Omar García es el director del Centro de Empresas de Negocio Inmobiliario de CaixaBank, que se dedica a apoyar y desarrollar la promoción de viviendas aportando la financiación. Además, gestiona la venta de activos inmobiliarios del banco en balance.
¿Cómo se encuentra el mercado inmobiliario en Balears?
El mercado inmobiliario en Balears está en una situación muy activa y altamente dinámica. Hay un hecho que nos hace diferentes del mercado en el resto de España, y es la compraventa de viviendas por parte de extranjeros. En 2021 se incrementaron un 32,4% las ventas de viviendas. Hubo 14.000 operaciones en Balears, de las que 7.300 fueron a extranjeros. Es decir, más del 50% de las ventas fueron a extranjeros, cuando en toda España son el 18%. De hecho, tenemos 262.000 extranjeros con vivienda en Balears.
¿Es buena o mala tanta demanda extranjera desde el punto de vista bancario?
Tener un mercado activo es óptimo para todos los intervinientes. No solo para las entidades bancarias. Un mercado con alta demanda beneficia indirectamente también a los compradores, ya que eleva los niveles de calidad, implementa mejoras tecnológicas y produce una diversidad de producto.
¿Provoca un encarecimiento de los precios?
No es el único factor que actúa en el precio. Es cierto que todo aumento de la demanda que no se traduzca en un incremento de producción, se traslada al precio. El sector inmobiliario no es ajeno a esto. Pero existe múltiples factores tiene relevancia en la formación del precio.
¿Los podemos culpabilizar de que nuestros hijos no puedan a la vivienda?
No. La falta de vivienda asequible en Balears es un problema de márgenes, según nos explican los promotores. Hay factores de mercado, como la falta de suelo edificable, los planes urbanísticos muy restrictivos, la incertidumbre que genera el incremento del coste de materiales… Pero no son los más importantes. Los más importantes son los factores externos a la promoción, como los tiempos para conceder una licencia de construcción o los módulos. Los módulos están desfasados. Son los precios por metro cuadrado de vivienda de protección oficial o a precio tasado. Un tema que podría ayudar, por ejemplo, sería que la administración provea de suelo para vivienda social.
Los tipos de interés ya están subiendo, ¿cómo afectará al sector inmobiliario?
Después de seis años, el Euríbor a doce meses ya está en positivo. Según CaixaBank Research esto tiene dos efectos. El inmediato es que están aumentando las compraventas de personas que quieren comprar una casa ante de que se produzca la subida de tipos. Y a posteriori, el segundo efecto es que enfriará la demanda de vivienda.
¿Volveremos a tipos de interés altos o muy altos?
Según los estudios de CaixaBank, en el plazo de un año estaremos por encima del 1,1% de tipo de interés. Será un incremento muy lineal teniendo en cuenta que venimos de tipos negativos. Durante 2021 el 60% de viviendas se han comprado con hipoteca a tipo fijo, por tanto no tendrán ningún efecto por la subida del tipo de interés. En cambio, en la crisis de 2008 solamente el 3% tenía hipoteca a tipo fijo.
¿Ha aumentado el número de inversores extranjeros en vivienda para alquilar?
Ha aumentado, pero no es significativo.
¿Podemos hablar de una nueva burbuja inmobiliaria?
No. Una burbuja se crea cuando hay más oferta que demanda. Pues bien, el INE prevé que Balears y Canarias liderarán el crecimiento de hogares. Los bancos no hemos relajado la política de riesgos en la concesión de crédito y, además, hay mucho ahorro generado por la COVID-19 por lo que son muchos los compradores que emplean fondos propios.
¿Los fondos europeos llegarán al sector inmobiliario?
Los fondos europeos serán un gran catalizador del sector inmobiliario, porque el Gobierno prevé reformar medio millón de viviendas. Es, más o menos, el equivalente a todos los hogares de Balears. Estos fondos se han de destinar a disminuir el consumo energético. Se prevé que más de 6.000 millones de euros se destinen a la adecuación de viviendas y creación de nueva vivienda social.