El artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal establece un mecanismo legal que permite a los acreedores reclamar directamente a propietarios individuales cuando la comunidad carece de fondos suficientes. Este precepto, fundamental en la legislación inmobiliaria española, determina que si la comunidad no puede afrontar una reparación u otro gasto con sus fondos comunes, cualquier proveedor o acreedor podría exigir el pago a los vecinos de forma individual, aunque con importantes matices y protecciones para quienes estén al día en sus obligaciones comunitarias. Según establece textualmente la normativa, «la comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor».
Sin embargo, cuando estos recursos resultan insuficientes, el acreedor puede dirigirse contra cada propietario individual que haya sido parte en el proceso correspondiente, exigiéndole la cuota proporcional del importe pendiente. Este mecanismo de responsabilidad subsidiaria busca garantizar que las deudas comunitarias siempre sean satisfechas, protegiendo así a proveedores y acreedores. La ley, no obstante, incorpora una importante salvaguarda para los propietarios cumplidores: «cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad».
Esta cláusula evita que los vecinos que pagan puntualmente tengan que asumir la parte correspondiente a los morosos, estableciendo un equilibrio entre la protección a los acreedores y la justicia para los propietarios responsables. En el funcionamiento práctico de las comunidades, el procedimiento sigue una secuencia clara. Cuando se contrata un servicio -por ejemplo, una reparación urgente en las instalaciones comunes del edificio-, la comunidad asume inicialmente la responsabilidad del pago con sus fondos disponibles en la cuenta bancaria común. Si estos resultan insuficientes debido a la morosidad de algunos propietarios, el proveedor puede activar el mecanismo previsto en el artículo 22.
El primer paso es siempre la reclamación a la comunidad como entidad. Solo cuando se verifica la insuficiencia de fondos, y tras efectuar un requerimiento formal de pago al propietario correspondiente, el acreedor puede dirigirse contra los propietarios individuales. Esta acción no es indiscriminada: solo afecta a quienes fueron parte en el proceso y exclusivamente por la cuota de participación que les corresponda según sus coeficientes de propiedad. Para ilustrarlo con un ejemplo práctico, en una comunidad de 10 propietarios donde se realiza una reparación de 5.000 € y no hay fondos suficientes, un propietario con una cuota del 10% podría verse obligado a abonar 500 €. Sin embargo, si este vecino puede demostrar que está al corriente de sus pagos mediante recibos, transferencias o certificados del administrador, tiene derecho legal a oponerse a dicha reclamación.
Las consecuencias prácticas de este artículo son significativas para todos los miembros de comunidades de propietarios. Por un lado, incentiva el pago puntual de las cuotas comunitarias, ya que constituye la mejor protección frente a posibles reclamaciones individuales. Por otro, establece un mecanismo de seguridad para los proveedores de servicios a las comunidades, asegurando vías alternativas de cobro cuando la entidad comunitaria no dispone de liquidez. Un aspecto frecuentemente ignorado es el relativo a las costas procesales. Si un propietario moroso decide pagar en el momento del requerimiento formal, deberá asumir las costas generadas hasta ese momento en proporción a su cuota. Esta disposición busca evitar que los costes adicionales del proceso recaigan sobre la comunidad o sobre quienes ya cumplieron con sus obligaciones.
Los administradores de fincas y presidentes de comunidades recomiendan mantener un archivo ordenado de todos los recibos y comprobantes de pago de las cuotas comunitarias. Esta documentación resulta esencial para ejercer el derecho de oposición contemplado en el segundo punto del artículo 22, permitiendo demostrar rápidamente que se está al corriente de pagos en caso de recibir un requerimiento. La morosidad en las comunidades representa uno de los principales problemas para la gestión efectiva de estos espacios compartidos. Cuando uno o varios propietarios dejan de abonar sus cuotas, se genera un efecto dominó que puede afectar a la capacidad financiera de toda la comunidad para hacer frente a sus obligaciones, desde el mantenimiento básico hasta reparaciones imprevistas.
La ley contempla diversas medidas para combatir la morosidad, como la privación temporal del derecho de voto a los morosos o la posibilidad de reclamar judicialmente las cantidades adeudadas mediante un procedimiento monitorio específico para comunidades. Sin embargo, el artículo 22 añade una capa adicional de protección al garantizar que los acreedores puedan obtener satisfacción de sus créditos sin que la morosidad interna bloquee el funcionamiento comunitario. La Ley de Propiedad Horizontal constituye el marco legal que regula la convivencia en edificios divididos en pisos o locales con diferentes propietarios. Su objetivo fundamental es establecer normas claras para la administración y mantenimiento de los elementos comunes, así como para la toma de decisiones colectivas.
Las "Derramas" de toda la vida... Habéis inventado la pólvora