El proyecto de ley por el Derecho a la Vivienda ha sido aprobada definitivamente esta semana en el pleno del Senado, de modo que la normativa se pondrá en marcha antes de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de marzo, una vez se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Entre las principales medidas que se incluyen, la norma permite a comunidades autónomas y ayuntamientos limitar el precio del alquiler en aquellas zonas que se declaren tensionadas, lo que supone su punto más polémico y uno de los motivos por los que ha generado rechazo en el sector inmobiliario español, junto a otras como el cambio en los gastos de los honorarios de las inmobiliarias.
La ley también establece incentivos fiscales a los arrendadores, se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos y se regulan los desahucios al prohibir aquellos que se produzcan sin fecha ni hora.
Algunas de estas medidas se encuentran ya en vigor, otras prevén ponerse en marcha una vez se publique la norma en el BOE, mientras que la aplicación de unas terceras quedará en manos de comunidades autónomas y ayuntamientos. Las comunidades gobernadas por el PP, con Madrid a la cabeza, ya han asegurado que no las aplicarán.
Medidas que entran en vigor
El tope a la actualización del precio del alquiler es uno de los puntos que ya están en vigor, ya que se ha ampliado a todo 2023 el actual límite del 2% para las actualizaciones anuales de las cuotas del alquiler, que hasta ahora dependía de la subida del IPC.
En 2024 se aplicará un tope extraordinario del 3% de subida en la actualización de todos los alquileres, sea cual sea el nivel de inflación. A partir de 2025, el INE definirá un nuevo índice para la actualización anual de precios que no superará el IPC y que sustituirá a la inflación.
Asimismo, la ley establece el concepto de gran tenedor y lo define como aquel propietario de diez o más viviendas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, y de cinco o más si los inmuebles están en zona tensionada.
Otra novedad que incluye la normativa son los incentivos fiscales a los arrendadores: la actual desgravación del 60% en el IRPF por rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual pasa a ser del 50%, pero se modula hasta el 90% en las zonas tensionadas. Para nuevos alquileres de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años, la reducción es del 70%, mientras que para viviendas protegidas y para casas rehabilitadas en los dos últimos años es del 60%.
Una vez entre en vigor la ley, podrá aplicarse una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica.
Además, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a partir de ahora a cargo del arrendador y no del inquilino, como venía siendo habitual.
Por otro lado, la norma recién aprobada también incluye novedades en materia de desahucios y ejecuciones hipotecarias, especialmente si la demanda de desahucio afecta a personas con una situación de vulnerabilidad debidamente acreditada, al prohibirse los desahucios sin fecha y hora.
La ley también recoge medidas para impulsar la vivienda protegida en alquiler al establecer la reserva del 40% del suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).
Además, se introduce el concepto de la vivienda asequible incentivada, como aquella de titularidad privada con beneficios urbanísticos y fiscales destinada al alquiler a precios reducidos.
Qué deberán aplicar comunidades y ayuntamientos
A la hora de limitar los precios del alquiler, las comunidades autónomas podrán declarar, por tres años prorrogables anualmente, un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado, si el coste medio de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos debe superar el 30% de la renta media de los hogares o el precio de compra o alquiler haber aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.
Esta definición de zona tensionada por parte de las comunidades condicionará otra serie de medidas:
- Los grandes tenedores de vivienda en zona tensionada deberán fijar la renta en función del sistema de índices de precios de referencia, mientras que el resto de propietarios de esas zonas no podrán subir los precios de los contratos vigentes durante tres años, aunque se les permite incrementarlos hasta un 10% si han hecho obras de rehabilitación y mejora energética y de accesibilidad en los dos últimos años.
- En el caso de los nuevos contratos que se firmen en esas zonas, la renta no podrá ser superior a la del último contrato vigente en los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización anual, aunque sí podrá incrementarse el precio un máximo del 10 % cuando el contrato se firme por un periodo de diez o más años o se establezca en él un derecho de prórroga por la misma duración.
Por su parte, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del 50% en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a las casas que permanezcan vacías sin justificación más de dos años —siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación—; del 100% si están vacías más de tres años y del 150% si el propietario tiene varios inmuebles desocupados en el mismo término municipal.