En España, la posesión de una segunda vivienda ofrece ventajas económicas y recreativas. Entre ellas, destaca la posibilidad de generar ingresos adicionales mediante el alquiler o emplearla como un espacio para vacaciones y descanso. Sin embargo, esta situación también exige cumplir con ciertas obligaciones fiscales que, desde principios de este 2025, se han endurecido significativamente.
La Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT) ha lanzado un nuevo marco normativo que sanciona de forma más rigurosa a los propietarios que tengan más de un inmueble pero no habiten en ellos ni los alquilen. Esta medida representa un giro importante con respecto a regulaciones previas que, hasta 2024, se concentraban principalmente en controlar ventas inmobiliarias a precios anómalos.
Las multas ahora se aplican a quienes mantienen segundas viviendas sin declararlas o informando de un uso inapropiado, generando un mayor control sobre este segmento del mercado residencial en España.
Contexto y razones de la reforma fiscal
El incremento en la inspección a los propietarios con más de una vivienda responde a una necesidad de la AEAT de evitar la evasión fiscal y el mal uso de activos inmobiliarios. La Agencia Tributaria busca que el sector cumpla con las obligaciones respecto a los rendimientos del capital inmobiliario, algo que se ha detectado como un área sensible tras analizar las declaraciones fiscales de los últimos años.
Además, tener una segunda residencia no solo implica disfrutarla o alquilarla; en caso de que no se utilice ni se alquile, Hacienda considera que es imprescindible declarar este hecho para evitar que inmuebles queden ociosos mientras se consumen recursos públicos.
En paralelo, esta reforma llega en un momento donde el debate público sobre el mercado inmobiliario y la vivienda accesible cobra relevancia, y el control sobre estas propiedades busca potenciar una gestión justa y transparente. La normativa, por tanto, intenta limitar la especulación y fomentar un uso eficiente del parque residencial.
Obligaciones fiscales y declaración de la segunda vivienda
Los propietarios que alquilen su segunda residencia deben reportar los ingresos derivados de este alquiler como parte de sus rendimientos del capital inmobiliario en la declaración anual. Esto implica que tanto las rentas por arrendamiento como los gastos relacionados deben reflejarse correctamente para evitar sanciones.
Por otra parte, en caso de que el inmueble permanezca desocupado la mayor parte del tiempo y se use solo en periodos puntuales, se debe incluir obligatoriamente en la declaración indicando su condición de vivienda vacía. Esta información debe ser aportada en el apartado de actividades económicas, siguiendo las instrucciones que han difundido desde consultoras especializadas como Tax Down.
Dicha obligación resulta crucial para no incurrir en infracciones fiscales. La categoría de vivienda vacía implica un tratamiento fiscal más estricto, ya que Hacienda asigna un valor imputado para calcular la posible base imponible sobre la propiedad.
Sanciones económicas por incumplimientos fiscales
La Agencia Tributaria ha establecido un sistema de multas que penalizan la falta de declaración o la presentación incorrecta relacionada con la segunda vivienda. La sanción se calcula en función del valor catastral del inmueble y del nivel de ocultación o fraude detectado.
Concretamente, a las segundas viviendas vacías se les asigna un valor fiscal equivalente al 2% del valor catastral. Si la revisión de dicho valor tiene menos de una década, la tasa aplicable baja al 1,1%. Este mecanismo sirve para estimar el beneficio fiscal que soporta el propietario y al cual debe responder en caso de omisiones.
Las multas se dividen en tres categorías según la gravedad de la infracción:
- Leves: cuando la base de la sanción no supera los 3.000 euros, aplicándose una multa del 50% del importe, con un tope máximo de 1.500 euros.
- Graves: sanciones que oscilan entre el 50% y el 100%, para bases superiores a 3.000 euros y cuando hay ocultación.
- Muy graves: multas que pueden alcanzar entre el 100% y el 150%, administradas cuando se detecta el uso de medios fraudulentos.
Estas penalizaciones representan un esquema estricto para asegurar el cumplimiento fiscal y perseguir el fraude, incentivando que los propietarios regularicen su situación a la mayor brevedad posible.
Y si la Administración aprendiese a hacer vivienda social ...