La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece claramente los plazos mínimos que deben respetarse en los contratos de alquiler en España. Esta normativa, que ha experimentado importantes modificaciones desde su última reforma en 2019, busca garantizar un equilibrio entre inquilinos y propietarios, aportando seguridad jurídica a ambas partes. El artículo 2 de la LAU determina que los contratos de arrendamiento de vivienda tienen una duración mínima de 5 años cuando el arrendador es una persona física y de 7 años cuando se trata de una persona jurídica.
Según establece la normativa actual, aunque las partes pacten libremente la duración del contrato, existe una prórroga automática que se activa si el periodo acordado inicialmente es inferior a los plazos mínimos establecidos. Esta prórroga se produce por periodos anuales hasta alcanzar los 5 o 7 años, dependiendo de la naturaleza del propietario. Sin embargo, la ley contempla una excepción importante: el inquilino puede evitar esta renovación automática si comunica al propietario su intención de no prorrogar el contrato con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas anuales, tal como recoge el artículo 9 de la LAU.
Una vez transcurrido el periodo mínimo obligatorio, el contrato entra en una fase de prórroga tácita que puede extenderse hasta tres años adicionales, siempre que ninguna de las partes manifieste su voluntad de finalizar la relación contractual. Esta disposición supone un avance significativo respecto a la legislación anterior a 2019, que limitaba esta prórroga tácita a solo un año, ofreciendo así mayor estabilidad a los inquilinos.
Modificaciones recientes en la normativa de arrendamientos
La evolución de la normativa sobre alquileres en España ha sido constante durante los últimos años. Desde la reforma de 2019, que amplió los plazos mínimos de tres a cinco o siete años, hasta la reciente Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, las modificaciones han buscado adaptarse a las necesidades del mercado inmobiliario español, caracterizado por su tensión en determinadas zonas urbanas. Una de las novedades más relevantes introducidas por la Ley 12/2023 es el establecimiento de dos prórrogas extraordinarias en los contratos de arrendamiento. La primera, de un año de duración, está dirigida a inquilinos en situación de vulnerabilidad social y económica acreditada.
La segunda, que puede extenderse hasta tres años, se aplica específicamente en las denominadas «zonas de mercado residencial tensionado», áreas donde el acceso a la vivienda resulta especialmente complicado debido a la elevada demanda y los altos precios. Estas medidas, recogidas en los apartados 2 y 3 del artículo 10 de la LAU, representan un intento de proteger a los sectores más vulnerables de la población. Las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos tienen importantes repercusiones tanto para arrendatarios como para arrendadores. Para los inquilinos, la normativa actual ofrece una mayor estabilidad residencial, permitiéndoles permanecer en la vivienda durante periodos más prolongados sin temer una finalización prematura del contrato.
No obstante, también les otorga la flexibilidad necesaria para desistir del arrendamiento si sus circunstancias personales o laborales así lo requieren, siempre que respeten el plazo de preaviso establecido. Por su parte, los propietarios deben ser conscientes de que, al firmar un contrato de alquiler en 2025, están adquiriendo un compromiso a medio plazo que podría extenderse hasta ocho o diez años en total (considerando tanto el periodo mínimo obligatorio como las posibles prórrogas tácitas). Este aspecto resulta especialmente relevante para aquellos que contemplen la posibilidad de recuperar la vivienda para uso propio o familiar en el futuro cercano, ya que la ley establece condiciones específicas para estos supuestos.
¿Cómo afectan estas normas al mercado de alquiler actual?
El mercado de alquiler en España ha experimentado importantes transformaciones en los últimos años, influenciado tanto por factores económicos y demográficos como por los cambios normativos. La ampliación de los plazos mínimos de contrato ha tenido un impacto significativo en la estabilidad del mercado, reduciendo la rotación de inquilinos y proporcionando mayor seguridad a quienes optan por esta modalidad de acceso a la vivienda. Sin embargo, algunos expertos del sector inmobiliario señalan que estas medidas también han podido contribuir a cierta contracción en la oferta de viviendas en alquiler, especialmente en las grandes ciudades y zonas turísticas.
La perspectiva de comprometerse a contratos de larga duración ha llevado a algunos propietarios a replantearse su estrategia de inversión, optando en ocasiones por destinar sus inmuebles a otros usos o modalidades de arrendamiento más flexibles. No obstante, las estadísticas más recientes de 2025 indican que el mercado está encontrando gradualmente un nuevo equilibrio, con un ajuste progresivo de las expectativas tanto de propietarios como de inquilinos. La mayor transparencia y seguridad jurídica que aporta la actual normativa está contribuyendo a profesionalizar el sector y a reducir la conflictividad, aspectos que resultan beneficiosos para el conjunto del mercado inmobiliario español.
¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) constituye el marco normativo fundamental que regula las relaciones contractuales entre propietarios e inquilinos en España. Su objetivo principal es establecer un equilibrio entre los derechos y obligaciones de ambas partes, proporcionando seguridad jurídica a todos los implicados en el proceso de arrendamiento. La versión actual de esta ley es el resultado de numerosas modificaciones realizadas a lo largo de los años, siendo las más significativas las introducidas en 2019 y, posteriormente, con la Ley por el derecho a la vivienda de 2023.
Además de regular la duración de los contratos, la LAU aborda otros aspectos fundamentales como las condiciones económicas del arrendamiento, las obras y reparaciones que pueden realizarse en la vivienda, las causas de resolución del contrato y los procedimientos a seguir en caso de conflicto. Su ámbito de aplicación se extiende tanto a los arrendamientos de vivienda como a los de uso distinto, como locales comerciales u oficinas, aunque con disposiciones específicas para cada tipología.