La Ley de Propiedad Horizontal contempla en su artículo 26 la posibilidad de que un propietario utilice de forma exclusiva elementos comunes como terrazas o jardines, siempre que se cumplan determinados requisitos legales. Esta disposición normativa, que frecuentemente suscita debates en las comunidades de vecinos, exige la aprobación expresa mediante votación en junta de propietarios con una mayoría cualificada y puede establecer condiciones específicas para su concesión. El uso privativo de zonas comunes representa una excepción al principio general de disfrute colectivo que rige en los edificios sometidos a propiedad horizontal.
El procedimiento establecido requiere que el interesado presente una solicitud formal ante la comunidad, que posteriormente someterá la petición a votación en junta extraordinaria u ordinaria. La autorización únicamente puede otorgarse mediante el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que, simultáneamente, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación del inmueble. La normativa permite que la comunidad de propietarios establezca condiciones adicionales para conceder el uso exclusivo, entre las que habitualmente figuran compensaciones económicas al conjunto de vecinos, la obligación de mantener el elemento en perfecto estado de conservación o la renovación periódica de la autorización.
Es fundamental comprender que esta cesión no modifica la naturaleza jurídica del elemento común, que continúa siendo propiedad de la comunidad y únicamente se cede su uso temporal y revocable. El proceso para conseguir el derecho de uso privativo de elementos comunes comienza con la presentación de una solicitud detallada ante el presidente de la comunidad. Este documento debe especificar claramente qué elemento común se pretende utilizar, con qué finalidad y durante qué periodo de tiempo. La petición se incluirá en el orden del día de la próxima junta de propietarios, donde se debatirá y votará siguiendo el procedimiento establecido en los estatutos de la comunidad.
Durante la junta, los propietarios pueden plantear cuestiones sobre el uso solicitado y proponer condiciones adicionales para su aprobación. El solicitante tiene derecho a exponer los motivos de su petición y aclarar cualquier duda que surja entre los vecinos. Una vez alcanzada la mayoría necesaria, el acuerdo debe quedar reflejado en el acta de la reunión, documento que constituirá el título habilitante para el ejercicio del derecho de uso exclusivo. La autorización concedida por la junta puede incluir cláusulas específicas sobre su duración, renovación, compensación económica o restricciones de uso. Estas condiciones vinculan jurídicamente al beneficiario, que debe cumplirlas escrupulosamente para mantener el derecho concedido.
Compensaciones económicas y obligaciones del beneficiario
Las comunidades de propietarios suelen establecer una contraprestación económica por el uso exclusivo de elementos comunes, cuyo importe varía según el tipo de elemento cedido y las características del inmueble. Esta compensación puede consistir en un pago único, una cuota mensual o un incremento en el coeficiente de participación del propietario beneficiario. Los recursos obtenidos se destinan habitualmente al fondo de la comunidad para gastos generales o mejoras del edificio. Además del pago económico, el propietario autorizado asume la responsabilidad del mantenimiento y conservación del elemento común cedido. Esto incluye las reparaciones necesarias, la limpieza regular y la adopción de medidas para evitar su deterioro.
Cualquier modificación o instalación que pretenda realizar en el espacio requiere autorización previa de la comunidad, especialmente si afecta a la estructura del edificio o a la estética general del inmueble. El beneficiario también debe suscribir un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles daños derivados del uso del elemento común, según establecen muchos reglamentos de régimen interior. Esta obligación protege tanto a la comunidad como al resto de propietarios frente a eventuales perjuicios ocasionados por el uso privativo autorizado. El incumplimiento de estas obligaciones puede dar lugar a la revocación de la autorización concedida.
Las terrazas constituyen uno de los elementos comunes más frecuentemente cedidos para uso privativo, especialmente aquellas situadas en cubiertas o azoteas del edificio. Los propietarios autorizados pueden instalar en estos espacios mobiliario, sistemas de sombreado, jardineras e incluso pequeñas construcciones auxiliares, siempre respetando la normativa urbanística municipal y las condiciones establecidas por la comunidad. Estas instalaciones no pueden comprometer la impermeabilización ni la estructura del edificio. Los jardines y zonas verdes comunes también pueden ser objeto de cesión para uso exclusivo de determinados propietarios, generalmente aquellos cuyas viviendas tienen acceso directo a estos espacios.
En estos casos, la autorización suele incluir la obligación de mantener el jardín en perfecto estado, respetar las especies vegetales existentes y permitir el paso de los servicios de mantenimiento de la comunidad cuando sea necesario. La instalación de vallas o delimitaciones requiere aprobación específica. Las plazas de garaje adicionales en zonas comunes, los trasteros situados en elementos comunitarios y los patios interiores representan otros supuestos habituales de uso privativo. En los últimos años, las solicitudes para instalar placas solares en cubiertas comunitarias o puntos de recarga para vehículos eléctricos en aparcamientos han experimentado un notable incremento.
Consecuencias del uso no autorizado
La utilización de elementos comunes sin la preceptiva autorización constituye una infracción grave de la normativa de propiedad horizontal y puede acarrear severas consecuencias legales. La comunidad de propietarios dispone de legitimación activa para interponer demandas civiles solicitando el cese inmediato del uso indebido, la restitución del elemento común a su estado original y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. Los tribunales aplican con rigor la doctrina sobre el uso no consentido de zonas comunitarias, considerando que constituye una apropiación indebida que lesiona los derechos del resto de propietarios.
Las sentencias suelen ordenar el desalojo inmediato del elemento común, la demolición de las instalaciones realizadas sin autorización y la imposición de las costas procesales al infractor. Además, el propietario sancionado puede verse obligado a abonar una compensación económica retroactiva por el periodo de uso ilícito. Es importante destacar que la prescripción adquisitiva o usucapión no opera respecto a los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Por tanto, aunque un propietario haya estado utilizando de forma exclusiva una terraza o jardín durante décadas sin autorización, este uso prolongado no le confiere ningún derecho sobre el elemento. Cualquier propietario o la propia comunidad pueden exigir judicialmente el cese del uso indebido en cualquier momento.
¿Puede revocarse una autorización ya concedida?
La comunidad de propietarios conserva la facultad de revocar la autorización de uso exclusivo previamente concedida cuando concurran determinadas circunstancias. El incumplimiento de las condiciones establecidas en el acuerdo inicial constituye la causa más frecuente de revocación, especialmente cuando el beneficiario no abona la compensación económica pactada o realiza modificaciones no autorizadas en el elemento común. También puede procederse a la revocación cuando surjan necesidades sobrevenidas de la comunidad que requieran recuperar el uso común del elemento cedido, como obras de rehabilitación del edificio, instalación de equipamientos colectivos o modificaciones estructurales.
En estos casos, la decisión debe adoptarse nuevamente por mayoría cualificada de tres quintas partes, garantizando el derecho de audiencia del propietario afectado durante el procedimiento. La revocación puede dar lugar a una indemnización a favor del beneficiario si la cesión se realizó mediante contraprestación económica y se rescinde antes del plazo pactado sin causa imputable al usuario. El importe de esta compensación debe calcularse proporcionalmente al tiempo restante de vigencia de la autorización, descontando los perjuicios ocasionados a la comunidad si los hubiere.