Vender una vivienda en España puede generar beneficios económicos significativos, pero también implica enfrentar diversas obligaciones fiscales. Por ello, muchos propietarios buscan estrategias legales para minimizar el impacto tributario que conlleva la transmisión inmobiliaria, sobre todo en relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Sergio Gutiérrez, experto en el sector inmobiliario, ha difundido recientemente a través de un vídeo en TikTok, plataforma donde comparte consejos útiles, tres alternativas legales para evitar tributar la ganancia patrimonial derivada de la venta de un inmueble. A continuación, detallamos cada una de estas vías y analizamos las implicaciones fiscales que conllevan.
Conocer estas fórmulas puede suponer un ahorro importante y evitar sorpresas desagradables por parte de Hacienda.
Exención para reinvertir en vivienda habitual
Una de las opciones más conocidas y utilizadas para salvar la tributación en la venta de pisos es la reinversión en otro inmueble destinado a ser la vivienda habitual. Según explica Gutiérrez, si se vende la vivienda principal y se reinvierte el dinero obtenido en la adquisición de otra residencia habitual dentro de determinados plazos establecidos por la ley, el contribuyente queda exento de pagar IRPF sobre la ganancia patrimonial.
Este mecanismo está regulado por el artículo 38 de la Ley del IRPF, que permite postergar la tributación si se cumple el requisito de que la vivienda adquirida debe destinarse a residencia habitual en un plazo máximo de dos años, tanto antes como después de la venta.
Por ejemplo, si alguien vende su piso en enero de 2025 y compra una nueva vivienda para habitarla en junio de 2026, podrá acogerse a esta exención siempre que use todo el importe de la venta para la compra o para reparar, ampliar o rehabilitar la nueva vivienda habitual.
El objetivo es facilitar la movilidad residencial sin penalizar fiscalmente al vendedor. Sin embargo, si no se reinvierte el total del importe, la porción no reinvertida tributará como ganancia patrimonial.
Renta vitalicia como alternativa para viviendas no habituales
Para quienes venden una propiedad que no constituye su residencia principal, existe otra fórmula para evitar tributación inmediata: la contratación de una renta vitalicia asegurada. Según el experto, destinando el dinero de la venta a este producto financiero, el vendedor puede beneficiarse de una exención fiscal en el IRPF bajo ciertas condiciones.
La renta vitalicia consiste en transformar el capital obtenido en un ingreso periódico garantizado durante el resto de la vida del asegurado. La legislación español exime de tributar la ganancia patrimonial cuando se cumplen requisitos específicos, como edad mínima y límites en la cuantía invertida en la renta.
Por ejemplo, esta opción resulta atractiva para inversores o propietarios que deseen obtener un flujo de ingresos estable y difieran la tributación sobre el beneficio recibido o incluso evitarla completamente si cumplen los parámetros establecidos.
Esta alternativa, sin embargo, requiere asesoramiento especializado para garantizar el cumplimiento normativo y la correcta contratación del producto.
Exención fiscal para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual
Una tercera vía importante para evitar pagar IRPF por la venta de un inmueble es a través de la exención contemplada para personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
De acuerdo con Sergio Gutiérrez, y conforme a la normativa vigente en 2025, los contribuyentes que tengan 65 años o más y transmitan su residencia principal quedan exentos automáticamente de tributar por la ganancia patrimonial.
Esta medida busca proteger a los mayores y facilitar su movilidad o el cambio en sus condiciones de vida sin imponer cargas fiscales adicionales. La exención es absoluta, lo que significa que no se da lugar a liquidar este impuesto incluso si la venta genera un beneficio económico.
Es importante, no obstante, que la vivienda vendida se considere efectivamente la residencia habitual y que el contribuyente cumpla con el requisito de edad al momento de la transmisión.
La plusvalía municipal: un impuesto que no desaparece
Aunque estas tres fórmulas permiten evitar el pago del IRPF en determinados casos al vender un inmueble, existen otros impuestos que pueden afectar a los vendedores. Uno de ellos es la conocida plusvalía municipal.
Este tributo, gestionado por los ayuntamientos, grava el aumento del valor del suelo desde la adquisición hasta la venta y no está vinculado directamente al IRPF.
Como aclara Gutiérrez, aunque se consiga la exención del IRPF, es posible que se tenga que afrontar el pago de la plusvalía municipal, lo que puede implicar costos adicionales que deben considerarse al planificar la venta de un inmueble.
CUIDADO con las rentas vitalicias. Si al que vende el inmueble le importa un pepino los que vengan detrás de él, puede hasta ser un buen vehículo para que no tributen el IRPF hasta 240000 euros. Pero en el 2018 el gobierno del PSOE hizo que desde el primer año los posibles beneficiarios perdieran un 5% del total por cada año que pasa hasta llegar a un 50% a los 10 años. Lo que nadie dice es a dónde va a parar todo ese dinero, si a la aseguradora, al banco, al Estado o a todos ellos. Es un robo en toda regla.