La crisis de la vivienda que sufre la Isla está provocando un repentino efecto dominó, movimientos bruscos en el mercado que en el año 2025 dejan un claro beneficiario, el sector bancario. La escasez de oferta de alquiler y la escalada de los precios que se reclaman empujan a la compra a las familias que pueden permitírselo, cada vez menos. El encarecimiento de las viviendas ha elevado la barrera de acceso a la financiación hipotecaria a niveles prohibitivos, lo que no ha impedido que la firma de préstamos para adquirir una casa se haya disparado un 70 por ciento en el último año, hasta cotas que no se veían desde 2010.
Los datos de enero a octubre del pasado año revelan que se han suscrito en Menorca 1.416 hipotecas, 580 más que en el mismo periodo de 2024, con un importe global financiado de casi 220 millones de euros, 81 millones más que el año anterior. Desde el sector inmobiliario señalan a un doble factor que explica ese repunte. Por un lado, el cierre de más operaciones de compraventa, hasta octubre 1.424, no muchas más que el año anterior, cuando fueron 1.416. El segundo, y al parecer más trascedente, son unas condiciones bancarias propicias, con tipos de interés atractivos, que han hecho que incluso compradores que cuentan con suficiente dinero para no requerir de ayuda financiera opten por recurrir a la firma de hipotecas para no descapitalizarse, según explica José Pons, CEO de Bonnin Sanso.
En ese sentido, llama poderosamente la atención la divergencia estadística que hay entre los años 2024 y 2025. En el primero –atendiendo al resultado de cruzar las estadísticas de operaciones de compraventa de viviendas y de firma de hipotecas para financiarlas– más del 40 por ciento de compras se saldaron sin que mediase préstamo alguno. El año pasado ese porcentaje se redujo hasta el 0,6 por ciento. La primera idea que, quizá precipitadamente, los datos invitan a concluir es que cada vez más gente necesita financiación para adquirir una vivienda, pero desde el sector la desmienten. El mercado inmobiliario sigue muy influenciado por compradores de alto poder adquisitivo, como no puede ser de otra forma teniendo en cuenta los altos precios que se ofrecen.
Aquí se puede empezar a comprender otro dato aparentemente contradictorio que difunde el Institut d’Estadística de Balears (Ibestat) a partir de los registros de la propiedad, el del importe medio de las hipotecas suscritas el año pasado en la Isla. El préstamo medio se cerró por un importe de 155.665 euros, excluida aquí la aportación que exigen las entidades, que incluyendo los gastos de tramitación puede llegar a ser del 30 por ciento del valor de compra en la mayoría de los casos. Son 11.500 euros más que en 2024. ¿Cómo puede ser si en el último año los precios han seguido subiendo?
Alto poder adquisitivo
La respuesta de José Pons es clara. «No todo el mundo financia el 80 o el 90 por ciento de la compra, algunos inversores, por ejemplo extranjeros, piden una hipoteca por el 60, el 50 o el 40 por ciento». Es decir, la incidencia en el mercado de compradores de alto poder adquisitivo está teniendo el efecto estadístico de reducir el importe medio del valor de las hipotecas. En paralelo hay otro elemento que viene a explicar que el valor medio de las hipotecas muestre un desvío evidente sobre los precios medios que se ofrecen en el mercado, las grandes operaciones, las de dos millones, por poner un ejemplo, rara vez requieren de intermediación bancaria, se pagan al contado.
En el otro extremo de la balanza del tensionado mercado de la vivienda se encuentran los residentes de clase media que buscan su primera casa huyendo de la volatilidad de los alquileres. A perro flaco todo son pulgas. El aumento que ha registrado los precios hace que la necesidad de ahorro para acceder a una hipoteca sea mayor. Mucho mayor. Tomando aquí como referencia los valores de tasación que ofrece el Ministerio de la Vivienda y Agenda Urbana –mucho menores que los precios de los anuncios– se concluye que, por ejemplo en Ciutadella, el precio medio de un inmueble de 70 metros cuadrados ha pasado en los últimos cinco años de 151.319 euros a 231.707, un repunte del 53 por ciento. En consecuencia el 30 por ciento de esa cantidad ha pasado de 45.400 a 70.000, casi 25.000 euros más de ahorro exigido, valores que están muy lejos de las posibilidades de buena parte de la población. Ni posibilidad de alquilar ni opción de comprar. He ahí el drama imperante.
KapakCon la cantidad de tonterias que pagamos, no creo que los "avales fallidos" sean tantos como para desequilibrar las cuentas. Obviamente las viviendas en esta situación pasarian a la bolsa de alquileres públicos y sociales. (Que semejante propuesta no resulte del agrado de los ultraliberales, puedo entenderlo).