La Ley de Propiedad Horizontal establece obligaciones claras para todos los propietarios de viviendas en régimen de comunidad. El artículo 9.1 de esta normativa obliga a mantener los inmuebles en condiciones óptimas, independientemente de si están habitados o no. Esta disposición legal permite a las comunidades de vecinos actuar contra aquellos propietarios que descuidan el mantenimiento de sus viviendas, evitando así perjuicios al resto de residentes y al conjunto del edificio. El marco legal que regula las comunidades de propietarios en España no deja margen para la negligencia. La obligación de conservación persiste aunque la vivienda esté desocupada, eliminando cualquier excusa basada en la falta de uso del inmueble.
La normativa contempla además la responsabilidad económica por los daños ocasionados a terceros debido a la falta de mantenimiento. La aplicación práctica de esta legislación ha demostrado ser efectiva para resolver conflictos vecinales relacionados con el deterioro de inmuebles. Las comunidades disponen de mecanismos legales específicos para exigir el cumplimiento de estas obligaciones, desde requerimientos formales hasta acciones judiciales cuando la situación lo requiere. El artículo 9.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal establece textualmente: «Son obligaciones de cada propietario: Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sea de uso general o privativo, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando causar daños o desperfectos».
El mismo artículo continúa diciendo: "Asimismo, cada propietario deberá mantener en buen estado de conservación su propio piso o local en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los demás propietarios, respondiendo frente a estos del deterioro o daños ocasionados por su negligencia o la de las personas por las que deba responder". Esta redacción no deja resquicio legal para que un propietario pueda eludir sus responsabilidades de mantenimiento. La normativa impone tres obligaciones fundamentales a todos los propietarios de viviendas o locales en régimen de propiedad horizontal. La claridad del texto legal facilita su aplicación por parte de las comunidades de vecinos y de los juzgados cuando se producen conflictos relacionados con el mal estado de conservación de inmuebles particulares.
Obligaciones fundamentales de los propietarios
En primer lugar, existe una obligación ineludible de conservación y mantenimiento del inmueble. Esto implica realizar todas las reparaciones necesarias para evitar problemas como filtraciones, humedades, grietas o plagas que puedan afectar a otros vecinos o a elementos comunes del edificio. Los propietarios deben actuar de manera preventiva, no esperando a que los deterioros se conviertan en problemas graves que afecten a la comunidad. En segundo lugar, la ley establece una clara responsabilidad económica por los daños causados a terceros.
Si la falta de mantenimiento de una vivienda provoca, por ejemplo, una fuga de agua que daña el techo del vecino inferior, el propietario negligente deberá asumir todos los costes de reparación. Los tribunales suelen ser especialmente estrictos en estos casos, llegando incluso a imponer indemnizaciones adicionales cuando se demuestra una negligencia continuada. Por último, es importante destacar que la obligación persiste aunque el inmueble esté desocupado. Los propietarios de segundas residencias, viviendas de alquiler vacías o pisos heredados que permanecen cerrados no quedan exentos de estas responsabilidades. La jurisprudencia ha confirmado en múltiples ocasiones que la propiedad conlleva deberes de mantenimiento independientemente del uso efectivo del inmueble.
Cómo puede actuar la comunidad de vecinos
Cuando un propietario incumple sus obligaciones de mantenimiento, la comunidad dispone de varios mecanismos legales para intervenir. El proceso habitual comienza con un requerimiento formal al propietario negligente, generalmente mediante un burofax o carta certificada en la que se detallan las deficiencias observadas y se establece un plazo razonable para su subsanación. Este primer paso permite documentar adecuadamente la situación y ofrece al propietario la oportunidad de corregir voluntariamente los problemas detectados. Si el propietario hace caso omiso a este requerimiento, la comunidad puede iniciar acciones legales. Para ello, será necesario un acuerdo previo de la junta de propietarios, adoptado según las mayorías establecidas en los estatutos.
Con este acuerdo, el presidente de la comunidad estará legitimado para presentar una demanda judicial contra el propietario incumplidor. Los gastos derivados de este proceso legal pueden repercutirse posteriormente al propietario negligente si la sentencia resulta favorable a la comunidad. En casos de especial gravedad, cuando exista riesgo inminente para la seguridad del edificio o de sus ocupantes, la ley contempla la posibilidad de solicitar medidas cautelares urgentes. Estas medidas pueden incluir la autorización judicial para acceder a la vivienda y realizar las reparaciones necesarias, cargando posteriormente los costes al propietario negligente. Los jueces suelen conceder estas medidas cuando se acredita que el deterioro puede provocar daños estructurales o riesgos para la integridad de las personas.
Excusas que no prosperan ante los tribunales
Algunos propietarios intentan eludir sus responsabilidades alegando diversos motivos, como dificultades económicas o disputas sobre el origen real de los daños. Sin embargo, la jurisprudencia es clara al respecto: la obligación de mantenimiento es absoluta e inexcusable. Los tribunales han rechazado sistemáticamente argumentos basados en la falta de recursos económicos, estableciendo que la conservación del inmueble es una responsabilidad inherente a la propiedad. En cuanto a las disputas sobre el origen de los daños, los jueces suelen recurrir a peritajes técnicos independientes. Si estos peritajes determinan que el origen está en la falta de mantenimiento de una vivienda particular, el propietario deberá asumir todas las reparaciones, incluso aquellas que afecten a elementos comunes o a otros propietarios.
Los informes técnicos resultan fundamentales para determinar responsabilidades cuando existen versiones contradictorias sobre las causas de los deterioros. Las únicas excepciones contempladas por la ley son casos de fuerza mayor o circunstancias totalmente imprevisibles, como desastres naturales o actos vandálicos realizados por terceros, siempre que el propietario pueda demostrar que había tomado medidas razonables de prevención. Estas situaciones excepcionales deben estar debidamente acreditadas mediante pruebas documentales, como denuncias policiales o informes de servicios de emergencia.
Qué plazo tiene un propietario para realizar las reparaciones
El plazo para realizar las reparaciones depende de la gravedad de los daños y del riesgo que suponen para el edificio o sus ocupantes. En situaciones de urgencia, cuando existe peligro inminente, la comunidad puede exigir actuaciones inmediatas e incluso solicitar autorización judicial para intervenir sin esperar al propietario. En estos casos, los plazos pueden ser de apenas días. Para reparaciones ordinarias sin carácter urgente, el plazo habitual oscila entre 15 y 30 días desde el requerimiento formal. Este periodo debe ser razonable y proporcional a la magnitud de las obras necesarias. Si las reparaciones requieren proyectos técnicos o permisos administrativos, los plazos pueden ampliarse, aunque el propietario debe demostrar que está actuando diligentemente para resolver la situación.
Los costes de las reparaciones necesarias corren a cargo del propietario de la vivienda en mal estado cuando los desperfectos se originan en su inmueble particular. Esta responsabilidad incluye no solo las reparaciones en el interior de su propiedad, sino también los daños causados a elementos comunes o a viviendas de otros propietarios como consecuencia de su negligencia en el mantenimiento. Si la comunidad debe realizar obras de urgencia ante la inacción del propietario responsable, podrá repercutir todos los gastos, incluyendo costes de peritajes, honorarios de abogados y procuradores, y los derivados de procedimientos judiciales. Los tribunales suelen condenar en costas al propietario negligente cuando la sentencia confirma su responsabilidad en el origen de los daños.
PiliY los Ayuntamientos no colaboran en nada . Mejor no trabajar y que se apañen los vecinos.