En España, las comunidades de propietarios disponen desde hace años de un marco legal que les permite organizarse de manera más flexible y eficaz. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reconoce expresamente la posibilidad de subdividir una comunidad general en varias subcomunidades que gocen de cierto grado de autonomía administrativa y económica.
Esta funcionalidad responde a necesidades habituales en conjuntos residenciales y urbanos que por su tamaño, diseño o distribución requieren una gestión más segmentada para resolver asuntos localizados con mayor celeridad y eficiencia.
Sin embargo, esta autonomía no implica una desvinculación total de la comunidad principal, sino un reparto equilibrado de responsabilidades. Veamos con detalle el marco jurídico y las condiciones que rigen esta figura.
Fundamento legal y marco normativo
El pilar legal que sustenta la creación de subcomunidades está establecido, sobre todo, en los artículos 2 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. A estos también se suman disposiciones del Código Civil relacionadas con la propiedad y los elementos comunes y privativos de los inmuebles.
El artículo 2 de la LPH determina que esta ley se aplica a comunidades donde varios propietarios tienen derechos sobre elementos privativos —viviendas o locales— y elementos comunes, regulando su funcionamiento y convivencia.
Por su parte, el artículo 5 permite establecer estatutos o normas internas que definan el uso, régimen y administración del inmueble o conjunto inmobiliario, poniendo las bases para que las comunidades adopten estructuras organizativas internas, como la creación de subcomunidades.
Estas bases legales aseguran que la división en subcomunidades respete el equilibrio y la transparencia, obligando a que cualquier modificación que afecte a la estructura comunitaria sea adoptada bajo criterios claros y mayoritarios para evitar conflictos.
¿Qué implica crear subcomunidades dentro de una comunidad de propietarios?
La definición de subcomunidad supone la formación de un grupo dentro de la comunidad general que puede gestionar de manera independiente determinados servicios o gastos que afectan sólo a una zona concreta.
Este esquema es habitual en urbanizaciones grandes con varios bloques o portales, o en complejos mixtos que integran viviendas, locales comerciales y otras áreas diferenciadas. Por ejemplo, en un conjunto formado por los bloques A, B y C, cada uno puede constituir una subcomunidad encargada de administrar gastos como limpieza, mantenimiento de ascensores o servicios específicos.
Sin embargo, sigue existiendo una comunidad general que mantiene el control y responsabilidad sobre los elementos comunes a todos —como jardines, sistemas de seguridad o garajes compartidos—, garantizando la cohesión y la armonía entre las partes.
Esto aporta ventajas organizativas significativas, al permitir que cada subgrupo maneje con autonomía sus presupuestos y decisiones, agilizando procesos y adaptando las resoluciones a las particularidades de cada área.
Condiciones y requisitos para la constitución de subcomunidades
Para que la división en subcomunidades sea válida y tenga efecto legal, deben cumplirse una serie de criterios estrictos que preserven la integridad y funcionamiento de la comunidad en su conjunto.
Primero, esta posibilidad debe estar prevista explícitamente en el título constitutivo de la propiedad horizontal o ratificarse mediante un acuerdo comunitario adoptado bajo los parámetros legales correspondientes.
Además, según los cambios que conlleve la reorganización, el consentimiento requerido variará. En general, se exige una mayoría cualificada de tres quintos (3/5) para modificaciones importantes, aunque en ciertos casos podría requerirse la unanimidad para garantizar el consenso pleno entre los propietarios.
A pesar de la autonomía funcional y económica que se otorga a las subcomunidades, la comunidad general no desaparece ni se sustituye, sino que se mantiene en pie para supervisar y gestionar lo común a todos los propietarios.