En España, muchas comunidades de vecinos desconocen que la normativa vigente permite el uso exclusivo de elementos comunes como terrazas o jardines por parte de un único propietario. Esta posibilidad, contemplada específicamente en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece un procedimiento formal que, aunque genera frecuentes controversias entre los residentes, está perfectamente regulado por la legislación actual. La disposición legal establece claramente que, aunque estos espacios están originalmente destinados al uso compartido, un propietario puede solicitar su disfrute exclusivo siempre que obtenga la autorización correspondiente mediante un acuerdo adoptado en junta. Este acuerdo no es sencillo de conseguir, ya que requiere la aprobación de tres quintas partes de los propietarios, que además deben representar idéntica proporción de las cuotas de participación en la comunidad.
El procedimiento formal comienza cuando el interesado presenta una solicitud detallada ante la comunidad, especificando el elemento que desea utilizar y el propósito de dicho uso. La junta puede, además de autorizar, establecer condiciones adicionales como el pago de compensaciones económicas, la obligación de mantener adecuadamente el espacio o incluso fijar un período específico para la autorización, tras el cual deberá renovarse mediante nuevo acuerdo.
Requisitos legales para el uso privativo
Es fundamental entender que este tipo de autorizaciones no transforman el carácter común del elemento en cuestión. La comunidad mantiene la propiedad y puede revocar el permiso si el beneficiario incumple las condiciones establecidas o si cambian significativamente las circunstancias que justificaron su concesión. Este matiz resulta esencial para evitar conflictos futuros, pues muchos propietarios confunden el derecho de uso con un derecho de propiedad sobre el elemento.
Entre las condiciones que habitualmente se imponen en estos casos destacan el pago periódico a la comunidad, la prohibición de realizar modificaciones estructurales sin autorización previa, o limitaciones específicas sobre los horarios y tipos de actividades permitidas. Todas estas restricciones deben quedar documentadas con precisión en el acta de la junta donde se apruebe la autorización, para evitar interpretaciones ambiguas posteriores. Los datos recogidos por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid indican que, durante 2024, las solicitudes para este tipo de usos privativos aumentaron un 18,5% respecto al año anterior, alcanzando las 3.427 peticiones formales. Este incremento refleja un mayor conocimiento de la normativa entre los propietarios, aunque también ha provocado un aumento proporcional de los conflictos relacionados.
Consecuencias jurídicas y responsabilidades
La cesión del uso exclusivo conlleva importantes implicaciones legales para ambas partes. El propietario beneficiado adquiere el derecho a utilizar el elemento sin interferencias de otros vecinos, pero también asume responsabilidades como el mantenimiento y la preservación del espacio en condiciones adecuadas. Cualquier daño o deterioro derivado de este uso privativo será exclusivamente imputable al usuario autorizado.
Por su parte, el resto de propietarios conservan su derecho a impugnar judicialmente el acuerdo si consideran que se ha adoptado de forma irregular o que perjudica sus intereses legítimos. Esta impugnación debe presentarse dentro del plazo legal de tres meses desde la adopción del acuerdo, o desde su notificación a los propietarios ausentes en la junta. Un aspecto crucial que debe valorarse es que el uso privativo no puede comprometer la funcionalidad o seguridad del edificio. Por ejemplo, si la cesión de una azotea para uso exclusivo afecta a las instalaciones comunes allí ubicadas o genera problemas de estanqueidad, la autorización podría ser revocada incluso por vía judicial, con independencia del acuerdo previamente alcanzado en la comunidad.
Elementos comunes frecuentemente cedidos
Según datos del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, los espacios más solicitados para uso privativo durante 2025 continúan siendo las terrazas y azoteas (42,7%), seguidos por jardines y patios (38,2%), y en menor medida trasteros improvisados en zonas comunes (14,5%) y plazas de aparcamiento en espacios residuales (4,6%). En estos entornos, los propietarios autorizados suelen realizar diversas instalaciones como pérgolas, sistemas de riego, mobiliario fijo o incluso pequeñas piscinas desmontables, siempre con la aprobación previa de la comunidad y respetando las normativas urbanísticas municipales. El incumplimiento de estos requisitos ha generado en los últimos dos años más de 1.200 procedimientos judiciales en toda España, según estadísticas del Consejo General del Poder Judicial.
La tendencia actual muestra un notable incremento de solicitudes relacionadas con la instalación de equipamientos para energías renovables. Especialmente destacan las peticiones para colocar placas solares en terrazas o azoteas comunitarias, impulsadas por los incentivos fiscales y las ayudas públicas implementadas desde el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia aprobado en 2023.