La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 26 establece que un vecino puede utilizar de manera exclusiva elementos comunes como terrazas o jardines, siempre que cumpla con los requisitos establecidos por la normativa. Esta disposición, que a menudo genera controversia en las comunidades de propietarios, requiere la aprobación expresa de la junta mediante una mayoría cualificada y puede estar sujeta a condiciones específicas para su autorización. El mencionado artículo regula detalladamente el derecho de uso privativo de elementos comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Aunque en principio estos espacios están destinados al disfrute de todos los propietarios, la ley contempla excepciones que permiten su uso exclusivo bajo ciertas circunstancias. Para ello, el propietario interesado debe presentar una solicitud formal ante la comunidad, que decidirá sobre su aprobación mediante votación en junta. La autorización para este uso particular requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Además, la comunidad puede establecer condiciones adicionales como el pago de una compensación económica, la asunción de costes derivados o incluso una renovación periódica de la autorización concedida.
Para que un vecino pueda disfrutar de manera exclusiva de un elemento común como una terraza o jardín, debe cumplir con un procedimiento formal establecido en la normativa. En primer lugar, el propietario debe solicitar formalmente la autorización a la comunidad, especificando el elemento común que desea utilizar y el propósito de dicho uso. Esta petición se someterá a votación en la junta de propietarios, donde deberá alcanzar la mayoría cualificada requerida. Es importante destacar que la autorización no convierte el elemento común en privativo, sino que simplemente concede un derecho de uso exclusivo temporal que puede estar sujeto a condiciones.
La comunidad mantiene la propiedad del elemento y puede revocar la autorización si se incumplen las condiciones establecidas o si las circunstancias cambian significativamente. Entre las condiciones más habituales que suelen imponerse para este tipo de autorizaciones se encuentran el pago de una compensación económica a la comunidad, la obligación de mantener en buen estado el elemento cedido, o restricciones sobre las modificaciones que pueden realizarse en el mismo. Estas condiciones deben quedar claramente documentadas en el acta de la junta donde se apruebe la autorización.
Implicaciones legales
La cesión del uso exclusivo de elementos comunes tiene importantes implicaciones legales tanto para el beneficiario como para la comunidad. Por un lado, el propietario que obtiene la autorización adquiere el derecho a utilizar el elemento de forma exclusiva, pero también asume ciertas responsabilidades. Entre ellas, la obligación de respetar las condiciones establecidas por la comunidad y de no realizar modificaciones que alteren la estructura o función del elemento común. Por otro lado, el resto de propietarios mantienen su derecho a impugnar judicialmente el acuerdo si consideran que se ha adoptado irregularmente o que perjudica sus intereses.
Esta impugnación debe realizarse dentro del plazo legal establecido y siguiendo los procedimientos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal. Es fundamental tener en cuenta que el uso privativo no puede perjudicar el disfrute del resto de los elementos comunes por parte de los demás propietarios. Por ejemplo, si la cesión de una terraza impide el acceso a otras instalaciones comunes o genera problemas estructurales en el edificio, la autorización podría ser revocada o declarada nula por un tribunal.
Entre los casos más frecuentes de elementos comunes que suelen cederse para uso privativo se encuentran las terrazas, jardines, patios y azoteas del edificio. En estos espacios, el propietario autorizado puede realizar instalaciones como pérgolas, sistemas de riego, mobiliario fijo o incluso pequeñas piscinas, siempre que cuente con la aprobación de la comunidad y respete las normativas urbanísticas aplicables. También es habitual la cesión de uso de trasteros o plazas de garaje en zonas comunes, especialmente en edificios donde estos elementos no se contemplaron inicialmente en la división horizontal.
En estos casos, la comunidad puede autorizar a determinados propietarios a utilizar estos espacios, generalmente a cambio de una compensación económica que beneficie al conjunto de la comunidad. En los últimos años, con el auge de las energías renovables, también se han incrementado las solicitudes para instalar placas solares en azoteas comunes o puntos de recarga para vehículos eléctricos en zonas de aparcamiento comunitarias. Estos nuevos usos también están amparados por el artículo 26, aunque suelen requerir autorizaciones adicionales de organismos públicos y el cumplimiento de normativas específicas.
¿Qué sucede si se usa un elemento común sin autorización?
Utilizar un elemento común de manera exclusiva sin contar con la preceptiva autorización de la junta de propietarios puede tener graves consecuencias legales. La comunidad de propietarios puede emprender acciones legales para cesar este uso indebido, incluyendo la presentación de demandas por apropiación indebida o uso no autorizado de elementos comunes. Los tribunales suelen ser estrictos en estos casos, ordenando el cese inmediato de la utilización exclusiva y, en muchos casos, imponiendo la obligación de restituir el elemento común a su estado original.
Además, el propietario infractor podría verse obligado a indemnizar a la comunidad por los daños y perjuicios causados, así como a asumir las costas judiciales del procedimiento. Es importante destacar que el paso del tiempo no legitima por sí solo el uso exclusivo de elementos comunes. Aunque un propietario haya estado utilizando de forma exclusiva un elemento común durante años, si no cuenta con la autorización expresa de la comunidad mediante el acuerdo adoptado con las mayorías necesarias, su derecho puede ser impugnado en cualquier momento por la comunidad o por cualquiera de los propietarios afectados.
DesencantadoPrivativo y exclusivo es lo mismo, lo dice la ley. Ambos se refieren al derecho de usar en exclusiva (y excluir a los demás) un elemento común, por ejemplo, a azotea de un ático, un patio, una terraza retranqueada, una zona de jardín, sin adquirir su propiedad. No convierte ese elemento en suyo; sigue siendo común.