La Ley de Propiedad Horizontal en España establece un marco legal claro para aquellos propietarios que deseen realizar reformas en elementos comunes de sus edificios. El artículo 27 de esta normativa se ha convertido en una herramienta fundamental para los vecinos que necesitan modificar fachadas, tejados u otros espacios compartidos, ya que regula específicamente el proceso de aprobación y los requisitos necesarios para llevar a cabo estas intervenciones. Según establece el texto vigente del artículo 27, cualquier modificación en elementos comunes requiere un acuerdo previo adoptado por la comunidad de propietarios.
Para que este acuerdo sea válido, debe contar con el respaldo de al menos tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen como mínimo tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta mayoría cualificada busca equilibrar el derecho individual a realizar mejoras con el interés colectivo de la comunidad, estableciendo un procedimiento democrático para la toma de decisiones que afectan a todos los residentes. No obstante, la normativa contempla importantes excepciones. En casos de obras necesarias para la conservación del inmueble o para la eliminación de barreras arquitectónicas, no siempre será necesario este acuerdo mayoritario, especialmente cuando se trate de intervenciones urgentes o imprescindibles.
En estas situaciones, el presidente de la comunidad puede autorizar la obra sin consulta previa, aunque deberá informar posteriormente a todos los propietarios. El artículo 27 de la Ley de Propiedad Horizontal constituye uno de los pilares fundamentales en la regulación de las comunidades de propietarios en España. Su redacción actual especifica que no se podrá modificar el uso o características de los elementos comunes sin el previo acuerdo de la comunidad. Esto afecta directamente a elementos estructurales como paredes, tejados, fachadas y cualquier otro espacio de uso colectivo.
«No se podrá modificar el uso o las características de los elementos comunes sin el acuerdo previo de la comunidad», establece textualmente el primer punto del artículo, añadiendo que para ello «es necesario un acuerdo adoptado por la comunidad». La ley es clara al señalar que este acuerdo debe tomarse mediante votación en junta de propietarios y requiere una mayoría cualificada: «se requiere una mayoría de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen al menos tres quintas partes de las cuotas de participación». Las modificaciones realizadas en elementos comunes deben, además, cumplir con toda la legislación vigente en materia urbanística, así como con las normativas de conservación del patrimonio y otras regulaciones aplicables.
Este requisito garantiza que las reformas no solo cuenten con el beneplácito de la comunidad, sino que también se ajusten a los estándares legales establecidos por las administraciones públicas. La casuística del artículo 27 es amplia y afecta a numerosas situaciones cotidianas en las comunidades de vecinos. Por ejemplo, si un propietario desea realizar reformas en la fachada del edificio o en el tejado, deberá presentar su propuesta en una junta y conseguir el voto favorable de las tres quintas partes mencionadas. Esta situación es habitual en edificios que necesitan actualizar su imagen exterior o mejorar el aislamiento térmico para cumplir con las nuevas normativas de eficiencia energética.
En el ámbito de la accesibilidad, la ley es especialmente sensible. Si una persona con discapacidad necesita realizar reformas para eliminar barreras arquitectónicas, como la instalación de rampas o de un ascensor, la comunidad debe permitirlo incluso sin necesidad de acuerdo mayoritario cuando se trate de obras imprescindibles para garantizar la accesibilidad. Esta disposición ha facilitado notablemente la adaptación de edificios antiguos a las necesidades de todos sus residentes.
Otro caso relevante es el de las obras urgentes para la conservación del inmueble. Si surge un problema que pone en riesgo la seguridad o integridad del edificio, como daños estructurales o averías graves en las instalaciones comunes, el presidente puede autorizar las reparaciones necesarias sin esperar a la convocatoria de una junta. Esta excepción resulta fundamental para actuar con rapidez ante emergencias que podrían agravarse con el tiempo.
Excepciones y límites a la modificación de elementos comunes
La normativa establece también que no todas las intervenciones en zonas comunes requieren aprobación previa. El artículo especifica que no se considerarán modificaciones aquellas intervenciones que no alteren el destino o el uso de los elementos comunes. Es decir, pequeñas reparaciones o mejoras que no afecten a la estructura ni a la funcionalidad de los espacios compartidos podrían llevarse a cabo sin necesidad de un acuerdo formal de la comunidad. Sin embargo, los límites no siempre están claros y a menudo surgen conflictos sobre qué constituye una modificación sustancial.
Los tribunales han ido estableciendo jurisprudencia al respecto, considerando aspectos como el impacto visual, la afectación a la estructura o el cambio en la utilidad de los elementos. En caso de duda, los expertos recomiendan siempre consultar con la comunidad y, si es necesario, con un abogado especializado en propiedad horizontal. Cabe destacar que las modificaciones no autorizadas pueden derivar en consecuencias legales. La comunidad puede exigir la restitución del elemento modificado a su estado original e incluso reclamar indemnizaciones por daños y perjuicios. Por ello, es fundamental respetar los procedimientos establecidos por la ley y obtener los permisos correspondientes antes de iniciar cualquier obra en elementos comunes.
Con más de 60 años de historia y diversas actualizaciones, la Ley de Propiedad Horizontal se ha ido adaptando a las necesidades cambiantes de la sociedad española. En 2025, esta normativa sigue siendo el marco legal que regula la convivencia en comunidades de propietarios, estableciendo derechos y obligaciones para todos los vecinos. Las últimas modificaciones han puesto especial énfasis en aspectos como la accesibilidad universal, la eficiencia energética y la digitalización de las comunidades. Estos cambios responden a nuevas realidades sociales y a compromisos medioambientales adquiridos por España en el ámbito internacional, como el Pacto Verde Europeo y los Objetivos de Desarrollo Sostenible.
¿Qué documentación es necesaria para solicitar una modificación?
Para presentar correctamente una solicitud de modificación de elementos comunes ante la comunidad, es recomendable preparar una documentación completa que facilite la toma de decisiones. En primer lugar, se debe elaborar un proyecto técnico que detalle las obras a realizar, incluyendo planos, materiales a utilizar y presupuesto estimado. También es importante adjuntar un informe sobre el impacto que tendrán las modificaciones en el resto del edificio, tanto a nivel estético como estructural. Si la reforma afecta a aspectos regulados por normativas específicas, como la eficiencia energética o la accesibilidad, conviene incluir información sobre el cumplimiento de estos requisitos legales.
Una vez recopilada toda la documentación, el propietario interesado debe solicitar al presidente o al administrador la inclusión de su propuesta en el orden del día de la próxima junta. Durante la reunión, tendrá la oportunidad de exponer los detalles del proyecto y responder a las dudas que puedan surgir antes de proceder a la votación. Los tribunales españoles han ido perfilando la interpretación del artículo 27 a través de numerosas sentencias que establecen precedentes importantes. En 2023, el Tribunal Supremo dictó una sentencia clave que reforzó el derecho de las comunidades a regular estrictamente las modificaciones en fachadas, especialmente en edificios con valor histórico o arquitectónico.
Por otro lado, sentencias más recientes han tendido a flexibilizar los requisitos cuando se trata de mejoras relacionadas con la sostenibilidad, como la instalación de placas solares en tejados comunitarios. En estos casos, los tribunales han valorado el beneficio colectivo que suponen estas instalaciones frente al impacto estético o estructural. En cuanto a la accesibilidad, la jurisprudencia ha sido especialmente protectora de los derechos de las personas con movilidad reducida. Varias sentencias han establecido que las obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal deben ser permitidas incluso cuando supongan modificaciones significativas en elementos comunes, siempre que sean técnicamente viables y proporcionadas.