La Ley de Propiedad Horizontal regula las obligaciones económicas de los propietarios frente a su comunidad. El artículo 23 de esta normativa establece claramente cómo se determinan las cuotas que cada vecino debe aportar para el mantenimiento de los elementos comunes del inmueble. Este precepto legal no solo fija los criterios para el cálculo de estas contribuciones, sino que también contempla los mecanismos para exigir su pago cuando un propietario incumple sus obligaciones económicas. Según establece textualmente este artículo, «cada propietario está obligado a contribuir a los gastos generales de la comunidad de acuerdo con su cuota de participación».
Esto significa que la aportación económica de cada vecino depende directamente del coeficiente asignado a su vivienda o local en la escritura de división horizontal. En la práctica, este sistema garantiza una distribución equitativa de las cargas, donde los propietarios de inmuebles más grandes o mejor situados asumen una mayor parte del presupuesto comunitario. Además, el mismo artículo establece que estos acuerdos sobre gastos y su distribución son vinculantes para todos los propietarios, pudiendo exigirse su cumplimiento por vía judicial si fuera necesario. La relevancia de esta normativa es fundamental en la convivencia vecinal, ya que delimita claramente las responsabilidades económicas de cada propietario y proporciona seguridad jurídica a las comunidades.
El artículo 23 especifica que los propietarios deben contribuir a todos aquellos gastos necesarios para el adecuado mantenimiento del edificio. Estos incluyen no solo las reparaciones ordinarias, sino también los servicios comunes como limpieza, portería, ascensores o jardines. La ley también contempla como obligatorios los gastos derivados de mejoras estructurales acordadas por la comunidad, siempre que estas hayan sido aprobadas siguiendo los procedimientos establecidos en la misma normativa. Uno de los aspectos más relevantes del artículo 23 es que otorga a las comunidades de propietarios la capacidad de reclamar judicialmente las deudas pendientes. Este mecanismo legal ha sido reforzado en las últimas modificaciones legislativas, facilitando los procedimientos de reclamación mediante el denominado «procedimiento monitorio», que permite agilizar el cobro de deudas comunitarias.
En la práctica, cuando un propietario acumula impagos, la comunidad puede iniciar acciones legales tras un simple acuerdo de la junta. El sistema establecido por la Ley de Propiedad Horizontal se basa en el concepto de cuota de participación, un coeficiente asignado a cada vivienda o local que determina no solo su contribución económica sino también su peso en las votaciones de la comunidad. Estas cuotas se fijan inicialmente en la escritura de división horizontal del edificio, tomando en consideración factores como la superficie, ubicación o uso del inmueble.
Es importante destacar que estas cuotas solo pueden modificarse mediante acuerdo unánime de todos los propietarios o por resolución judicial, lo que garantiza la estabilidad del sistema y protege los derechos de todos los integrantes de la comunidad. Una de las consultas más frecuentes es si un propietario puede negarse a pagar gastos por servicios o instalaciones que no utiliza. La respuesta es clara: no puede. El Tribunal Supremo ha establecido en numerosas sentencias que la obligación de contribuir existe independientemente del uso que se haga de los elementos comunes. Así, un propietario de un bajo debe pagar por el mantenimiento del ascensor aunque no lo utilice, o el dueño de un ático debe contribuir al mantenimiento del portal.
Otra duda habitual concierne a los cambios en las cuotas de participación. Muchos propietarios desconocen que modificar estos coeficientes requiere unanimidad, lo que en la práctica hace muy difícil cualquier alteración de los mismos sin acudir a los tribunales. También genera confusión la diferencia entre gastos ordinarios y extraordinarios. Mientras que los primeros (limpieza, mantenimiento habitual, etc.) se distribuyen según la cuota general, para algunos gastos extraordinarios como la instalación de un ascensor, la ley permite establecer sistemas especiales de reparto que pueden tener en cuenta el uso previsible de la instalación.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es el marco normativo que regula la relación entre los propietarios de pisos o locales en un mismo edificio. Promulgada inicialmente en 1960, ha experimentado numerosas modificaciones para adaptarse a las nuevas realidades sociales, siendo las más significativas las introducidas por la Ley 8/1999 y la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Esta normativa establece no solo las obligaciones económicas de los propietarios, sino también el funcionamiento de los órganos de gobierno de la comunidad (presidente, secretario, administrador y junta de propietarios), los derechos y deberes de cada propietario respecto a los elementos privativos y comunes, y los mecanismos para la toma de decisiones colectivas.