El cerramiento de terrazas en comunidades de propietarios es un tema que genera numerosas consultas y conflictos vecinales. Según establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17, cualquier propietario que desee cerrar la terraza de su vivienda necesitará contar con el respaldo de, al menos, tres quintas partes del total de vecinos de la comunidad. Esta normativa aclara definitivamente las dudas sobre quién debe autorizar estas modificaciones estructurales. La legislación es clara al respecto: las obras que alteren la estructura, fábrica o elementos comunes del edificio, incluyendo específicamente el cerramiento de terrazas o la modificación de la envolvente del inmueble, requieren una mayoría cualificada.
Esto supone obtener el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que además deben representar tres quintas partes de las cuotas de participación en la comunidad. La ley también protege expresamente a los propietarios que pudieran verse afectados, señalando que no podrán realizarse innovaciones que hagan inútil alguna parte del edificio si no consta su consentimiento expreso. Este marco legal busca equilibrar el derecho individual de los propietarios a mejorar sus viviendas con el interés colectivo de preservar la armonía estética y estructural del edificio.
Los cerramientos, al modificar la fachada o elementos comunes, dejan de ser una decisión exclusivamente personal para convertirse en un asunto que debe someterse a la voluntad mayoritaria de la comunidad, siguiendo los criterios establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal. Para cerrar una terraza legalmente, no basta con obtener la aprobación de la comunidad de propietarios. El proceso completo implica cumplir con varios requisitos adicionales establecidos tanto por la ley estatal como por posibles normativas autonómicas y municipales.
En primer lugar, se debe obtener la licencia municipal de obras correspondiente, un trámite administrativo obligatorio para cualquier modificación estructural que afecte a la fachada del edificio. Además, es fundamental revisar los estatutos de la propia comunidad antes de plantear cualquier reforma. En algunos casos, estos documentos pueden contener cláusulas específicas que prohíban expresamente los cerramientos o establezcan condiciones particulares para su ejecución. Si los estatutos contemplan esta prohibición, sería necesario modificarlos previamente, lo que requeriría el acuerdo unánime de todos los propietarios de la comunidad, algo considerablemente más difícil de conseguir que la mayoría de tres quintos necesaria para aprobar el cerramiento en sí.
Por otra parte, las ordenanzas municipales pueden imponer restricciones adicionales relacionadas con la estética del edificio, especialmente en zonas históricas o protegidas. En estos casos, aunque la comunidad apruebe el cerramiento, la administración local podría denegarlo si no cumple con los criterios estéticos o urbanísticos establecidos para la zona donde se ubica el inmueble. La realización de cerramientos en terrazas tiene implicaciones que van más allá del ámbito estético. Desde el punto de vista técnico, estas modificaciones pueden afectar a aspectos fundamentales como la ventilación, iluminación o estructura general del edificio, razones por las cuales la ley exige una mayoría cualificada para su aprobación.
Asimismo, estos cambios pueden tener consecuencias en el coeficiente de propiedad del inmueble modificado. Al aumentar la superficie útil de la vivienda, técnicamente se incrementa su valor catastral, lo que podría derivar en un ajuste de la cuota de participación en la comunidad. Sin embargo, este ajuste no se produce automáticamente, sino que requeriría de un acuerdo específico de la junta de propietarios para modificar los coeficientes establecidos en la escritura de división horizontal. Las implicaciones fiscales también deben tenerse en cuenta, ya que el aumento de superficie construida podría afectar a impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Los propietarios que realicen este tipo de reformas deberían comunicarlo a la administración correspondiente para actualizar los datos catastrales de su vivienda y evitar posibles sanciones futuras. Cerrar una terraza sin obtener previamente la aprobación de la comunidad de propietarios y las licencias municipales necesarias puede tener graves consecuencias legales. La comunidad está facultada para emprender acciones judiciales solicitando la demolición de las obras realizadas sin autorización, independientemente del tiempo transcurrido desde su ejecución.
Las sentencias judiciales en esta materia tienden a favorecer a las comunidades de propietarios cuando se han vulnerado los requisitos legales. Los tribunales suelen ordenar la restitución de la fachada a su estado original, con todos los costes a cargo del propietario que realizó la reforma irregular. Además, los ayuntamientos pueden imponer sanciones administrativas por la ejecución de obras sin licencia, que pueden llegar a ser considerables dependiendo de la normativa local aplicable. Es importante destacar que, aunque existan otros cerramientos similares en el mismo edificio, esto no constituye un precedente legal que permita realizar nuevos cerramientos sin autorización.
Cada caso se evalúa individualmente y el hecho de que existan situaciones irregulares previas no legitima la creación de nuevas infracciones. Para maximizar las posibilidades de obtener la aprobación de la comunidad, es recomendable preparar una propuesta detallada que incluya planos, materiales a utilizar y el impacto visual que tendrá el cerramiento en la fachada del edificio. Presentar imágenes o renders que muestren cómo quedará la terraza una vez cerrada puede ayudar a disipar dudas entre los vecinos.
La propuesta debe incluir también información sobre el profesional o empresa que realizará las obras, así como las garantías ofrecidas sobre la calidad y seguridad de la instalación. Es aconsejable adjuntar un informe técnico que certifique que el cerramiento no afectará negativamente a la estructura del edificio ni a otros elementos comunes como instalaciones o conducciones. Finalmente, para facilitar la aprobación, puede ser útil proponer un modelo estándar de cerramiento que pueda ser adoptado por cualquier vecino que desee realizar una reforma similar en el futuro. Esto garantizaría la homogeneidad estética del edificio y podría tranquilizar a aquellos propietarios preocupados por una posible pérdida de armonía visual en la fachada.