El Plan Territorial Insular (PTI) fija una altura máxima en la construcción de nuevas viviendas de planta baja más tres en Maó y Ciutadella y planta baja más dos en el resto de municipios. Ciutadella, sin embargo, mantiene un criterio más restrictivo en el Plan General, pendiente todavía de aprobación definitiva, de planta baja y dos alturas.
El cálculo realizado por un promotor concluye que esa limitación encarece el precio de la vivienda acabada en 25.000 euros y agrava además la carencia de oferta que padece el mercado. Este empresario de Ciutadella realiza el cálculo sobre un caso práctico, si en un solar podían edificarse seis viviendas, solo podrán construirse cuatro, en el primer caso la repercusión del suelo por piso a construir es de unos 50.000 euros, si solo pueden construirse cuatro, será de 75.000. Además, apunta, agrava el problema de carencia de vivienda, en particular en Ciutadella, donde no ha podido facilitarse suelo público para la promoción de viviendas de protección.
José López, teniente de Alcaldía de Urbanismo, le corrige, no pueden construirse tres alturas ni con el Plan General antiguo y vigente ni con el nuevo una vez tenga la aprobación definitiva. Antes y ahora el límite está en planta baja más dos alturas y la clave estriba en los áticos, o pisos bajo cubierta como los denomina la normativa. Estos han de estar vinculados al segundo piso, no pueden ser viviendas independientes.
Otra cosa es que se estén utilizando atajos legales como el de una entrada a estos áticos por el segundo piso, separada de los que ocupan esta segunda planta y el resultado real fueran tres plantas. Sin embargo, ningún proyecto que plantee esta solución puede ser aprobado, «no hay trampas legales, si es trampa no es legal», advierte López, lo que no quita que haya sido una solución recurrente en muchas promociones.
El Colegio de Arquitectos ha presentado una alegación y ha insistido en varias ocasiones para reconsiderar ese criterio y que se contemplen los áticos como casas independientes, pero el Ayuntamiento sigue sin contemplarlo. Explica que supondría aumentar la densidad y con ello la obligación de dotación de equipamientos y servicios públicos, «una cosa está relacionada con la otra, el crecimiento ha de ser dimensionado y responder a un equilibrio. No es tan sencillo como aumentar la densidad sin más», argumenta el responsable municipal de Ciutadella.
Admite que, como dice el promotor, una planta más abarataría el precio final de la vivienda, pero ello implicaría también más inversión pública para responder a las necesidades derivadas de una mayor densidad de habitantes.
Los parámetros que marca el PTI establecen una densidad mínima de 30 viviendas por hectárea y máxima de 50 en las dos ciudades. En el resto de municipios, la densidad ha de situarse entre 20 y 40, «son densidades bajas para las necesidades actuales», refuta Enric Taltavull, presidente de la delegación comarcal del Colegio balear de Arquitectos. El modelo ha cambiado, «las unidades familiares no son tan grandes y los espacios que necesitan pueden ser más pequeños», explica.
Con la exigencia de menos densidad se facilitaría más promoción de vivienda y precios más asequibles. El Colegio ha presentado alegaciones en ese sentido al PTI, pero no han sido tenidas en cuenta por cuanto el planeamiento toma como referencia la densidad que recomienda la Ley balear de Urbanismo, que aún es mayor, 75 habitantes por hectárea.
Esta ordenación afecta a nuevos sectores, unidades o polígonos previstos en los respectivos planeamientos urbanos, definidas en el PTI como áreas de transición.
Local comercial
El aprovechamientos de locales comerciales ahora en desuso en la planta baja de muchos edificios es una opción válida para generar más vivienda, aunque presenta numerosos inconvenientes. El primero, los planes generales, y después el cumplimiento de los parámetros exigidos para las viviendas, lo que acaba haciendo inviable la transformación.
Siento decirlo, pero el promotor no ha realizado los cálculos bien. ¿Cuanto vale un solar? Pues de pende de lo que se pueda construir encima, por lo que un solar que solo se pueden construir cuatro viviendas será proporcionalmente más barato que en el que puedan construir seis. Se llama cálculo residual del valor de un solar.