expertos o administradores de fincas sobre la interpretación aplicable en cada situación particular. Una mala interpretación podría acarrear conflictos, retrasos en arreglos urgentes y, en última instancia, un impacto económico desproporcionado para algunos afectados.