El cambio de versión de la Ley de Vivienda que ha pactado el Gobierno con sus socios de ERC y Bildu allana el camino para que toda Menorca sea declarada zona tensionada en el mercado del alquiler. Un instrumento que permitirá limitar la subida de la renta en los contratos entre particulares y fijar precios máximos a los grandes tenedores. Con la nueva norma, la intervención del Estado determinará el precio de referencia para cada área y topará los incrementos anuales.
Los propietarios que tengan menos de cinco viviendas en Menorca ya no podrán establecer libremente el precio en los nuevos contratos de alquiler: la mensualidad quedará ligada al importe que aparecía en el contrato anterior. Además, las revisiones anuales dejarán de hacerse en base al IPC y se arbitrará un nuevo índice de referencia más estable. Si este año la subida máxima se ha fijado por decreto en el 2 por ciento, en 2024 no podrá exceder el 3 por ciento. A partir de 2025 se irá informando de los nuevos incrementos autorizados.
Más estricto todavía será el control sobre los grandes tenedores, un concepto que hasta ahora afectaba a los que tenían más de diez propiedades y que se podrá rebajar a cinco. En este caso, el límite de precio de las casas que alquilen en Menorca no lo fijará el contrato anterior sino la aplicación de un nuevo índice de referencia. Un trabajo estadístico que empieza a elaborarse ahora y que entrará en vigor el 1 de enero de 2025. Hasta esa fecha se aplicará el citado incremento del 2 por ciento en 2023 y el 3 por ciento en 2024 a todos los contratos en vigor, al margen de cuántas casas tenga el tenedor.
Para los pequeños propietarios, la ley acordada entre el PSOE, Unidas Podemos y sus socios prevé bonificaciones fiscales para quien reforme un inmueble para ponerlo en el mercado, lo alquile a jóvenes menores de 35 años o rebaje la mensualidad anterior.
Del nuevo precio de referencia para las zonas tensionadas poco o nada se ha concretado, más allá de que el encargado de su elaboración será el Instituto Nacional de Estadística (INE). Las casas que no hayan estado alquilado en los últimos cinco años estarán sujetas a dicho índice para fijar su precio máximo.
Un cambio de criterio decisivo
En la versión inicial de la ley que aprobó el Consejo de Ministros y que ha permanecido atascada en el Congreso más de un año, la declaración de zona tensionada podía ser solicitada por la Comunidad Autónoma siempre que se cumplieran simultáneamente dos requisitos: que el coste del alquiler más los gastos y suministros básicos superase el 30 por ciento de la renta media de los hogares en esa ciudad o región, y que los precios del mercado del alquiler hubieran aumentado cinco puntos por encima del IPC en los cincos años anteriores.
El nuevo acuerdo alcanzado por los partidos de izquierda rebaja esta exigencia: ahora basta con que se cumpla uno de los dos requisitos y se reduce el diferencial sobre el IPC a tres puntos (frente a los cinco de la redacción inicial). Menorca, a diferencia de Palma y Eivissa, no cumplía el requisito del precio del alquiler en relación al ingreso medio de los hogares, ya que los precios aquí son más bajos que en las islas vecinas, sin embargo sí cumple holgadamente el segundo, que hace referencia a la escalada de precios inmobiliarios. De hecho, Maó y Ciutadella lideran las subidas en todo el país.
El Govern balear había manifestado su voluntad de que el archipiélago en conjunto fuera declarado zona tensionada para regular los precios de alquiler en todas las islas, algo que finalmente podrá hacer el Ejecutivo balear que salga de las elecciones de mayo.
La comisión de la agencia la tendrá que pagar siempre el propietario
Los honorarios de la agencia inmobiliaria que se encarga de la gestión del contrato del alquiler dejarán de ir a cargo del inquilino con la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda estatal. El texto acordado entre el Gobierno y sus socios establece que dicho importe -equivalente a una mensualidad más IVA- deberá ser asumido obligatoriamente por el propietario que encarga sus servicios. El dueño tampoco podrá endosar el pago de otros gastos al inquilino que no estuvieran previamente especificados en el contrato, para tratar de sortear así la limitación de la subida de precio. Es el caso, por ejemplo, de los gastos de comunidad, tasa de basura o el IBI. También se declaran nulas las cláusulas del contrato que permitan sortear las obligaciones de la ley con el pretexto de que así lo han acordado ambas partes.
El apunte
Se alargan los plazos de un desahucio hasta más allá de dos años
El año largo de negociación parlamentaria para desatascar la Ley de Vivienda también ha modificado la regulación prevista en el caso de los desahucios por el impago del alquiler u otros incumplimientos del contrato. Un capítulo que se endurece con la introducción de nuevas prórrogas para los procedimientos de lanzamiento, especialmente en el caso de las familias vulnerables.
Las órdenes de desahucio deberán especificar el día y la hora en que se llevarán a cabo. También se incluyen las citadas prórrogas, que aplazarán los procesos más de dos años y las personas con riesgo de exclusión tendrán derecho a un proceso de conciliación extrajudicial.
Las comunidades autónomas podrán disponer de sus propios sistemas de mediación para la búsqueda de alternativas habitacionales, forzando a los grandes tenedores que insten los desahucios a someterse a estas normas. Del mismo modo, los gobiernos regionales podrán usar su parque público de viviendas para dar una solución habitacional a los desahuciados. No en vano, las competencias de vivienda están transferidas.