Dos de cada tres viviendas comercializadas para el alquiler turístico en Baleares, tanto legales como ilegales, está en manos de multipropietarios. El peso de los pequeños propietarios -los que comercializan una sola vivienda- es menor que en el conjunto de España. En consecuencia, el porcentaje de oferta controlada por pequeños y grandes tenedores supera la media estatal y, en el caso de esta última categoría, hasta lo duplica.
Los datos han sido extraídos de un informe de la consultora internacional Mabrian, especializada en inteligencia turística y proveedora de información para el Govern y otras administraciones públicas. El análisis ha sido realizado a través de inteligencia artificial y Big Data que permite monitorizar de forma exhaustiva y detallada la oferta disponible que se comercializa en plataformas habituales como Airbnb, Booking o Tripadvisor.
El análisis se basa en la legislación actual para establecer las categorías de propiedad; es decir que en posesión de dos a diez viviendas comercializadas se considera pequeño tenedor y gran tenedor para más de diez. En el caso de Baleares, los grandes tenedores -que agrupan de 11 a más de 50 viviendas en propiedad- acaparan un 4,2 % de las viviendas de alquiler frente al 1,9 % de media estatal.
Aunque Mabrian no facilita cifras absolutas, cruzando los datos con los del Ministerio de Consumo se obtiene como resultado que los pequeños tenedores controlarían alrededor de 6.000 viviendas en el Archipiélago, mientras que los grandes tenedores se quedarían con cerca de 1.000. El resto, algo más de 16.000, se corresponderían con pequeños propietarios.
Durante el estudio, a la hora de rastrear la IDS o identificador del propietario de una vivienda en cuestión, se han detectado casos de grandes tenedores ocultas bajo el nombre de un particular -como en el de un estudiante con 116 inmuebles ofertados en Madrid- o el de inmobiliarias que presentan sus inmuebles bajo el perfil de un matrimonio con el supuesto objetivo de generar confianza o sensación de proximidad en el cliente.
Oferta sin licencia
La misma labor de rastreo con IA ha permitido fijar en un 32,2 % el porcentaje de viviendas turísticas de las Islas que se están anunciando sin reportar el número de licencia. El análisis se ha hecho en base a anuncios recabados en marzo, aunque sus resultados son muy similares a los datos que dio a conocer en febrero el ministro de Consumo, Pablo Bustinduy, que cifró en 7.000 las viviendas anunciadas sin licencia y señalo que se correspondía con cerca de un 30 % del total.
Desde Mabrian se apunta que, más allá de aproximaciones porcentuales, los estudios están arrojando resultados preocupantes a todas luces. Más aún si se tiene en cuenta que esos resultados serán más sangrantes si el análisis se realiza a mediados de agosto. «Estos son números que tienen que hacer saltar las alarmas de la Administración pública». En todo caso, hace una lectura más prudente que Bustinduy al señalar que no todos los anuncios sin licencia tienen por qué corresponderse con ofertas ilegales, citando como ejemplo casos de olvidos del propietario.
No obstante, entienden que el grueso de los anuncios sin licencia tienen que corresponderse por fuerza a viviendas que no la tienen y que, por tanto, son ilegales. Aseveran, de igual modo, que deberían ser las plataformas comercializadoras las responsables de filtrar esos anuncios y no dejar ese trabajo a los inspectores de la Administración pública.
Carlos Cendra, director de Marketing y Comunicación de Mabrian, señala que existen muchas diferencias en la fiscalización provincial y autonómica de los anuncios ilegales y que herramientas de rastreo como la que aportan a las administraciones son clave en la lucha contra la oferta ilegal. «Tener la capacidad de identificar la oferta que no reporta licencia pueden cambiar las reglas del juego del mercado de las viviendas turísticas».
Peso en las tarifas
La tarifa media del alquiler turístico en Baleares se sitúa en torno a los 80 euros y son las propiedades en manos de pequeños tenedores las que tienen mayor peso en la definición de los precios. Mabrian observa que a pesar de que los tenedores que manejan de dos a diez viviendas están detrás de solo un 26 % del total de anuncios, su capacidad de arrastre de las tarifas es mayor que la de los pequeños propietarios.
Principalmente por la dinámica de su propia actividad económica. Su tarifa media es mayor (102 euros por noche frente a los 72 euros del pequeño propietario) debido a una mayor estructura de costes y a que no se siente tensionado por los vaivenes del mercado: al disponer de varias viviendas tienen mayor margen de maniobra y aguantan sin bajar los precios cuando uno de los inmuebles no llega a alquilarse. El pequeño propietario, en cambio, es mucho más proclive a bajar, pero frena esa tendencia si hay parte importante de la oferta que sigue con el precio al alza. Esta mayor elasticidad puede ser compartida por los grandes tenedores, aunque en su caso se ve contrarrestada por su menor presencia en el mercado, de modo que acaban por ser menos decisivos en la fijación de tarifas medias.
Pero eso no es de ahora, hace muchos años que se llenan ses butxaques......seguramente un tanto por ciento muy elevado y presuntamente de manera irregular evitando pagar impuestos !!